Hyreskriget

Coronakrisen har tvingat ned stora delar av sällanköpshandeln på knäna. Klädkedjorna Flash, Dea Axelssons, Joy och MQ har redan begärts i konkurs. Intersport Sverige har ansökt om företagsrekonstruktion. Beläggningen på hotellen har sjunkit till 10 eller 20 procent och lunchrestauranger står mer eller mindre tomma.

För dessa blödande företag är hyrorna, vid sidan av personalkostnaderna, den stora kostnadsposten. Personalkostnaderna har delvis hanterats med korttidspermitteringar och neddragning av personal. Nu ligger fokus på hyrorna.

Därför går Peter Simonssons telefon varm. Simonsson är vd för den rikstäckande kedjan Stjärnurmakarna. Han är för närvarande ”krigsplacerad” i sitt fritidshus på den lilla orten Fagersanna, 30 mil söder om Stockholm och har precis avslutat ett samtal med en stor fastighetsägare. Diskussionen har gällt en sänkning av hyrorna för de butiker som har fastighetsägaren som hyresvärd.

Peter Simonsson har förklarat att läget för majoriteten av Stjärnurmakarnas butiker är kritiskt – att butikerna närmar sig ett tapp på 50 procent av omsättningen.

Fastighetsägaren har lyssnat inkännande men sagt att hela situationen är så pass osäker att några löften om hyressänkningar inte kan ges.

Den responsen behöver inte vara särskilt märklig. Fastighetsbolagen har inget intresse av att sänka hyrorna och därmed själva förlora intäkter. Fastighetsinvesteringar är ingen biståndsverksamhet, överenskomna hyresavtal gäller.

Men Peter Simonsson ger sig inte. Han ringer nästa hyresvärd på listan. Bästa, och egentligen det enda, argumentet är att fastighetsbolagen riskerar att förlora intäkter om Stjärnurmakarnas butiker går i konkurs. När han argumenterar säger han att det, i dessa coronatider, kommer att ta tid att ersätta hyresgäster som går omkull – om det över huvud taget går.

När han får frågan om hur många fastighetsägare han har pratat med tystnar han en sekund och tittar på listan.

– Jag har i princip pratat med alla de stora fastighetsjättarna.

Det rör sig bland annat om börsnoterade Atrium Ljungberg, vars hyresintäkter till cirka 30 procent består av sällanköpsvaror som kläder och skor, restauranger och kaféer.

Han har också pratat med noterade fastighetsbolagen Lundbergs och Hufvudstaden vars största ägare är finansmannen Fredrik Lundbergs fastighetsbolag LE Lundbergföretagen AB. Han har ringt till AMF Fastigheter som äger en rad handelsfastigheter i centrala Stockholm, däribland Fältöversten, Citycronan, Mood Stockholm, Västermalmsgallerian, Ringen Centrum och Skansen 25 som är en del av Gallerian på Hamngatan i centrala Stockholm.

Stadsrum – ett annat fastighetsbolag som ägs av pensionsföretag (Alecta och finländska Keva) – har också fått samtal från Peter Simonsson. Liksom den europeiska jätten Unibail-Rodamco-Westfield. Den sistnämnde fastighetsägaren specialiserar sig bland annat på köpcentrum och äger Mall of Scandinavia, Nacka Forum, Solna Centrum och Täby centrum.

Andra köpcentrumföretag som Simonsson har haft på tråden är Citycon med 38 köpcentrum och handelsfastigheter i Norden och Baltikum, samt Steen & Ström som bland annat äger Emporia i Malmö och Kupolen i Borlänge.

Trots att listan är lång har Stjärnurmakarnas vd hittills bara fått två napp – det första från den globala fastighetsrådgivaren och fastighetsägaren CBRE, noterad på New York-börsen.

– CBRE vägrade inledningsvis godkänna någonting. Vi fick information om att vi skulle få böter om vi skulle tvingas stänga en butik. Jag sa: ”Ni är ju inte kloka någonstans, har ni inte förstått vad det är som pågår?” Sedan tog det ett och ett halvt dygn innan de vände. De sa att vi kunde räkna med halv hyra från och med nästa månad, berättar Peter Simonsson.

Efter det har även Hufvudstaden gett muntliga löften om en sänkning av hyran med 50 procent.

Bakgrunden till såväl CBRE:s som Hufvudstadens löften om halverade hyror är det nya hyresstöd som EU godkände förra veckan.

