Så skulle ny fastighetsskatt slå mot ditt boende

De senaste åren har kantats av brandkårsutryckningar från Finansinspektionen med tuffare krav på amorteringar samt varningar från Riksbanken om att allt inte står rätt till på svensk bostadsmarknad.

Politikerna har dock mestadels duckat frågan med tillägget att det är viktigt att inte skuldsätta sig för mycket. Ett extremt lågt ränteläge och bostadsbrist på många håll i landet är de primära drivkrafterna bakom de senaste årens branta prisutveckling. Men prisrallyt till trots är dagens fastighetsavgift, som man betalar löpande under tiden man äger boendet, låg i ett internationellt perspektiv. Dessutom är den inte neutral vad gäller olika boendeformer.

Den infördes av alliansregeringen 2008 med Kristdemokraterna som huvudsaklig pådrivare och ligger på 0,75% av taxeringsvärdet för småhus. För bostadsrätter gäller 0,3% av taxeringsvärdet för hela huset och betalas av bostadsrättsföreningen. Fastighetsavgiften har dock ett maxtak för såväl småhus som bostadsrätter. För 2020 låg maxtaket för småhus på 8349 kronor vilket innebär att alla hus som taxeras till mer än 1,11 miljoner kronor slår i taket. För bostadsrätter låg 2020 års maxtak på 1 459 kronor oavsett lägenhetens storlek. Den tidigare fastighetsskatten låg på 1% av taxeringsvärdet utan något tak. Bostadsrätter beskattades som hyreshus.

63% av alla småhus landet slår i maxtaket

De branta prisuppgångarna på bostadsmarknaden innebär att idag så betalar 63% av alla småhus maximal avgift. I Stockholms län ligger andelen på 95%. Taket är indexerat och har stigit med omkring 40% sedan 2008 medan småhuspriserna har mer än dubblats. Det innebär att avgiften som andel av fastighetsvärdet konstant har minskat sedan infördes.

Dagens system drar dock in mer än den gamla fastighetsskatten räknat i kronor och ören, men som andel av BNP har den däremot sjunkit. Systemet är regressivt, det vill säga att fastighetsavgiftens andel i förhållande till bostadens värde sjunker när priset på bostaden stiger. Dessutom beskattas bostadsrätter mycket lägre än både småhus och hyreshus mätt som andel av taxeringsvärdet.

”Dagens bostadsbeskattning har stora brister, dels eftersom den är regressiv. En fastighetsskatt bör vara neutral och inte påverka vilken boendeform man väljer. Det är inte skattesystemets uppgift”, säger Peter Englund, professor emeritus vid Handelshögskolan i Stockholm och Uppsala universitet.

Förra året författade han en rapport inom ramen för ett forskningsprojekt hos SNS där ett centralt förslag var en ny fastighetsskatt som följer ränteläget istället för att ligga fast. Stigande bostadspriser drivet av låga räntor skulle då ge lägre skatt vilket förhoppningsvis ökar förutsägbarheten i skatten.

Tak på 4% av inkomsten

Förslaget är ett av flera som förts fram från experter och ekonomer. Ett annat är det som Klas Eklund, ekonom på Mannheimer Swartling och med ett förflutet i Regeringskansliet, lade fram i en rapport till ESO (expertgruppen för studier i offentlig ekonomi). Det var en del i en översyn av hela skattesystemet och innebar att boende skulle beskattas hårdare än idag men att de ökade intäkterna då används för att sänka skatten på arbete. Hans förslag innebär en skatt på 0,5% av taxeringsvärdet oavsett bostadsform men med ett tak på 4% av inkomsten.

FastighetsskattArtikel

Svensk fastighetsskatt bland Europas lägsta

”Det är viktigt att se helheten i skattesystemet som det förslaget utgår från. Det innebär också att fastighetsskatten faktiskt skulle bli lägre för många villaägare, medan skatten på arbete skulle sänkas kraftigt,” säger Klas Eklund.

