Finansbubblornas förlovade och förbannade tid

Vi kom alltså ifrån ett 1960- och 70-tal med stark tillväxt, betydande begränsningar av företagsamheten, hårt reglerade finansinstitut och en mängd större och mindre konglomerat. Vad som sedan hände? Allt det vi numera kallar för 80-talet. Men en förklaring som lyser starkare än många, är den så kallade ”novemberrevolutionen” den 21 november 1985 när bankernas kreditgivning avreglerades. Följden? Ett redan expanderande finansiellt system mer eller mindre exploderade!

1980-talet hade redan börjat starkt med börsuppgångar på 20–65% årligen. Priserna på bostäder i storstäderna steg till väders. När Anders Wall besökte Handelshögskolan våren 1985 var hans tydliga uppmaning till alla elever att köpa en välbelånad bostadsrätt.

Under just 1984 tog börsen en paus och tappade drygt 10%, men därefter fortsatte kurserna att stiga år för år. Vem som helst kunde tjäna pengar på sina aktier, inte minst eftersom flödet av kapital till aktiemarknaden var lika våldsamt som under tidigare spekulationsbubblor. Bara införandet av de skattebefriade allemansfonderna skapade insättningar på 160 miljarder kronor på börsen – en på den tiden mycket imponerande siffra!

År 1985 bjöd på en börsuppgång på 25% och året därpå steg kurserna ytterligare 50%. Efter den svarta måndagen 1987 slutade det börsåret på minus, vilket placerarna revanscherade sig mer än väl för under 1988 då börsen steg till väders med drygt 50% igen.

Parallellt med denna hänryckande börsutveckling hade alltså bankerna fått mer eller mindre carte blanche att låna ut pengar till såväl allmänheten som industrin. Det var yrvakna banker som plötsligt konkurrerade inte bara med varandra, utan även med finansbolagen som – genom att finansiera sig med kort löptid genom så kallade marknadsbevis (huvudsakligen marknadshandlade via storbankerna) kunde späda på kreditgaloppen ytterligare. Och på fem år trefaldigades bankernas utlåning till allmänheten.

Att en del av dessa medel placerades på börsen är oomstritt. Precis som vi ser i de glada dagar när detta skrivs, var alla nyemissioner mångfaldigt övertecknade långt i förväg, garanterade en rejäl avkastning som alla investerare tyckte sig vara, och kön av emissioner växte.

Vid sidan av börsen hade redan 1985 fastighetsmarknaden börjat röra på sig rejält. En stark hemmakonjunktur ledde till möjlighet att höja hyrorna och med fri tillgång till lånefinansiering och en realränta som föll år för år från 1986, hände någonting dramatiskt med värderingen av fastighetsbestånden. Ökande driftsöverskott och fallande diskonteringsräntor kunde bara betyda en sak: en massiv värdetillväxt. Och att det fanns ett nytt sätt att värdera fastigheter på hade redan slagits fast när Skandia köpte ”Juvelen i Stockholms fastighetskrona”, Stockholms Badhus.

Direktavkastningen var den lägsta som dittills uppmätts, men det skulle förstås bli ännu värre. Fastigheter var i några år till en helt inhemsk historia där en ständigt ökande (kreditunderstödd) mängd investeringsvilliga miljoner jagade ett inte tillräckligt snabbt växande fastighetsbestånd. Fastighetsmoguler som Carl Erik Björkegren, Hans Thulin, Sten Mörtstedt, Reinhold Gustavsson och många fler dök upp på scenen på allvar och levde i många fall ett utsvävande liv som bildade skola för yngre investerare: här var det spektakulära boenden, nyrenoverade lyxvåningar, dyra viner, fina spritsorter, konstinvesteringar och riktigt exklusiva bilar som gällde. Allt finansierat med lån eller värdestegringar från lyckade investeringar. Porsches sportiga 911-modell fick öknamnet ”börsmoppen”, en slags instegsmodell för den som inte riktigt kunde köpa en Bugatti från 30-talet, kantänka.

Nu var det plötsligt möjligt för spekulanterna att inte bara byta fastigheter på Skeppsbron med varandra, utan gå ut i världen och erövra de verkliga prestigefastigheterna.

Naturligtvis skedde även detta med lånta pengar.

”Vi har andra kalkyler,” förklarade en fastighetsinvesterare trosvisst för Affärsvärldens utsände vid en kapitalmarknadsdag på fastighetstema. ”Och med våra mer raffinerade prissättningsmodeller, som även tar framtida tillväxt i beräkningen kan vi acceptera lägre direktavkastning än lokala aktörer, vilket ger oss en väsentlig fördel i konkurrensen om de bästa objekten.”

