Tingsvalvet: Nytt enfastighetsbolag med dyster historik

Vi tidigare skrivit en del om de rådgivarfabricerade fastighetsbolag som huserar på svenska börslistor sedan ett par år tillbaka. Se exempelvis krönikan i länken här bredvid.

Det handlar om ett 20-tal fastighetsbolag med ett par tongivande inslag. Först och främst påminner de mer om en sorts fastighetsprodukt paketerad av en investmentbank än ett riktigt fastighetsbolag grundat av en entreprenör.

Ofta äger bolagen bara en eller ett fåtal fastigheter. Belåningen är generellt hög och hela vinsten delas ut till ägarna vilket kan ge utdelningsnivåer bortåt 8 procent. Den höga utdelningen är oftast också enda skälet att äga aktien.

Tingsvalvet Fastighets är ett nytt rådgivarfabricerat fastighetsbolag på väg till börsen. Sista dag att teckna aktien är nu på fredag den 31 maj.

Verksamheten: Två kontors- och retailfastigheter i Karlstad

Tingsvalvet äger två fastigheter i det som rådgivarna kallar för Karlstads centrala affärsdistrikt (se bild ovan). Fastigheternas totala uthyrbara yta uppgår till ca 18 700 kvadratmeter.

Den ena är en kontorsfastighet med banklokal (Nordea) och kontor där det statliga bolåneinstutet SBAB har sin teletjänstcentral. Det finns planer på utbyggnad av SBAB:s lokaler vilket skulle öka hyresintäkterna något.

Den andra fastigheten ligger i samma kvarter men har ett lite mörkare förflutet. Fastigheten är epicenter för den kraschade gallerian Valvet som varit något av en följetong i lokal media.

Köpcentrumet invigdes så sent som 2016 men havererade redan inom två år. Bland annat på grund av dålig besökstrafik, konkurrens från närliggande köpcentrum och dåligt utformad planlösning.

Det hela kulminerade för drygt ett år sedan då den nästan helt tomställda gallerian lades ner och gjordes om till ett eventcenter för sportbaren O’Learys, som tog över nästan samtliga tidigare hyresgästers yta i gallerian.

Vi tar med oss ett par varningssignaler av detta:

• Fastigheternas läge tycks inte vara riktigt lika bra som rådgivarna försöker ge sken av. E-handel och konkurrens från annan närliggande handel är verkliga hot.
• Att det inte finns utrymme för en mer rättvisande beskrivning av fastighetens bakgrund i ett 80 sidor långt prospekt stämmer till eftertanke. Finns det fler skelett i garderoben som man försöker dölja?
• Det bolag man som eventuell investerare köper in sig i bekostar en stor del av de fortsatta ombyggnationerna i gallerian. Till exempel har bolaget ingått kontrakt om att köpa byggtjänster för 107 Mkr men vad detta går ut på beskrivs knappt i prospektet.

Vakansrisk: Halvhög risk lindras något av långa kontrakt

Läget är centralt i Karlstad men historiken visar tydligt att det inte är någon garanti. Den felaktiga satsningen på gallerian Valvet har kostat mycket pengar. Stora investeringar och ombyggnationer har krävts för att göra fastigheten attraktiv och få in O’Learys som hyresgäst.

Det vill också till att den nya upplevelsesatsningen är en långsiktigt bra lösning för området. Positivt är dock att O’Learys har tecknat ett hyreskontrakt med 20 års löptid. Hyran är dock delvis omsättningsbaserad vilket innebär att Tingsvalvets intäkter kan minska om O’Learys går dåligt.

Andra viktiga hyresgäster är H&M som har en stor butik i ena fastigheten med kontrakt till 2040. SBAB:s nya kontrakt kommer löpa till 2033. Viss osäkerhet finns kring Nordea som är den näst största hyresgästen med ett kontrakt som löper ut redan 2023.

Nyckelpersoner och ägare: Tidigare ägare säljer 90 procent av innehavet

Tidigare var bägge fastigheter helägda av det lilla fastighetsbolaget Randviken. Genom det transaktionsupplägg som ligger till grund för noteringen kommer Randviken i praktiken sälja av 90 procent av sitt innehav. Skulle en huvudägare sälja så mycket i en traditionell börsnotering skulle det bli ramaskri.

Det hela presenteras dessutom som att Randviken ”investerar” 10 procent i noteringen snarare än säljer 90 procent.

Efter noteringen kommer Randviken fortsätta förvalta fastigheterna och ta ut en avgift för detta.

Finanser: Godkända

Belåningsgraden kommer initialt uppgå till 60 procent vilket varken är anmärkningsvärt högt eller lågt.

Totalt lånar bolaget 420 Mkr med 2,3 procents räntemarginal. Räntan beskrivs ligga fast i fem års tid, men samtidigt finns möjlighet för långivaren att efter eget huvud ändra räntemarginalen om förutsättningarna förändras. Det är en nackdel.

Det verkar inte heller finnas utrymme för amorteringar i den kassaflödesplanering som bolaget gjort. Så ser det tyvärr ofta ut i de här bolagen men amorteringar är något vi gärna ser.

Börsplus slutsats: Teckna inte Tingsvalvet

Otydlig information är ett återkommande tema kring noteringen av Tingsvalvet:

• Dålig beskrivning av fastigheternas historia.
• Fastigheterna värderas med ett direktavkastningskrav om 5,3 procent men information om jämförelseobjekt i området saknas.
• Dålig information om de byggjobb som ska göras och vad det innebär för räkenskaperna i Tingsvalvet framöver.
• Dålig beskrivning av Randvikens avyttring inför noteringen.
• Lite extra fult att utdelning inte kommer börja betalas förrän i första kvartalet 2020. Utdelningen är dessutom högre än det bedömda kassaflödet.

Direktavkastningen bedöms uppgå till 7,5 procent. Det placerar visserligen Tingsvalvet i toppskiktet av de rådgivarfabricerade fastighetsbolagen (se tabell nedan).

Men Tingsvalvet ger ett ovanligt ofärdigt intryck och säljarna verkar motiverade att bli av med sitt innehav i detta problemprojekt.

Vi ser ingen anledning att riskera pengar i onödan här. Rådet blir att inte teckna aktien.