Regeringen skriver på hemsidan: ”Stödet innebär att den hyresvärd som sänkt den fasta hyran för hyresgäster under perioden 1 april till 30 juni i dessa utsatta branscher kommer att kunna söka stöd för att kompensera en del av nedsättningen. Kompensationen ges med maximalt 50 procent av den nedsatta fasta hyran, det vill säga själva rabatten, dock maximalt 25 procent av den ursprungliga fasta hyran”.

Alltså, om fastighetsägaren halverar hyran från 20 000 kronor till 10 000 kronor kostar detta 5 000 kronor i minskade hyresintäkter. Eftersom regeringen har avsatt 5 miljarder kronor för detta ändamål betyder det att fastighetsbolagen förlorar 5 miljarder kronor om alla stödpengar kommer ut i systemet.

Enligt regeringens beskrivning är det alltså fastighetsföretagen som beslutar vilka hyresgäster som ska få stöd. Samtidigt har regeringen angett en lång rad SNI-koder (som beskriver vilken verksamhet som bedrivs) som ska definiera vilken typ av företag som har rätt till stödet.

Det rör sig bland annat om sällanköpshandel, hotell och restaurang. Men också frisörer, skönhetssalonger, skomakare, gallerier, kiosker, cateringverksamhet, resebyråer, biografer, tandläkare, gym och så vidare.

Atrium Ljungberg, vars hyresintäkter alltså till cirka 30 procent kommer från denna typ av hyresgäster, skriver i rapporten för första kvartalet: ”Skulle Atrium Ljungberg teoretiskt ge en hyreslättnad om 50 procent för samtliga sällanköp-, kafé- och restaurangverksamheter och erhålla ett statligt stöd för alla dessa lättnader, skulle det innebära en minskad intäkt om 45 miljoner kronor för andra kvartalet”.

Det kan jämföras med hyresintäkter på 647 miljoner kronor för andra kvartalet 2019.

”Vi kommer att göra en individuell bedömning för varje hyresgäst om en hyreslättnad behövs. Bedömningen baseras på den specifika hyresgästens behov och förutsättningar”, skriver bolaget vidare.

Stödets utformning borgar för ett eskalerat krig på hyresmarknaden.

Karin Johansson, vd för arbetsgivarorganisationen Svensk Handel, anser att det inte kan överlåtas till en fastighetsägares godtycke att bedöma vilka som ska få stöd. Särskilt som stödet innebär att fastighetsägaren förlorar 25 procent av hyresintäkterna.

– Det är extremt rättsosäkert och det kommer innebära att det blir svårt att få fram pengarna, säger hon.

Abed Al Saffar, vd för Ur och Penn, instämmer i kritiken:

– Jag hade hoppats att fastighetsägarna skulle inse allvaret. Och nu när de blir erbjudna att få tillbaka hälften av hyresrabatten är det en besvikelse att de inte visar mer vilja att hjälpa till. Många av oss i handeln tappar 60 till 70 procent eller mer. Men av våra 114 butiker i Sverige så är det ett fåtal hyresvärdar som har erbjudit tillfälliga sänkningar.

Enligt Svensk Handel är det heller inte glasklart att regeringens formuleringar ger fastighetsägaren ensamrätt att besluta vilka som ska få tillgång till stödpengarna.

– Regeringen har ju listat en rad SNI-koder och företag med dessa SNI-koder ska alltså ha rätt till stöd. Det är vår uppfattning att det är fastighetsägarnas ansvar att se till att pengarna nu kommer ut i systemet, säger Karin Johansson.

Den ståndpunkten oroar Reinhold Lennebo, vd på branschorganisationen Fastighetsägarna.

– Stödet vänder sig till de rörelseidkare som har drabbats av stora omsättningstapp till följd av coronapandemin. Skulle det vara tänkt för alla är alldeles för lite pengar avsatta. Ska det bli en hyresändring måste det ske i samförstånd.

En annan stridsfråga är hyresnedsättningar till stora kedjor som H&M, Kappahl och Lindex.

– Fastighetsägare vill inte ge några hyreslättnader till de större. När det gäller innerstadsbutikerna så är det många som vittnar om ett tapp på mellan 70 och 90 procent av försäljningen. Och då spelar det ingen roll om det är H&M eller en liten butik på hörnet, säger Karin Johansson.

När det gäller H&M kanske man kan förstå fastighetsägarnas syn på saken? Modekedjan har en huvudägare som normalt plockar ut 6 miljarder kronor i utdelning årligen.

