Logistikfastigheter lyfter långsiktigt

Efterfrågan på logistikfastigheter har stärkts under coronakrisen vilket sätter tryck på hyrorna uppåt. På de flesta globala marknader finns också ett underutbud av moderna logistiklokaler.

”Logistik är något helt annat idag än det var för tio år sedan. Det är mer avancerade fastigheter, inte minst inom livsmedelssektorn där kylkedjor inte får brytas”, säger Michael Gobitschek, som förvaltar Skagens globala fastighetsfond m2. Han pekar på att det är två saker som driver kassaflöden inom logistikfastigheter just nu.

Det ena är e-handel vars andel av total handel ligger på 18 procent i världen, en siffra som stiger kraftigt. Asien är ledande i digital handel, USA accelererar dock mest och därefter kommer Europa.

Det andra är behovet av ökad lagerhållning. Under pandemin har det blivit tydligt att producerande bolag inte har kunnat hålla igång sina verksamheter i full skala. Man ser därför ett större behov av lagerlokaler för att normalisera sina egna verksamheter, vilket ökar efterfrågan av logistiklokaler. Dessutom tar företag hem mer av sin produktion och lagerhållning som en konsekvens av att pandemin skapade problem med varuflöden.

Vad gäller e-handeln i Sverige så ökade den med hela 39% för årets tredje kvartal jämfört med samma period i fjol, enligt Postnords E-barometer. Och trenden väntas fortsätta uppåt. Den reviderade tillväxtprognosen på 33% för helåret väntas sannolikt överträffas, samtidigt som den fysiska handeln brottas med vikande försäljning.

I en rapport från fastighetskonsultbolaget CBRE pekar man på att pandemin har lett till en ökad omsättning för e-handeln. I Sverige väntas e-handeln stå för 14% av den totala handeln 2020, upp från 10% i fjol. En grundregel i branschen är också att e-handeln tar fart ordentligt vid en 11-procentig penetration.

Annika Edström, head of what’s next, på fastighetsbolaget Cushman & Wakefield, påpekar att många trender, och då särskilt digitaliseringstakten, snabbas på ordentligt under pandemin.

”I takt med att fler konsumenter får upp ögonen för att handla fler typer av varor och oftare än tidigare online, en utveckling som snabbats på i dessa pandemitider, så ses den stora tillväxten inom handeln specifikt i de digitala kanalerna. Detta ser även fastighetsinvesterare och därmed är logistikfastigheter idag mycket attraktiva fastighetstillgångar”, säger hon.

Logistik årets vinnare

Annika Edström menar att logistikfastigheter, tillsammans med bostäder och samhällsfastigheter, är ett av årets vinnande segment.

”Investerare letar stabila kassaflöden och har till och med visat på sjunkande yielder sedan i våras. Det ser positivt ut även under kommande år i och med att efterfrågan och betalningsförmågan hos hyresgästerna anses stark.”

Även Peter Wiman, analyschef på fastighetsrådgivaren Savills, pekar ut logistikfastigheter som en av vinnarna under pandemin.

‘”I perioder som präglas av en stor ekonomisk osäkerhet och turbulens så tenderar fastigheter med låg riskprofil att öka i attraktivitet. Den rådande pandemin är inget undantag. Allt mer kapital söker sig mot segment som hyresbostäder, samhällsfastigheter och logistik”, säger han.

Han lägger dock in en brasklapp för hur coronapandemin kan komma att ändra spelplanen för kommersiella fastigheter.

”I alla lägen av ekonomisk turbulens finns det en tendens av att överdriva långsiktiga effekter. Den fysiska handeln kanske är det bästa exemplet som ofta beskrivs som ett krissegment i media, men faktum är att stora delar av detaljhandeln uppvisar en positiv tillväxt under corona-månaderna”.

CBRE spår att e-handelns utveckling i spåren av pandemin kommer att elda på efterfrågan på logistikytor, då e-handel kräver mer logistikyta än butiksbaserad handel. I deras rapport uppskattas att det för renodlade e-handlare, på grund av hantering av returer och förpackning av enskilda varor, krävs i snitt 4,9 m2 logistikyta för varje miljon i omsättning, medan siffrorna ligger på 2,6 m2 för vanlig retail, vilket skulle innebära att renodlade e-handlare i genomsnitt behöver 2,4 gånger mer logistikyta för sin verksamhet än butiksbaserad handel i det befintliga logistikbeståndet. Det driver också på efterfrågan även om skillnaderna är stora mellan olika produktkategorier.

Liten andel spekulation

CBRE tror på en topp vad gäller efterfrågan under 2020 och en topp vad gäller färdigställda logistikytor under hela nästa år samt början av 2022.

”Nybyggnationsprojekten har ökat i princip varje år sedan 2015 och detta beroende på låg vakansgrad och ett bra ränteläge. Vi tror även att byggtakten tar ännu mer fart under 2021-2023 som en effekt av vad som sker i år och under nästa år”, säger CBRE:s Christoffer Bladh Nord till Affärsvärlden. Han tillägger att det har tillkommit flera nya aktörer på marknaden som vill bygga logistikfastigheter när det för några år sedan bara var ganska få specialister.

Samtidigt är det mest som byggs redan föruthyrt: 14% färdigställs på spekulation 2020 och 20% under 2021.

Peter Wiman säger att nyproduktionsvolymerna för 2021 är rekordhöga, vilket indikerar ett fortsatt stort behov från hyresgästerna.

