Siffrornas tydliga språk: Bostadskrisen kraftigt överdriven

Tvärniten i bostadsbyggandet bäddar för stor bostadsbrist. Det varnar både myndigheter, bostadsbyggare och intressegrupper för. Nu höjs rösten mot regeringen.

“Det måste till någon typ av grundläggande stödpolitik för att stötta bostadsbyggandet”, har Lennart Weiss på Veidekke sagt i en intervju med Afv där Joakim Henriksson hos branschkollegan Obos nickade instämmande.

Hyresgästföreningen har nyligen krävt statliga bygglån. Tankesmedjan Tiden, ledd av S-märkta Daniel Suhonen, tycker att regeringen ska införa produktionsstöd till hyresrätter. Byggföretagens VD och tidigare M-toppen Catharina Elmsäter-Svärd vill att finansministern öppnar plånboken för att finansiera startlån till unga bostadsköpare.

Samtliga hänvisar till Boverkets beräkningar av bostadsbehovet för att belysa allvaret i krisen. Enligt myndigheten behövs minst 67 300 bostäder nya årligen under 2020-talet. En siffra som blivit en vanlig referenspunkt i bostadsdebatten.

I år räknar Boverket med att drygt 20 000 nya bostäder kommer att börja byggas, vilket är mindre än en tredjedel av behovet. Detta i ett läge när Sverige enligt myndigheten redan har ett “historiskt bostadsunderskott“.

Boverkets beräkningar ger stöd åt de som vill att politiken ska satsa för att undvika en förestående bostadskris. Men hur rättvisande är egentligen myndighetens uppskattningar?

“Alldeles för hög”

Susanne Spector, som är chef för makroanalys på Nordea, säger att bankens ekonomer under flera års tid varit fundersamma över Boverkets beräkningar.

“Om man tittar på befolkningsutvecklingen under de senaste fem åren, så har befolkningstillväxten växlat ner markant. Givet det är Boverkets uppskattningar höga”, säger hon till Affärsvärlden.

Swedbank drar liknande slutsatser i en ny analys, där seniorekonomen Pernilla Johansson slår fast att Boverkets uppskattning över bostadsbehovet är “alldeles för hög“.

“Dramatisk förändring”

Susanne Spector säger att en rimligare uppskattning av bostadsbehovet är omkring 30 000 nya bostäder per år fram till nästa decennium. Alltså mindre än hälften av Boverkets bedömning.

Ett skäl till den stora skillnaden mellan Boverkets och bankernas beräkningar är att myndighetens senaste uppskattning är ifrån september och baseras på SCB:s befolkningsprognos från april 2023. I en intervju med Affärsvärlden medger också myndigheten att uppskattningen på 67 300 bostäder är för hög.

“Den är en överskattning av behovet”, säger Bengt J Eriksson som är ansvarig för Boverkets byggbehovsberäkningar.

“När SCB förändrar sin tro om framtiden kommer förändrat byggbehov som ett brev på posten”, fortsätter han.

Bengt J Eriksson syftar på SCB:s senaste uppskattning av befolkningsutvecklingen, som Boverket bygger sina beräkningar på. I april kom en ny uppskattning där befolkningstillväxten skrevs ner från omkring 50 000 nya personer per år till 24 000 fram till 2030.

“Det här är en dramatisk förändring. En halvering av befolkningsutsikterna bör rimligtvis också få en påverkan på behovet av nya bostäder framåt”, säger Susanne Spector.

På Boverket hade man räknat med en nedskrivning av befolkningsutsikterna.

“Men den är större än vad jag hade förväntat mig”, säger Bengt J Eriksson.

Rekordlågt barnafödande

Det främsta skälet till förändringen är en nedgång i barnafödandet. Något trendbrott handlar det inte om; utvecklingen har varit nedåtgående sedan 2010. Men under de senaste åren har nedgångens hastighet ökat. 2023 uppmättes det lägsta födelsetalet sedan Sverige började föra statistik. Det var så länge sedan att Gustav III bara var barnet, Hattpartiet hade makten i Sverige och Carl von Linné var ute på upptäcktsfärd. Året var 1749.

För att hålla befolkningen konstant krävs att antalet barn per kvinna i barnafödande ålder överstiger 2,1. I fjol landade talet på 1,45.

Efter nedskrivningen räknar Nordea med cirka 14 000 nya hushåll per år närmaste åren. Motsvarande siffra från SCB är faktiskt ännu lägre och landar på 12 000 nya hushåll. Myndigheten tror, till skillnad från Nordea, att de senaste årens låga födelsetal håller i sig under hela 2020-talet.

