Fastighetskungarna del 2: Veteranen

Flera av Sveriges största fastighetsbolag har drivits upp av entreprenörer vars förmögenheter blivit hårt knutna till företagens utveckling. Den kraftiga börsnedgången inom sektorn i år påverkar alltså inte bara bolagens värderingar utan drabbar med omedelbar verkan även ägarnas privatekonomi.

FastighetsbolagArtikel

Fastighetskungarna del 1: Den grå eminensen

I en artikelserie kartlägger Affärsvärlden de mest namnkunniga fastighetskungarna och hur deras personliga ekonomiska situation ser ut i dagsläget. I vissa fall får de också en inverkan åt andra hållet: på bolagens utdelningar, lånevillkor och finansiella frihetsgrader i stort.

Med fallet Ilija Batljan och SBB i färskt minne är det tydligt att huvudägarens privata finansiella ställning utgör ett förtroendekapital som starkt påverkar bolagsvärdet. Det kan göra skillnaden mellan om det behöver omstruktureras eller ges förutsättningar att fortsätta växa. Sven-Olof Johansson har varit med om både och.

När den idag 77-årige östgöten grundade Fastpartner tillsammans med Ica, Skandia och Skanska var året 1987, i många avseenden en annan värld. Gamla ”hederliga” principer gällde på den tiden. Som till exempel att låntagare ställde personlig borgen för företagslån.

Trots att Palmemordet skedde redan året före, som sägs ha berövat Sverige dess oskuld, väntade fortfarande omvälvande förändringar runt hörnet för näringslivet. Europeiska unionens fyra friheter, internet och närmast i tid: avregleringen av den svenska kreditmarknaderna och den påföljande finans- och fastighetskrisen. Den inleddes 1990 då finansbolaget Nyckeln hamnade på obestånd.

Jag ska va miljardär

När Johansson startade vad som idag är ett av Sveriges 20 största fastighetsbolag, gick han alltså i tidens anda god för företagets finanser med sin privata förmögenhet. En pengahög han tjänat ihop både på enskilda fastighetsaffärer och genom att driva upp landets första aktivistfond Trend Invest, tillsammans med bland andra Peter Gyllenhammar.

Några rikedomar från barnsben hade han inte med sig, företagarsonen från Ödeshög. Men väl ett nedärvt sinne för affärer: Sina första aktier köpte Johansson i 13-årsåldern, när Elvis släppte sina första album och agan avskaffades i folkskolan. När 1980-talet led mot sitt slut var han miljardär.

På frågan om vad som var hans stora “break” säger Sven-Olof Johansson själv till Afv:

”Trend Invest tjänade jag ganska mycket på för att vara på den tiden. Men sen kom en hel del fastighetsaffärer och miljardbeloppet var det faktiskt ni som uppmärksammade i en artikel runt 1989, där ni listade mig bland Sveriges rikaste och uppskattade min förmögenhet till tre miljarder.”

Men så sprack fastighetsbubblan och Johansson förmögenhet förbyttes till en bruttoskuld.

“Jag var ju huvudman i allting. Så min personliga borgen hade jag på alla de här lånen. Och sen blev värdet på de tillgångar jag hade två miljarder lägre än skulderna”, säger han.

Det är en erfarenhet han nämner ofta, och en som det tog sin tid att komma tillbaka ifrån. En fullträff på ett helt annat område, mitt i krisens 1991, hjälpte till att vända skuldskutan: Ett par år tidigare hade Johansson köpt på sig runt 20% av aktierna i dåvarande Saab-Scania, via fastighetsbolaget Barkman. Nu sålde han posten till Investor för 4,3 miljarder kronor efter att Wallenbergarna fått nys om att Johansson stod nära ett avslut med Daimler-Benz. Det utlöste en dynamik som gjorde Johansson en vinst på 1,2 miljarder kronor.

Situationen ska ha fått Peter “Pirre” Wallenberg att surna till ordentligt på Johansson, som dock lär ha varit mer fokuserad på att affären gav hans skuldsanering en kick-start. Barkman hade gått i konkurs, men Fastpartner och holdingbolaget Compactor kunde räddas genom en kombination av rekonstruktionsuppgörelser med banken, tillgångsförsäljningar och ränteamnesti.

När millennieklockorna slog stod bolagen och deras ägare på fast finansiell mark igen.