– Kom ihåg att större delen av H&M:s drygt 5 000 butiker runt om i världen är nedstängda. När det är tal om att hålla Volvo under armarna är det ingen som protesterar. Men när det kommer till H&M och Ikea, ja då ska man inte stödja dem. Det är en märklig argumentation – inte minst mot bakgrund av att en stor del av BNP:n kommer från våra handelsföretag.

I början på april meddelade H&M att försäljningen under mars månad minskat med 46 procent i lokal valuta. I slutet av månaden hade 75 procent av butikerna runt om i världen stängt och då räcker det inte långt att onlineförsäljningen ökat med 17 procent under samma period. Mycket troligt blir siffrorna för april ännu värre och modejätten räknar med förlust i andra kvartalet.

Trots att H&M kämpar i motvind har modejätten kritiserats hårt för att ha utnyttjat den legala möjligheten att inte betala hyra i Tyskland. Kritikerna, däribland Tysklands justitieminister Christine Lambrecht, menar att landets coronalagstiftning är avsedd för hyresgäster eller småföretag som inte kan betala sina hyror.

– När nu finansstarka företag inte betalar hyror så är det oanständigt och oacceptabelt, sade Christine Lambrecht i slutet på mars.

I Sverige har H&M skickat ut brev till fastighetsbolag där klädjätten helt sonika meddelar att man bara tänker betala en bråkdel av den överenskomma hyran.

Affärsvärlden har tagit del av brevet som är daterat 25 mars och signerat av Filip Ekvall, Sverigechef för H&M:

”På grund av nuvarande extraordinära omständigheter nödgas H&M härmed meddela er att H&M med verkan från och med hyresbetalningen avseende kvartal två endast avser att betala 30 procent av avtalad hyra.”

På Affärsvärldens fråga hur H&M hanterar hyresfrågan skriver Annie Edwards, press- och PR-ansvarig för H&M Group, i ett mejl:

”Alla aktiviteter inom verksamheten utvärderas noggrant – även utifrån ett kostnads– och riskperspektiv – för att vi ska kunna möta de utmaningar krisen för med sig (…) Vi ser det som ett delat ansvar att säkerställa en finansiellt stabil och hållbar framtid för våra respektive verksamheter.”

Men Fastighetsägarnas Reinhold Lennebo ser inte att det är fastighetsbolagens skyldighet att dela något ansvar med H&M på den punkten. Han kritiserar flera av de större företagen som precis som H&M bryter avtal.

H&M skulle kunna få kritik även i andra länder om modekedjan använder sig av alla till buds stående medel – som det nya hyresstödet – för att sänka sina hyror. Bara i Sverige har H&M 178 butiker och är en stor hyresgäst hos flera fastighetsbolag, däribland Stefan Perssons växande egna fastighetsbolag Ramsbury Property. Klädkedjan uttrycker sig försiktigt som svar på frågan huruvida bolaget försökt förhandla ned hyrorna.

”Alla aktiviteter inom verksamheten utvärderas noggrant – även utifrån ett kostnads– och riskperspektiv – för att vi ska kunna möta de utmaningar krisen för med sig (…) Vi ser det som ett delat ansvar att säkerställa en finansiellt stabil och hållbar framtid för våra respektive verksamheter”, skriver Annie Edwards, press- och pr-ansvarig för H&M Group, i ett mejl.

Men Fastighetsägarnas Reinhold Lennebo ser inte att det är fastighetsbolagens skyldighet att dela något ansvar med H&M på den punkten. Han kritiserar också vissa av de större företagens agerande i krisen.

– Jag sitter här med många brev som stora kedjor har skickat ut till fastighetsägare – stora som små – i vilka de skriver att de inte tänker betala hyran för kvartal två. Men det är ett uppenbart kontraktsbrott. På sina håll har det blivit vilda västern.

Amerikanska AMC som äger Filmstaden är ett av dessa företag som meddelat att hyresbetalningarna upphör i april. Brev har enligt medieuppgifter skickats till hyresvärdar som Stockholms stad, Unibail-Rodamco Westfield, Wallenstam och Citycon.

I andra ringhörnan sitter detaljhandelsföretag och anklagar fastighetsbolag för utpressning.

– Vi har en hyresvärd som säger att de ställer upp på att ge oss det här hyresstödet och halverad hyra om vi går med på att förlänga hyresavtalet ett år på nuvarande nivåer. Det kallas för utpressning, säger Stjärnurmakarnas vd Peter Simonssons.

Att förlänga hyresavtalet på nuvarande nivå är nämligen ingenting som den aktuella butiken tänker göra frivilligt. Det gäller för många av Stjärnurmakarnas butiker som finns i gallerior med höga hyror – gallerior som blir allt mer oattraktiva för såväl kunder som hyresgäster.