”Handeln över nätet har stärkts under pandemin och har dessutom nått ut till konsumentgrupper som innan pandemin inte handlade frekvent över nätet och vissa segment har växt oerhört kraftigt, som exempelvis mat över nätet. Sammantaget så lär intresset för segmentet vara mycket starkt på kort sikt”, säger han.

CBRE pekar dock på att renodlade e-handlare är en liten del av den totala marknaden och att den stora efterfrågan framöver kommer komma från tredjepartslogistik, det vill säga en tredje part, utöver säljare och kund, som övertar vissa eller alla logistiska funktioner, och från livsmedelskedjor.

Tredjepartslogistik tar upp cirka 30% av Sveriges logistikytor, men har samtidigt 35% av de färdigställda logistikytorna för 2020, vilket visar på en växande efterfrågan.

CBRE pekar även ut kylförvaring som en växande trend, där allt fler livsmedelskedjor tittar på kylförvaring och stora varuhus. Samtidigt visar E-barometern att handeln av dagligvaror ökade med 115 procent under det andra kvartalet i år, en ökning som är den högsta i e-barometerns historia.

”Efterfrågan har ökat markant de senaste åren över lager med kyl, frys eller en kombination. Det ser vi även hos våra grannländer i Norden. Primärt är det kopplat till dagligvaruhandel och aktörer som levererar mat hem till konsument. Det har gått riktigt bra inom detta segment. Sedan har några leverantörer tagit stryk av att inte kunna leverera till restauranger i år men dagligvaruhandel har ökat, vi äter hemma istället för ute”, säger CBRE:s Christoffer Bladh Nord.

I rapporten påpekas dock att även om fler har beställt mat online under pandemin, är det vanligt att prognoser överskattar hur snabbt konsumentbeteenden förändras.

Retail växer ihop med logistik

I en rapport från Newsec väntar man sig att retail och logistik på cirka fem års sikt växer ihop till ett segment, i takt med att kraven på hållbarhet ökar och investeringarna i logistik.

Detta är även Annika Edström inne på.

”Nyetableringar sker främst av hyresgäster som lyckats väl i sina digitala kanaler och som nu kompletterar sitt online-erbjudande med fysiska lokaler för att kunna förbättra servicen och synligheten ytterligare. Just inom handeln är det intressant hur butiker och logistik smälter samman alltmer för att båda bli ett stöd för handlare att nå ut till sina kunder på bästa möjliga sätt”, säger hon.

NP 3 Fastigheter är ett litet logistikfastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter i norra Sverige, där Örebro och Västerås utgör bolagets yttersta gräns söderut. Under coronakrisen ser NP3:s VD, Andreas Wahlén hur konkurrensen om logistikfastigheter ökar även i norra Sverige samt vid knutpunkterna i söder.

”Vi märker av en stark konkurrens kring transaktioner. Någonting har hänt på vår marknad. När det blir dyrt tittar man utanför sitt vanliga område och därför har den hårdnat litegrann. Men det är mycket kvar att göra för oss i alla fall. Det handlar inte bara om att hitta nya objekt. Det finns flera hyresgäster som se över sitt fastighetsbestånd, öka eller minska nuvarande bestånd och där är vi som bäst”.

Han delar bilden i Newsecs rapport om att handel och logistik smälter samman.

”Några av våra största hyresgäster är Postnord, Axfoods Snabbgross, Willys butiker och Swedol. Vad gäller exempelvis business-to-business är butikerna en superviktig hub. I norra Sverige, med låg densitet av människor blir butikerna en allt viktigare del av logistikkedjan. Vi har inte last mile-logistik på samma sätt i våra regioner”.

För att logistikkedjan inte ska brytas finns en global trend i att kunna kontrollera hela flödet.

I Sverige är Catena ett lokalt exempel på att äga varje led i flödet, från lager- och logistiklokaler vid hamnar och flygplatser till citynära lager.

I det större perspektivet finns Kina vars ambition är att, globalt, kunna leverera en vara inom 72 timmar. Den ambitionen har gjort att aktörer som retailjätten Alibaba köper logistikbolag men även enskilda lager runt om i världen.

Att intresset från globala aktörer finns på logistikområdet märks även i de transaktioner som på svensk mark.

Världens största logistikfastighetsbolag, amerikanska Prologis, gjorde exempelvis en rekordstor logistiktransaktion i Sverige i fjol då de köpte Bockasjö och Alectas logistikportfölj för 3,8 miljarder kronor. De flesta fastigheter var i Göteborg- och Stockholmsområdet, men även i Örebro, Eskilstuna, Västerås och nära Arlanda.

”Flera stora globala aktörer kommer till Sverige då tillväxt och avkastning är förhållandevis bra, samt för att bygga en större geografisk plattform. Många transaktioner som görs inom logistik globalt sett görs av institutioner som pensions- och försäkringsbolag. Vi kommer absolut att få se fler storspelare här. Sverige är ju hubben i Skandinavien”, säger Michael Gobitschek på Skagen fonder och fortsätter:

”I en bredare kontext kan man snegla på den amerikanska börsen. De senaste 20 åren har fysisk handeln gått från 30 procent till 7 procent av det totala marknadsvärdet bland noterade fastighetsaktier, medan e-handels relaterade segment har gått upp till 30 procent. Den nya ekonomins fastigheter har en tydlig trend framåt”.