Bostadsutvecklarna krisar: ”Politiken måste hjälpa oss överleva”

Bostadssituationen i Stockholm är rikskänd, men värd att upprepa som exempel.

Föreställ dig en nyexaminerad person i sena 20-årsåldern som får ett jobberbjudandet i Stockholm. Denne behöver fixa ett boende. Snittkötiden för en hyresrätt i innerstaden för en etta är drygt 15 år. Att köpa då? I centrala Stockholm är snittpriset på en bostadsrätt 102 532 kr/kvm och en lägenhet på 40 kvm landar på omkring 4,1 miljoner. En kontantinsats på 615 000 kronor ska pungas ut. Amorteringen landar på 3% då personen lånar mer än 4,5 gånger sin årsinkomst. Räntan ligger nu på 5%. Föreningens räntor har ju också stigit och avgiften har höjts till 2 000 kronor i månaden.

I runda slängar landar boendekostnaden på nära 25 000 kronor i månaden.

Men varför inte bosätta sig i förorten då? Enligt Bostadsförmedlingen Stockholm är den genomsnittliga kötiden för hela Stockholmsregionen nio år, och snittpriset för en bostadsrätt i Storstockholm är 63 126 kr/kvm.

“Behövs politiska åtgärder”

Men det är inte bara i storstadsregionerna som läget är ansträngt, påtalar bostadsutvecklare till Afv. Nya familjebildare som förr kunde köpa ett småhus för att få plats med tillskott, har idag i stor utsträckning inte råd i det nya ränteklimatet i kombination med de framtunga amorteringskraven och den generellt urgröpta köpkraften. Även den gröna omställningen i norr är hotad om det inte finns boende till den arbetskraft som kommer att krävas, vilket framhålls i en rapport från Veidekke där man i stort konstaterar att bostadsbranschen står inför sju svåra år. Nu behövs det byggas – och bostadspolitiska stimulanser är mer brådskande än någonsin, menar Lennart Weiss, kommersiell direktör på det börsnoterade skandinaviska bygg- och fastighetsbolaget Veidekke och fristående oberoende socialdemokrat.

“Det måste till någon typ av grundläggande stödpolitik för att stötta bostadsbyggandet. Antingen kan man stötta bostadsbyggandet på utbudssidan, att staten är aktiv med lån och bidrag. Eller på efterfrågesidan, då stöttar man hushållens efterfrågan”, säger han.

Weiss jämför med andra länder.

“Norrmännen har hela tiden haft en politik där man har stöttat hushållens efterfrågan. De har en husbank, subventionerat bostadssparande, startlån och de har till och med något som heter boligtillskudd (egenkapitalstöd) till särskilt svaga hushåll.”

Han påpekar att man på så sätt både möter bostadssociala behov och jämnar ut konjunktursvängningar.

“Andra länder som Finland, Tyskland och Österrike har kvar någon typ av politik där staten tar ett större ansvar för bostadsbyggandet genom både lån och direkta subventioner. Men Sverige är unikt i västvärlden att man inte gör något av detta.”

Trots det skiljer sig inte svenskarnas boendesituation markant från övriga Europa, i alla fall inte i blotta siffror. Här följer några exempel:

• I Sverige lägger vi omkring 22% av vår disponibla inkomst på boende (siffror från 2022), medan EU-snittet ligger på omkring 19%. Norrmännen lägger 23% av sin inkomst på boende.

• I Sverige äger 64% sitt boende medan resterande hyr. I EU äger i snitt 69% sin bostad, medan nära 80% av norrmännen är bostadsägare.

• Ungefär 50% av den svenska befolkningen bor i hus och resterande i lägenhet. Det liknar EU-snittet.

• I Sverige har varje person i snitt 1,8 rum, medan EU-snittet ligger på 1,6.

• Det är 17% av svenskarna som bor trångt, vilket även det är nära EU-snittet. Det skiljer sig dock en del från Norges 5,9%, Finlands 8,4% och Danmarks 9,8%.

Weiss: Penningpolitiken styr

Likt Sverige som Europa har bostadspriserna stigit markant mellan åren 2010-2022, snittprisökningen på hus i EU ligger på 47%. I Sverige har priserna dock stigit med 90% under samma period, vilket främst är ett resultat av den expansiva penningpolitiken, i kombination med bostadsbrist. Nu är dock en stor del av bostadsprisernas värdeökning under de senaste åren utraderad och noteras på 2015 års realnivå.

“Vi har en regering som lyssnar för mycket på både Finansinspektionen och Riksbanken som släppt fram kreditrestriktioner som slår mot yngre familjebildare. Och indirekt slår det även mot arbetsmarknaden”, säger Lennart Weiss och menar att unga hushåll begränsas vad gäller möjligheten att flytta dit det finns arbeten.

Han tycker att sättet svenskarna amorterar på är felvänt, där amorteringskravet slår hårdare mot svagare grupper.

“I andra länder har du undantagsregler de första åren och sedan börjar du amortera när du är äldre. Att man helt enkelt har ett livscykelperspektiv. Här är det tvärtom.” 

Han välkomnar regerings utredning av amorteringskravet som ekonomiprofessor John Hassler leder.