– Jag har precis pratat med ägaren till butiken i Spiralen i Norrköping. Han berättar att butikerna runt omkring har stängt. Samma sak säger butiken i Sickla söder om Stockholm. Tidigare har vi betalat för läget och grannar som drar kunder. Men hur ska vi värdera positionen i Sickla eller i Norrköping när 60 till 70 procent av butikerna är stängda eller har gått i konkurs? säger Peter Simonsson.

Även Svensk Handel varnar för att utformningen av regeringens stödpaket kan leda till att fastighetsbolag utövar påtryckningar mot desperata handlare på ett sätt som regeringen inte hade tänkt sig.

– Det finns ingenting som säger att fastighetsägarna inte kan kräva motprestationer från hyresgästen. Det är väldigt, väldigt godtyckligt att fastighetsbolagen ska agera domare, säger Karin Johansson.

Regeringen tycks samtidigt förvänta sig att parterna ska sträva åt samma håll trots uppenbara motsättningar. På hemsidan skriver man: ”Det är därför viktigt att hyresvärdar nu tar ansvar för att ingå avtal för att på så sätt stödja sina hyresgäster.”

Det är en from men fåfäng förhoppning menar Svensk Handel och pekar på att inte ens statens egna bolag sänker hyrorna.

– Det är ju direkt pinsamt, men inte ens statliga bolag som Statens fastighetsverk och Jernhusen vill göra något, säger Karin Johansson.

Press från flera håll

Fastighetsbolagen pressas alltså av såväl regering som förtvivlade hyresgäster med krav om sänkta hyror. Att öppet vägra hjälpa blödande småbutiker som riskerar konkurs ger dålig pr. Å andra sidan blir det inga pluspoäng från vare sig obligationsinvesterare, banker eller aktieägare om fastighetsbolagen börjar andas om att de broderligt tänker dela den ekonomiska smällen med hyresgästerna.

I den rävsaxen har bland annat börsnoterade Balder, med storägaren Erik Selin, hamnat. I en av företagets fastigheter med adress Djursholms torg hyr Victoria Denies modebutik in sig. Även hennes make, som driver en restaurang, har Balder som hyresvärd.

– Nu är ju beslutet om hyresstöd fattat på EU-nivå. Jag känner att vi ganska tveklöst är ett ’fall’ som borde vara berättigat till stödpengar. Men så sent som i fredags sa de att vi måste betala in hyran, annars skulle de skicka oss till inkasso, säger Victoria Denie till Affärsvärlden.

Hon berättar att kunderna försvunnit och att vårmodet inte säljer.

– Säljer jag inte vårmodet kan jag inte betala för höstkollektionen som jag beställde i februari. De beställningarna går inte att annullera. Varorna kommer att ramla in i augusti och då ska de betalas.

Sveriges Radios dagliga samhällsprogram Studio Ett har berättat om Victoria Denies konflikt med hyresvärden. Men först ut var tidningen Mitt i som dessutom beskrev situationen för övriga näringsidkare på Djursholms torg.

Enligt tidningen har hyresgäster som hört av sig till Balder med frågor om hyresreducering, istället fått frågor om de kan ta mer banklån eller strunta i att betala fakturor till leverantörer.

Balder vill inte kommentera det enskilda fallet men kommunikationschef Sandra Nilsson skriver i ett mejl till Affärsvärlden att företaget har ”utvecklat rutinen för hantering av denna typ av frågor och hanterar alla ärenden skyndsamt samt från fall till fall”.  Det här är en unik situation för oss alla och vi gör vårt bästa för att hjälpa våra kunder i den mån det är möjligt.”

Balder är ett stort börsnoterat företag vars största ägare är en av Sveriges rikaste personer. Företaget skulle inte lida av att halvera hyrorna för just näringsidkarna vid Djursholms torg. Det skulle dessutom på sätt och vis ge en pr-mässig vinst. Men problemet är att det skulle öppna upp för fler krav och kanske fler artiklar om finansiellt svaga hyresgäster.

Även de mindre fastighetsbolagen ställs inför affärsmässiga och moraliska dilemman. I Växjö kritiseras den lokala hyresvärden Rappe Fastigheter av det designinriktade lampföretaget Växjö Elektriska för att vägra hjälpa sina hyresgäster.

