SBB D: En ny ”preferensaktie” med hyfsade odds

Högt tempo har från start präglat Ilija Batljan skapelse Samhällsbyggnadsbolaget. SBB grundades 2016 men äger redan i dag hyresbostäder och samhällsfastigheter värda 25 miljarder kronor.

Nyckeln till den rappa expansionstakten ligger i ett stort antal förvärv av fastighetsportföljer och fastighetsbolag från diverse namnkunnigt fastighetsfolk som fått betalt med aktier i SBB. Ägarlistan i slutet av artikeln visar några av de säljare som genom transaktioner med Batljan ”växlat över” egna fastighetsinnehav till ägande i SBB.

Totalt uppgår koncernens hyresintäkter till drygt 1,6 miljarder på årsbasis. Knappt 60 procent av intäkterna är samhällsfastigheter med stat eller kommun som betalare.

Ytterligare en tredjedel kommer från reglerade hyresbostäder – ofta med ursprung i miljonprogramsåren det vill säga med stora renoveringsbehov men också möjlighet att successivt höja hyrorna och värdet.

Geografiskt finns tyngdpunkten i Sverige (bland annat Stockholmsregionen, Malmö, Dalarna och norra Sverige) men även Oslo är en stor marknad.

SBB har tidigt jobbat på olika sätt tillsammans med investerare för att expandera kraftigt. Bolaget togs köksvägen in på börsen i början av 2017 och emitterade tidigt preferensaktier som noterades samma höst.

För fastighetsbolag är finansiering nära på en del av kärnverksamheten vilket också leder till en hel del uppfinningsrikedom. En trendspaning är att fastighetsbolag i jakt på bättre kreditbetyg och lägre finansieringskostnader ersätter gamla preferensaktier med nya ”preferensaktieliknande” stamaktier.

För en investerare är skillnaden hårfin men trixet består i att kreditratinginstituten betraktar dessa specialstamaktier helt som eget kapital medan preferensaktier brukar räknas som hälften skuld.

Denna trend har nu SBB hakat på. Bolaget avslutade nyligen ett inlösenprogram där tidigare preferensaktieägare erbjöds 14 procent högre utdelning för att hoppa över till den nyemitterade D-aktien. Tabellen nedan visar egenskaperna för denna D-aktie.

Så vad skiljer då D-aktien från preferensaktien? Vi går inte in på de allra petigaste detaljerna men faktarutan nedan beskriver de viktigaste sakerna för den som är intresserad.

Sammanfattningen är att det finns en del teoretiska skillnader men som är av ganska liten betydelse i praktiken. Likväl är det så att stamaktie D har sämre villkor för investeraren jämfört med preferensaktien vilket också speglar sig i något högre direktavkastningen.

Tabellen nedan visar hur SBB D står sig mot andra jämförbara investeringsobjekt.

Visserligen har SBB förvärvat snabbt och våldsamt vilket stämmer till eftertanke kring risknivån och sammansättning av fastighetsbeståndet. Men vi tycker ändå det finns några saker som talar för SBB:s D-aktie:

• Många förvärv betalats med nya stamaktier. Att löpande emittera stamaktier är ju generellt gynnsamt eftersom säkerhetsmassan i form av eget stamkapital ökar vilket minskar risken för pref- och D-ägare. Fortsätter bolaget växa kan man tänka sig att riskpremien över tid kan minska något.
• Skuldsättningen är under kontroll med en belåningsgrad relativt fastighetsvärdena (LTV) under 60 procent. Kupongtäckningsgraden på 7,2x är hög vilket innebär att resultatet gott och väl täcker utdelningarna.
• Rakaste jämförelseobjektet är Hemfosa Pref. Hemfosa är ett stabilt bolag men har också tydligt visat att de inte drar sig för att trycka till preferensaktieägarna. Skillnaden i direktavkastning mellan Hemfosa Pref och SBB D tycker vi talar till SBB D:s fördel.

Vi tror chansen är hyfsad att kursen kan stiga något samtidigt som man får utdelningar längs vägen. Brasklappen är ränteläget där stigande räntor kan innebära lägre kurs på stamaktie D som har evig löptid.

För den som inte har något problem med eviga preferensaktier tycker vi SBB D är ett hyfsat alternativ med goda odds att ge bättre avkastning än likartade eviga preferensaktier.