”Man lyckas hitta på nya problem i varje projekt”

 När coronapandemin drog in över Sverige fanns det i alla fall en person som kunde fortsätta som vanligt. Svante Jernberg och hans kollegor på Sveafastigheter Bostad bygger oförtrutet på, och inte heller har de några avsikter att sluta. Och varför skulle de det, när de knappt har börjat. Själv är Svante på väg att bli huvudpersonen i ännu en klassisk svensk entreprenörssaga. Men vägen hit har varit långt ifrån smärtfri, och pågått in nästan trettio år.

”Jag har haft en väldigt krokig resa”, säger han.

I mitten av 1990-talet låg den ekonomiska krisen som en våt filt över Sverige, och så även över Enköping. Där vid Mälaren, i ”Sveriges närmaste stad” bodde och verkade Svante Jernberg, en snickare med småbarn och en egen byggfirma som i krisen balanserade på avgrundens rand.

”Det var svårt att få betalt för jobben, och när man väl tyckte att det gick bra så gick kunden i konkurs. Det var tuffa tider”, säger han.

Svante Jernberg hade gått bygg och anläggning på gymnasiet, och sedan gnetat sig uppåt på det traditionella viset. På den tiden innebar det tre eller fyra års arbete bredvid etablerade yrkesmän. Han hade burit virke, ”satt kök” och skruvat gips. Han hade till och med jobbat som formare – det gebit som gick ut på att bygga cementgjutformar för bland annat brofästen och reningsverk.

Sedan hade arbetsgivaren gått omkull i finanskrisen. Svante hade förlorat jobbet, gått en kurs i företagsekonomi, och därefter kastat loss och gett sig ut i det okända. Han slet med sitt byggföretag i sex år innan det stod på rätt köl. Då, å andra sidan, var verksamheten ganska stor. Han hade anställda, och rev och renoverade stora kontor. Men han var trött på att ”slita ont”, och suktade efter ett vanligt jobb. Firman lades på is, och Svante Jernberg blev platschef på ett projektledningsföretag, där han basade över underentreprenörerna på stora byggen. Ett administrativt arbete och inte ett naturligt steg för alla praktiker, men han betraktade sig själv mer som en hybrid.

”Jag hade nog en rätt så bra administrativ läggning. Sen har jag nog alltid varit en ledartyp, säger Svante Jernberg.

Murphys lag gäller i byggbranschen

Fördelen med att gå den långa vägen är att erfarenheterna till slut staplas på hög och blir värda något. Som tjänsteman blev projekten större, och Svante Jernberg var med och byggde om Södersjukhusets entré, och skapade Bromma sjukhus av det som tidigare hette Beckomberga. Och bit för bit lärde han sig vad som skiljer framgångsrika byggprojekt från misslyckade byggprojekt.

”Utmaningen är att göra en plan som kan hållas, och att alla håller sina tider, säger han.

Det låter möjligen enkelt på pappret, men verkligheten är ju i regel mer komplicerad än vad man önskar. Förutsättningarna under marken kan överraska. Arkeologiska fynd, eller djupa skrevor i berget som gör det svårt eller omöjligt att bygga på fast mark. Och så Svante Jernbergs dyrköpta lärdom om att inget byggprojekt blir mer framgångsrikt än den sämsta underentreprenören. Någon som har tagit på sig för många projekt och hamnar efter i schemat. Eller en rörmokare som ser till att det läcker, vilket kan förstöra hela produktionskedjan. Murphys lag – att allt som kan gå snett förr eller senare också gör det – tycks gälla även i byggbranschen.

”Jag har jobbat med det här sedan jag var 20 år gammal, och man lyckas hitta på nya problem i varje projekt. Det är många gånger ingens fel, men det blir alltid nya problem”.

Svante Jernbergs resa gick snart vidare in i hyresmarknaden. Han blev byggchef på Byggvesta, ett bolag som utvecklar, bygger och förvaltar hyresrätter. Och jämfört med det han upplevt genom åren, som snickare, formare och platschef på gigantiska offentligfinansierade projekt, var hyresfastigheter befriande enkla.

”Det är väldigt bekvämt med hyresrätter för man vet när man ska bygga när man börjar”, säger han.