– I dag har jag fått in 95 kronor i kassan. Det blev tvärnit i mitten på mars och nu är det helt dött i Växjö city. Fastighetsägaren säger att vi får betala månadsvis istället för kvartalsvis. Men det hjälper ju inte, säger Christine Löfqvist, ägare till Växjö Elektriska.

Till Affärsvärlden säger Rappe Fastigheter att man bedömer att Växjö Elektriska har så pass stabila finanser att företaget inte behöver någon hjälp. Regeringens stödpaket gör i detta fall ingen skillnad.

Diskussioner om hotellhyror

Samtidigt som kriget om hyrorna pågår mellan sällanköpshandeln och fastighetsföretagen förs även diskussioner om hyror inom hotellsegmentet.

– I flera nordiska städer har hotellens beläggningsgrad gått ned till mellan 10 och 20 procent. Samtidigt ställs alla konferenser och events in. Vi väntar oss att många hotelloperatörer kommer att tvingas omförhandla sina hyresavtal och vi vet att det redan förs sådana diskussioner, säger Mikael Söderlundh, chefsanalytiker på fastighetsrådgivaren Pangea Property Partners.

Branschorganisationen Fastighetsägarna råder samtidigt sina medlemmar att inte omförhandla hyreskontrakt.

– Coronakrisen är tillfällig och hyresavtalen gäller ofta två, fem eller tio år. Därför råder vi våra medlemmar att teckna tillfälliga avtal om tillfälliga hyresnedsättningar. Och sådana avtal görs, säger Reinhold Lennebo.

Framtiden

Enligt Reinhold Lennebo ser Fastighetsägarna inga tecken på att coronakrisen har påverkat hyresnivåerna (utöver tillfälliga hyressänkningar).

– Det ingås nya avtal mellan hyresgäster och fastighetsägare i Stockholm. Det är inte så att det är tvärstopp även om avsluten blivit färre. Och vi har inte sett att hyresnivåerna på nya kontrakt gått ned. Alla vet att detta handlar om en extraordinär händelse som påverkar läget tillfälligt, säger Reinhold Lennebo.

Men Stjärnurmakarnas vd Peter Simonsson menar att det bara är en tidsfråga innan de långsiktiga hyresnivåerna inom handelssegmentet påverkas.

– Nästa diskussion blir ändrade hyresavtal med lägre hyror. Vi har ju betalat höga hyror – och avgifter för galleriornas marknadsföring – för att många butiker i en galleria drar kunder. Men redan innan Coronakrisen hade galleriorna och handelsområden i centrala stadsdelar problem med kundtillströmningen. Och om du nu går i Sickla köpcentrum ser du bara en massa neddragna galler. I Mall of Scandinavia är det likadant. I Farsta är det rena katastrofen. Galleriorna dör. Det finns inget folk, butikerna står stängda.

Hittills har coronakrisen slagit till med full kraft mot näringar som sällanköpshandel och hotell. Frågan som fastighetsbolagen ställer sig nu är om krisen upphör innan övriga hyressegment drabbas. Pangea Property Partners skriver i en färsk analys att man för närvarande spår en begränsad effekt på kontorssegmentet.

– Hyresavtal är en krockkudde för fastighetsägare och den krockkudden tror jag kommer att fungera på kontorssidan. Generellt har det segmentet också låga vakanser – det har varit ett bra tryck på den marknaden under lång tid. Men växer arbetslösheten kommer vi att få se större vakanser även här och i förlängningen en press nedåt på hyrorna, säger Mikael Söderlundh.

Segmentet lager- och logistiklokaler väntas också visa motståndskraft. Mikael Söderlundh tror att det till och med kan få ett uppsving.

– Import och export har ju gått ned och för närvarande är det mindre aktivitet i lokalerna. På sikt kan man dock tänka sig att efterfrågan faktiskt ökar i spåren av en ökad krismedvetenhet. Man har ju haft just-in-time som policy vilket gör verksamheten väldigt känslig för sådana här chocker. I framtiden kan jag tänka mig att företag vill hålla lite större lager men hur stark den effekten blir vågar jag inte säga.

Något som Mikael Söderlundh dock är övertygad om är att coronakrisen har lett till en ny syn på risk inom fastighetssektorn.

– Tidigare betydde långa hyresavtal automatiskt låg risk. Ta hotellsegmentet där hyresavtalen ofta löper över tio år. En kortare kris ska således inte spela någon roll för fastighetsbolagen – hyresgästerna sitter ju fast i långa avtal. Sådana här problem, att man i stor skala ska behöva oroa sig för att hyresgästerna ska gå i konkurs och inte ha råd att betala hyran, det har ju inte funnits på kartan.