“Vi har sett ett väldigt brant fall i födelsetalet i alla länder under de senaste två–tre åren. Jag skulle tro att det delvis har att göra med kostnadskrisen”, säger Susanne Spector.

“När ekonomin normaliseras tycker jag det är ganska rimligt att anta att födelsetalet kommer upp lite grann från de här nivåerna”, tillägger hon.

Räknar med lägre invandring

SCB har inte bara skrivit ner sina antaganden för födelsetalet. Även nettoinvandringen väntas minska framöver. Som skäl till detta hänvisar SCB till Tidöavtalet, vilket innehåller förslag som begränsar invandringen till Sverige.

Boverket kommer att presentera sina nya beräkningar av byggbehovet först till hösten och Bengt J Eriksson vill inte spekulera i vad den nya siffran borde vara.

“Det är väl rimligt att anta att behovet är en del lägre än 67 000 eftersom befolkningsökningen förväntas bli mindre till 2030”, säger han och påpekar att nästa beräkning görs till 2033.

“Men nedskrivningen av byggbehovet blir inte lika stor som nedskrivningen av befolkningsökningen ger sken av. Majoriteten av den minskade prognosticerade befolkningen är under 20 år och hade inte behövt en egen bostad”, säger han.

Susanne Spector delar inte Boverkets analys.

“När jag tittar på arbetsmarknaden så väntas inte gruppen i arbetsför ålder att öka under den här perioden”, säger hon och påpekar att ett lågt barnafödande också får konsekvenser på kort sikt:

“Det får naturligtvis betydelse för bostadsefterfrågan bland personer mitt i livet nu om man skaffar ett, två eller inga barn.”

Finns inget bostadsunderskott

Storbankerna ifrågasätter även Boverkets uppskattningar på en annan punkt: att det skulle finnas ett historiskt bostadsunderskott.

Boverket började med sina beräkningar 2006, vilket sammanföll tidsmässigt med ett ras i byggandet. Fram till 2018 gick befolkningsökningen snabbare än bostadsbyggandet. Det riskerar att göra uppskattningarna missvisande, menar Susanne Spector.

“Jag tycker det kan finnas skäl att titta på längre tidsperioder och olika tidsperioder”, säger hon och fortsätter:

“Om man tittar över en längre tidsperiod, till exempel de senaste 30 åren, så har det tillkommit fler bostäder än hushåll i Sverige. Därför är det svårt att se att man skulle behöva en så pass mycket högre byggtakt än hushållstillväxten som Boverkets uppskattningar har visat”, säger Susanne Spector.

Vid starten 2006 undersökte Boverket överskottet på bostäder.

“Om det hade varit så att det fanns ett överskott 2006 hade det varit med i beräkningarna. För vi tittade på hur många lediga bostäder som fanns då”, säger Bengt J Eriksson.

Boverket utgick bland annat ifrån statistik över tomma bostäder som var lediga för uthyrning, eller som skulle bli det framöver efter renovering. Men de flesta mått blir trubbiga, menar Susanne Spector.

“Då behöver man ett perfekt mått och det är väldigt svårt att få fram”, påpekar Susanne Spector som har gått tillbaka till 1980-talet i sina prognoser.

“Då finns det studier som tyder på att det fanns ett överskott, som vi inte har räknat med. Men det är väldigt svårt att säga när bostadsmarknaden är i balans.”

Båda är dock överens om att nuvarande byggtakt på drygt 20 000 bostäder för 2024 är alldeles för låg.

“Problemen på bostadsmarknaden framöver är knappast bortblåsta bara för att SCB tror på lägre barnafödande och minskad invandring framöver”, säger Bengt J Eriksson.

Han lyfter också fram att en kraftig inbromsning redan leder till konkurser och att kompetensen inom byggbranschen kan vara bortblåst när konjunkturen väl vänder.

“Dit kommer vi inte tillbaka”

Byggindustrins toppår, 2021, när det färdigställdes 71 000 bostäder i Sverige lär dock kvarstå som en rekordnotering för lång tid framöver. Branschen behöver nu anpassa sig till en betydligt lägre byggtakt framöver, menar Susanne Spector.

“Med den nuvarande befolkningsutvecklingen är det orimligt att tro att det är dit vi ska tillbaka till. Det är rimligt att tro att bostadsbygget hade fallit, även om inte kostnaderna hade ökat eller räntor hade stigit”, säger hon och lägger till:

“För branschen är det viktigt att man tar till sig att den här byggtoppen vi kommer ifrån – dit kommer vi nog inte tillbaka.”

Läs också: Bostadsutvecklarna krisar: ”Politiken måste hjälpa oss överleva”