Politiskt har det varit rätt tyst om en reformering av fastighetsskatten på riksplanet men Socialdemokraterna i Stockholm och Skåne och senast Göteborg har fört fram krav på en mer progressiv fastighetsskatt, till exempel genom en höjning av taket. Deras motivering, till största delen ideologisk, är att öka skatteintäkterna. Frågan lär bli het på partiets kongress i höst. Men ingen bedömare som Affärsvärlden har talat med tror egentligen att fastighetsskatten kommer att vara någon särskilt stor fråga i valrörelsen nästa år, utom på vänsterkantens yttre del.

Sannolikt prisfall på bostäder

Att peta i fastighetsbeskattningen, och i synnerhet om det innebär en totalt högre beskattning, leder ofrånkomligen till reaktioner på marknaden med sannolika prisfall. Hushåll som köpt boende relativt nyligen med hög belåning hamnar i kläm och minnet av missnöjet med den gamla fastighetsskatten är relativt färskt.

”Men ’kostnaderna’ för att reformera stiger, i takt med att priserna och skuldsättningen ökar, ju längre tiden går vilket spär på snedvridningseffekterna ytterligare”, säger Peter Englund.

Något som är mer politiskt möjligt är en höjning av taket i fastighetsavgiften, kanske tillsammans med någon form av differentiering, det vill säga att taket höjs med högre taxeringsvärde. Det är något som SBAB:s seniorekonom Robert Boije är inne på.

”Någon återgång till det gamla systemet tror jag inte är sannolikt. En reformering av fastighetsskatten måste uppfattas som legitim och det gjorde inte det gamla systemet. En höjning av taket i den nuvarande avgiften vore relativt enkel men även det är politiskt känsligt”, säger Robert Boije som själv arbetade i finansdepartementet när den gamla fastighetsskatten ersattes med dagens avgift. Boije kan dessutom tänka sig en regional differentiering av fastighetsavgiften.

FastighetsskattArtikel

Fastighetsskatt het fråga i Silicon Valley

En annan het potatis förutom fastighetsskatten är ränteavdragen som ifrågasätts alltmer, inte minst av Finansinspektionen och Riksbanken. Ett alltför abrupt avskaffande av ränteavdragen riskerar dock att skapa panik på marknaden, i synnerhet om det sker i samband med en ökning av fastighetsskatten.

Slopat ränteavdrag höjer tröskel

”En höjning av fastighetsskatten eller sänkning av ränteavdragen med enda syfte att dämpa bostadspriserna och hushållens bolåneskulder har jag svårt att se poängen med. Men om det ändå ska ske av andra skäl måste det göras gradvis över en mycket lång period. Annars kan det bli ett rejält boprisfall. Det såg vi i samband med 90-talskrisen när avdragsrätten begränsades och fastighetsskatten samtidigt höjdes”, säger Robert Boije.

Den kombinationen orsakade enligt Boije merparten av det fall i bopriserna på omkring 30% som följde under 90-talskrisen. Även om det inte talas om sådana tapp idag är nervositeten för vilken inverkan förändrade spelregler har på marknaden påtaglig. Att marknaden har en egen logik visar inte minst det senaste årets prisuppgång som förvånat i stort sett alla marknadsbedömare. När den gamla fastighetsskatten ersattes med dagens fastighetsavgift ökade heller inte priserna lika mycket som man hade förutspått.

”Även om sänkta ränteavdrag skulle resultera i lägre bostadspriser så skulle det höja tröskeln för de som står utanför ytterligare. Bankerna använder en kalkylränta på omkring 7% vid kreditprövningen och då har ränteavdragen en mycket stor betydelse. Att vilja sänka ränteavdragen och hänvisa till dagens låga ränteläge som ett bra tillfälle håller inte,” säger Robert Boije.

De flesta experter och bedömare efterlyser idag någon form av reformering av fastighetsskatten och får sällskap av allt fler politiker. Tiden fram till valet 2022 kan bli spännande.