Och även 1989 steg börsen med drygt 30%.

Efter hävandet av valutaregleringen gick i princip alla större fastighetsbolag ut i världen och köpte på sig fastigheter, inte sällan på intensiva resor där fastigheterna besiktigades okulärt från limousinen i en runda som tog den lycklige investeraren från flygplatsen, via några väl utvalda paradfastigheter i ett lämpligt stråk i London, Paris, Bryssel, någon av ett tiotal tyska städer som uppskattades eller rentav Amsterdam. I vissa fall rörde det sig om kronjuveler, eller åtminstone ytterst välbelägna fastigheter, i andra var det utvecklingsprojekt (snabbt uppvärderade när de landade i svenska balansräkningar) som köptes.

Det saknades naturligtvis inte varnande röster. Diverse fastighetsekonomer, till exempel Stellan Lundström vid KTH, varnade för de hastiga och ofta illa underbyggda värdestegringarna som både byggde på (som det ju alltid gör i spekulationsbubblor) stigande marknadsvärden och en i stort sett omättbar marknad för lokaler. Inte minst byggdes ett antal kontorskomplex i storstädernas ytterområden som tog något decennium mer än beräknat att fylla.

Man får – när nu tiden gått så långt att det går att se positiva effekter av fastighetsboomen i backspegeln – konstatera att alla visionärer denna gång inte var helt fel ute. Den dåvarande inkarnationen av Klövern, till exempel, hade en grandios vision för det skamfilade industriområdet söder om Hammarbykanalen. 30 år senare är det nog ingen som ifrågasätter ”Hammarby Sjöstad”, men när den hårt skuldsatta koncernen sålde kronjuvel efter kronjuvel i form av välskötta bostadsfastigheter i centrala Stockholm för att kunna behålla ett område med i det närmaste omätbar potential, var det inte många som sträckte ut en räddande hand.

Ty en sådan behövdes verkligen.

På samma vis som starten av 80-talets bubbla går att datera exakt, kan förmodligen bubblans dramatiska explosion tidsbestämmas till klockan 14.00 den 3 oktober 1990 när faxet som avhandlade Nyckelns betalningsinställelse tickade in på, till exempel, Affärsvärldens redaktion.

Det visade sig att de hävstänger som fungerat så väl för allehanda investeringar i fastigheter, nu hävde lika effektivt åt andra hållet. Bara Nyckelns utlåning var 3 miljarder stor, men det bolaget – och många fler, Independent var ett av dem – hade i sin tur finansierat sig med marknadsbevis som nu förvandlades till värdelösa tillgångar i bankernas balansräkningar. Och bankerna gjorde naturligtvis sitt för att försvara sina lån, när de upptäckte att flera av de kunder man nobbat kommit in bakvägen i balanserna via finansbolagen. Att därtill realräntan sköt i höjden när inflationen i stort sett upphörde samtidigt som räntan höjdes till oanade höjder i samband med Riksbankens försvar av den svenska kronan hjälpte ju inte precis låntagare eller banker.

Värst var det för de nya bankerna i kvarteret. Första Sparbanken, som vuxit snabbt som sista spelare på Göteborgs- och Stockholmsmarknaderna tog rejäla smällar. Gotabanken – en kombination av Götabanken med Östgöta och Skaraborgsbankerna – gick ned för räkning. Ännu värre var det med den till Nordbanken namnändrade, statliga PK-Banken med dess nye VD Rune Barnéus i spetsen.

Gotabanken och Nordbanken förstatligades och slogs samman samtidigt som kreditförlusterna skenade. En normal branschnivå var 0,4% av utlåningen före boomen – år 1992 var kreditförlusterna uppe i hela 7%.

För att göra en lång historia kort: efter förstatligandet bildades Securum och Retriva – två ”bad banks” som hade till uppgift att paketera och sälja allt som tagits i pant under krisen. Somligt såldes till vrakpris och många tidigare bankkunder lämnade processen med en mycket bitter eftersmak, där Erik Penser torde vara den som behandlades mest spektakulärt illa. Metoderna känns en smula igen från den process som avrundade Kreugerkraschen, förstås

Statens sammanlagda investering blev drygt 104 miljarder kronor. Försäljningarna kunde i början av 2010-talet summeras till 146 miljarder kronor, men justerat för räntekostnader under tiden, uppgår statens minus för det totala bankstödet till omkring 20 miljarder kronor. Om staten reagerat tidigare, och undsatt även finansbolagen kunde man ha kommit ännu billigare undan. Men att stora värden räddades genom bankgarantier och bankstöd står helt klart.