Fördelen med hyresrätter, ur en byggares perspektiv, var med andra ord att det inte fanns några bostadsrättsinnehavare som skulle välja duschmunstycken. Det är i regel samma golv, samma kakel, och samma klinker genom hela fastigheten. Dessutom finns det ingen bank som villkorar finansieringen med att ett visst antal lägenheter måste säljas innan det första spadtaget, vilket annars gör byggstarten beroende av omvärldsfaktorer som inte går att kontrollera. Det är helt enkelt en process som i ganska hög grad går att planera.

”I stället kan du göra upp tidigt med entreprenören och låta dem vara med och till och med ta fram de sista bygglovshandlingarna. Och vet du när byggstarten är så kan du helt enkelt planera mycket bättre”, säger Svante Jernberg.

2010-talet blev, med facit i hand, fastighetsmarknadens decennium. Kanske hade framtidstron inte varit större sedan 1980-talet. När toppen noterades 2017 byggstartades knappt 30 000 lägenheter i Sverige, nästan två gånger fler än vid ingången av decenniet. Det var så klart en bra tid att verka i branschen, men sådant är alltid enkelt att konstatera i efterhand. Efter nästan tio år på Byggvesta var det dock mitt i den här uppgången som Svante Jernberg kastade loss på nytt. Han och kollegan Lars Gärde hade hamnat i samtal med Sveafastigheter, en fastighetsinvesterare med Brunswick Real Estate i ryggen. Svante själv hade börjat reflektera över framtiden. Kanske krävs det två decennier för att glömma entreprenörskapets baksidor, och han kände nu en lockelse efter att få ”bygga bolag”. När Sveafastigheter vann en markanvisning i Västerås, tog Svante och Lars möjligheten att gå in som delägare i ett nybildat företag som de kallade för Sveafastigheter Bostad.

”Det var egentligen bara det projektet vi skulle göra ihop”, säger Svante Jernberg.

I efterhand berättar han att det var nervöst. Men det fanns en liten vinst i projektkalkylen, och skulle bara den realiseras så var förhoppningen att det skulle räcka för att sätta Svante och Lars på banan. Sedan gick det fort. De vann ytterligare en anvisning i Västerås hamn, denna gång tre plusenergihus, och lyckades imponera på både kommunen och omgivningen. Husen skulle tids nog bli nominerade till ”årets bygge”, vilket resulterade i fördelaktig publicitet. Därefter riktade de blickarna mot Stockholm.

Mark den ändliga resursen

Mark är den ändliga resurser för alla aspirerande fastighetsutvecklare. Svante Jernberg och Lars Gärde var båda erfarna i sin del av branschen, men hade från början inga höga tankar om sina förmågor att vinna fler markanvisningar än den första plätten på Mälarstrand i Västerås. Och i den tilltagande fastighetshaussen saknades det inte direkt konkurrens. Tävlingar blev plötsligt på modet, varmed utvecklare av allsköns fastigheter fick plöja ned påtagliga resurser för att ens komma på tal. Besvärligt, minns Svante Jernberg, som chockades av tanken på alla miljoner som investerades i glättiga prospekt och kreativa idéer. Men också rättvist. Ambitiösa utvecklare tvingades tänka bortom fyra väggar och tak, och därtill ha något vettigt att säga om miljö och förutsättningarna på platsen. I andra fall var reglerna enklare, som när Sveafastigheter Bostad vann sin tredje anvisning, den här gången i Nacka.

”Det var högst pris på tomträtt som gällde. Det låter ju absurt, men så var det. Vi räknade baklänges, säger Svante Jernberg.

Fastighetsmarknaden och det kommunala planmonopolet är inte omtalade för korta ledtider, men för en utomstående är Sveafastigheter Bostad ändå ett exempel på att det med pengar och idéer trots allt kan gå fort att bygga. Fem år efter starten har firman 500 färdiga och uthyrda hyresrätter, och ytterligare 650 lägenheter i produktion. Receptet, säger Svante Jernberg, har bland annat varit att jobba med en ensam underleverantör per projekt. I den mån det blir dyrare på pappret, så kompenseras det av färre problem. Underleverantören i sin tur svarar mot en projektledare hos Sveafastigheter Bostad, som i sin tur kan bolla upp till fem projekt samtidigt. Innebörden är att bolaget, trots kommersen, endast sysselsätter ett 20-tal personer. Projektledarna är också desamma genom hela resan, från markanvisning tills att fastigheten räcks över till bolagets förvaltningsavdelning.