Raserad igen?

Idag äger Johansson drygt 70% av aktierna i Fastpartner och sitter tolv år efter vanlig pensionsålder fortfarande i VD-stolen på Sturegatan. Tillräckligt länge för att hinna genomleva en ytterligare kris.

Sedan toppen i början av 2022 har bolagets börskurs fallit drygt 70%. Börsvärdet ligger på 8,5 miljarder kronor, vilande på ett fastighetsbestånd som värderades till drygt 35 miljarder kronor i det senaste bokslutet.

Fastpartner DAnalys

Fastpartner D: Billig efter utdelningsfadäsen

Den 16 juni sänkte Moody’s Fastpartners kreditbetyg från Baa3 till Ba1, vilket skiftar företaget från moderat till substantiell kreditrisk, med “spekulativa element”.

Imperiet

För Johnssons personliga ekonomi är dock dagens kris än så länge betydligt mindre dramatisk än den för 30 år sedan. Först och främst är skuldläget i Fastpartner inte akut i dagsläget. För det andra är ägaren som privatperson denna gång inte borgensman, och därmed skyddad från direkt exponering mot sjunkbomber i det operativa bolaget.

Samtliga aktier i Fastpartner har Johansson redan från grundandet ägt via tidigare nämnda holdingbolaget Compactor, ett enkelt bygge med 1 000 registrerade aktier, varav 750 fram tills nyligen ägdes av Sven-Olof och 250 av hans tidigare fru Christina Fahlander-Johansson. Efter att hon avled 2022 äger sönerna idag 15% vardera av bolaget, i en kombination av arv från mamma och gåva från pappa.

Johansson själv är styrelseordförande i Compactor, medan äldste sonen Christopher Johansson fungerar som VD. Sedan 2012 är Christopher även är vice VD och marknadschef i Fastpartner. Brodern Henrik Johansson sitter i styrelsen för Compactor och ett av dess dotterbolag, Henrik och Sven-Olof Fastigheter. 

I Compactor är också Johanssons ägande i andra noterade bolag samlat. Stora delar av Compactors och Johanssons privata innehav syns inte i databasen Holdings, som Afv brukar hänvisa till, eftersom ett antal poster och kontanter ligger i depåer i bland annat Ålandsbanken och hos andra finansiella institutioner som inte redovisar till Holdings. 

Privata portföljen (via holdingbolaget Compactor)

Saker han har

Enligt Affärsvärldens inventering av Sven-Olof Johanssons samtliga tillgångar, de flesta av dem alltså i Compactor, landar denne fastighetskung på 1,2 miljarder kronor i bruttoskuld. Den ska vägas mot värdet på aktier i noterade bolag vilka adderar till 7,5 miljarder kronor, samt onoterade aktier i bland annat Klarna och Northmill, till ett värde av 91 miljoner. Därtill finns 520 miljoner i kontant kassa och direktägda fastigheter för 227 miljoner (uppskattat marknadsvärde). Allt enligt uppgifter från Holdings och Compactor.

FastighetsbolagArtikel

Fastighetskungarna del 1: Den grå eminensen

Summa summarum uppgår därmed Johanssons förmögenhet till 8,3 miljarder kronor, med en inte försumbar men hanterbar risk om drygt en miljard i skulder.

Enligt Afv:s senaste analys av Fastpartner ser bolaget ut att klara alla obligationsförfall under 2023–2025. För att hantera resterande förfall under 2026–2027, drar vi slutsatsen att refinansieringsklimatet antingen måste förbättras eller vissa fastighetsförsäljningar göras. Detta bedömer vi som kontrollerbart.

“Vi har likviditet för tre år framåt och har löst av i huvuddelen av våra bonds. Det innebär bara tre miljarder kvar i bonds som förfaller 2026–2027. De klarar vi av likviditetsmässigt utan några ytterligare lån, med vårt befintliga kassaflöde. Vi har ju inte heller gjort några förvärv de senaste två–tre åren eftersom avkastningskraven varit alldeles för låga, utan tillräcklig riskersättning”, säger Johansson själv om situationen.