”Kommunerna tycker att det är bra för att de slipper överlämningar mellan olika personer”, säger Svante Jernberg.

Ruljangsen innebär också att snickaren som under 1990-talet harvade sig fram bland Mälardalens byggarbetsplatser, nu har gjort sig själv påtagligt förmögen. I alla fall på pappret. Svante Jernberg och Lars Gärde äger en fjärdedel av bolaget, som åtminstone vid årsskiftet ska ha tillskrivits ett värde på runt miljarden. Inte kattskit för en gammal formare.

”Jag tänker på hur det hade varit om jag hade fortsatt med min firma, men det finns ju byggföretag som det har gått väldigt bra för också. Har man en långsiktigt plan och jobbar med något man brinner för så tror jag att det går bra”, säger han.

Comeback för hyresrätten

Även om Sveafastigheter Bostad knappt hunnit fylla fem år har spelplanen de verkar på förändrats mycket under åren. Bostadsrättsutvecklarnas medvind mojnade 2017. Konsumentens entusiasm för att köpa nybyggt på ritning avtog, vilket slog sönder den förhärskande affärsmodellen. Parallellt inleddes en uppvärdering av hyresfastigheter, och nya förvaltningsbolag drällde in i marknaden. Noteringen av K-fastigheter, som på inte ens tio år hade gått från noll till en värdering norr om 2,6 miljarder kronor, blev måhända det slutgiltiga kvittot på hyresrättens comeback. För Svante Jernberg och hans kollegor var det en trevlig fond att spela mot, men det innebar inte att själva jobbet blev enklare. Markanvisningstävlingarna är i hög utsträckning borta, och i stället ställer kommunen högre krav på utvecklarnas idéer. Energisnåla hus har blivit närmast hygien, och social hållbarhet har blivit en allt viktigare faktor.

”Det har varit mycket sådana jämförelseförfaranden där man får uttrycka sina idéer om vad man vill göra på platsen för att skapa en tryggare miljö.”

Dessutom, säger Svante Jernberg, har kommunerna blivit mer angelägna om att blanda upplåtelseformer, och premierar utvecklare som kan inkludera både bostadsrätter och hyresrätter i samma idé. Svante Jernberg och hans tjugo kollegor har därför skruvat på affärsidén, och utvecklar i dag både bostadsrätter och vårdboenden. Därtill kollektivboenden, vilket möjligen överraskar. I Uppsala har bolaget utvecklat sitt första renodlade kollektiv, där boende i egna lägenheter delar på 400 kvadratmeter gemensamma ytor.

”Jag tror inte att alla vill bo så, men de som vill bo så ska få chansen att göra det. Du kan vara i din egen lägenhet när du vill vara i fred, eller gå ned i matsalen och prata med någon. Det är inte alls dumt, jag skulle kunna tänka mig att bo så själv faktiskt”, säger Svante Jernberg.

Och så har vi corona så klart. Sveafastigheter Bostad har haft turen att verka i en del av fastighetsmarknaden som berörs sällsamt lite av vårens pandemi. Bostadsrättsmarknaden råkade värre ut, där många olycksaliga utvecklare sitter med osålda lägenheter eller byggrätter med omöjliga kalkyler. Svante Jernberg tror problemen i sektorn blir långvariga. Själv har han dock en betydligt mildare huvudvärk, som mest har orsakats av sena leveranser och byggarbetare som blivit sittande på fel sida av Östersjön.

”Våra projekt har kunnat gå på som vanligt. Vi har haft problem, men än så länge är det inget som har stoppat oss.”

Med det sagt har Svante Jernberg kommit bra mycket längre än han möjligen trodde när bolaget värktes fram för fem år sedan. Tiden har dock gett mersmak, och nu är målet att oförtrutet jobba vidare, göra beståndet så stort det går, och sedan se var det slutar. Men exakt var de är på väg, har han inget svar på.

”Vi vill bara fortsätta det vi gör, och vi vill göra det snabbare och bättre och i fler projekt samtidigt.”

Reportaget baseras på en intervju med Svante Jernberg i podden Fastighetsprofilerna, som Kapitalet producerar för Tessin.