Sven-Olof Johanssons position må inte vara lika imponerande som David Mindus i det närmaste skuldfria privatekonomi, vilken vi berättat om i del ett av den här artikelserien. Men inte heller i närheten av Rutger Arnhults 8,1 miljarder i bruttoskuld och Erik Selin 14,7 miljarders dito. Siffror som även de ska ställas i relation till tillgångarna, men som inte desto mindre innebär enorma ränte- och säkerhetsåtaganden i ett läge där tillgångsvärdena krymper, kapitalmarknaderna är ogina och räntorna fortfarande stiger.

SBB:s skugga

Det sammanhang där Johanssons oftast figurerat i media den senaste tiden är engagemanget i SBB och närheten till Ilija Batljan. Johansson har suttit i SBB:s styrelse sedan 2017 och förmodades fram till nyligen vara hans allierade i frågor som till exempel företagets utdelningspolicy.

När Johansson bidrog till att slå hål på SBB:s nyemission i våras, genom att villkora sitt teckningsåtagande till att erbjudandet skulle fulltecknas, var det oklart om det handlade om en meningsskiljaktighet eller att det tröt i Johanssons kassa. Att en större aktiepost kort därefter såldes i Fastpartner som nästan matchade Batljans, stärkte tesen om ett större avstånd mellan de två affärsmännen. Johansson utryckte i en intervju sin förvåning om att inte ha blivit tillfrågad om att köpa posten.

Kickar

Vad gäller fastigheter som inte ingår i jobbet, så äger Johansson en våning på Strandvägen och en ranch i Rambouillet, sydväst om Paris. Där har han tillsammans med hustrun Charlotte Owers ett antal quarter-hästar, som rids i vilda västern-stil. Han åker dit nästan varje helg.

Men det får gärna handla om stall för sportbilar också, ett av Johanssons andra intressen. Bredvid förkärleken till trumpetspel och att jazza även i verbala sammanhang: Johansson har aldrig dragit sig för att delta i debatten med sin syn på ekonomi och fastighetsmarknad.

Till exempel är han bekant för att ha tagit stark ställning mot skatteplanering. Och i dagarna har han väckt uppmärksamhet genom att säga att kronkursen kommer att stärkas den dag Riksbanken sänker räntan. Ett påstående han förmodar kommer att göra honom “idiotförklarad av alla ekonomer”.

“Att man som liten valuta kan påverka valutakursen och stärka sin valuta genom att höja räntan, det stämmer inte. För en liten valuta får det motsatt effekt och skapar bara en större misstänksamhet mot kronan – att det skulle vara något fel i strukturen när man måste ta upp räntan. Det var den där 500-procentiga räntan på 90-talet ett jättebra exempel på”, säger han och tillägger:

“Man flyr in i en världsvaluta med hög ränta, men man flyr fan inte in i svenska kronan.”

Engagemanget avtar synbarligen inte med åldern.

Har du lika roligt med fastighetsaffärer som förr? 

“Ja, det tycker jag faktiskt. När du har hållit på ett helt liv med den här typen av affärer, blir det en lifestyle. Och den gillar du ju, annars så ska du inte hålla på med det. Det är väldigt stimulerande att hålla på med affärer på den nivån som jag får göra. Jag upplever det inte på något vis stressande, jobbigt eller tråkigt”, säger Johansson.

I så fall skulle han sluta, menar han. Och den operativa rollen har en av hans söner ändå tagit över. Själv håller han på med “finansiering och lite strategi framåt”. Det betyder för honom att bygga ett alltmer stabilt bolag, vilket i sin tur innebär att sänka de facto-belåningen.

Vad upplever du som den största förändringen inom fastighetssektorn under dina decennier i toppen?

”Den största var när obligationsmarknaden kom igång på allvar runt 2010. Det var gigantiskt. Då blev det helt plötsligt möjligt att låna i stort sett hur mycket som helst utan säkerhet. De lån som tagits upp har i princip varit det egna kapitalet i affärer som gjorts sedan dess”, säger han.

Johansson insåg omedelbart att spelplanen helt skulle förändras. Men riktigt “vansinnigt” blev det först i och med pandemin, statsstöden och minusräntan.

“Mer öppen kan ju godisbutiken inte bli”, säger Johansson.

Mannen som blev miljardär två gånger, en gång från noll och en gång från ett rejält minus, är redo för fler matcher. Han har sagt att segrar firar han inte, eftersom då är rätt tid att blicka framåt mot nästa affär. Just nu ser det ut som om 77-åringen befinner sig i en finansiell position där han kan ge sig in i väl övervägda sådana, trots krisen.