“Jag är ganska säker på att han kommer att rekommendera uppluckringar utav kreditrestriktionerna”, säger Weiss. 

Samtidigt blir utredningen klar först till hösten och en implementering lär därför dröja.

Tidigare i veckan uppmanade Riksbankens första vicechef Anna Breman till en översyn av den svenska bostadspolitiken.

”Trots att vi haft liknande styrräntenivåer i Sverige och euroområdet de senaste decennierna har bostadspriserna stigit betydligt mer här än i exempelvis Finland och Tyskland. Det visar att det är mer än bara räntan som spelar roll. För att vår bostadsmarknad ska kunna fungera bättre på sikt behöver vi en bred översyn av bostadspolitiken i Sverige”, sa hon.

Krasch i bostadsbyggande

Enligt Boverkets beräkningar behövs 67 300 nya bostäder årligen till och med 2030 för att möta det nationella behovet. Under det blomstrande lågräntedrivna året 2021 påbörjades 70 000 nya bostäder i Sverige. Men sedan kom pandemins baksmälla och ett krig bröt ut i Europa, vilket förde med sig hög inflation och kraftigt stigande räntor.

Det var inte mumma för byggbranschen och under 2023 sjönk byggstarterna till 27 000, i år ligger prognosen på 19 500, enligt Boverket. Att bostadsbyggandet kraschat är ingen nyhet, men samtidigt är bilden för branschen tudelad. Anläggningar och infrastruktur tuffar fortsatt på bra, medan tvärniten främst syns hos de som bygger kontor, logistik, handelsfastigheter – och kanske främst bostäder.

“2023 har varit ett av de tuffaste åren någonsin med snabbt stigande räntor och höga kostnader som har gjort det svårt att få ihop kalkylerna för bostadsutvecklarna. Ovanpå detta läggs kundernas kraftigt försvagade köpkraft, vilket omöjliggör för många att köpa en bostad”, säger Joakim Henriksson, VD för bostadsbyggbolaget Obos Sverige. 

Han berättar att det för branschen generellt resulterat i flera konkurser och varsel, även om Obos klarat sig relativt bra där man har stärkt upp den kommersiella delen med förskolor och LSS-boende.

Satsar på hyresrätter

Även Magnus Andersson, börs-VD på Aros Bostad, instämmer i att det nya klimatet är tufft. 

“Ja, man måste ju säga att det är ett utmanande läge.”

Bolaget utvecklar småhus och lägenheter runt om i Stockholmsområdet och Uppsala. Verksamheten vilar på två ben: bostadsrätter och hyresrätter.

“Under den här nedgången har vi i princip nedprioriterat att starta nya bostadsrättsprojekt och istället byggt hyresrätter. Och det är hyresrättsprojekt som vi har sålt till externa investerare under 2021 och 2022. Det har gjort att vi har kunnat hålla uppe produktionsvolymerna”, säger han.

Hanverkarbranschen störtdyker

Hantverkarbranschen står inför en orolig tid med en accelererande ekonomisk nedgång med minskad orderingång.

I den senaste mätningen från Hantverkarbarometern vittnar 46% av de tillfrågade om en nedgång i orderingången under de senaste sex månaderna.

Det är 21% mer än föregående år.

Samtidigt förutspår 47% en försämring av konjunkturen det kommande året.

65% av respondenterna anser att det viktigaste beslutsfattare kan göra är att höja ROT-avdraget.

“Situationen för Sveriges hantverkare är allvarlig och det krävs omedelbara åtgärder från regeringen för att bromsa nedgången i branschen. Att höja ROT-avdraget från 30% till 50% är något vi förespråkat länge och som skulle ge stor effekt i form av ökad efterfrågan och fler jobb”, säger Geir Thomas Fossum, VD på Beijer Byggmaterial. 

Under förra året påbörjade bolaget mellan 600 och 700 nya bostäder, vilket är ganska normala volymer, berättar VD:n.

“Vår plan nu är att vi, i takt med att marknaden förhoppningsvis återhämtar sig, ska börja starta upp lite mer bostadsrätter. Men det kommer vi att göra i linje med hur vi ser att marknaden kommer tillbaka”, säger Andersson och spår en utmanande vår.

Han kom ut i branschen som nyexaminerad i mitten på 90-talet, efter den svåra fastighetskrisen, och befarar att vissa delar av historien kan komma att upprepas.

“Jag kommer ihåg hur det var när projekten började komma igång och byggbranschen tog fart igen, då var det jättesvårt att hitta både kompetens och erfarenhet. Det var ju en hel generation som hade lämnat branschen då. Och risken är ju att vi hamnar i ett liknande läge om inte det här vänder relativt snabbt.”

“Sänk trösklarna”

Magnus Andersson instämmer i Weiss resonemang om att det behövs politiska åtgärder.

“Vi har hamnat i en situation där vi har ganska höga trösklar in till ägda boenden. Jag tror att åtgärder för att hjälpa förstagångsköpare och hushåll med begränsad ekonomi på något sätt, är väldigt viktigt att titta på”, säger han och fortsätter:

“Om det är via start av statligt garanterade lån och eller i kombination med alternativa upplåtelseformer där köparen tillåts att successivt öka sitt ägande över tid.”

Även Joakim Henriksson på Obos menar att åtgärder är brådskande och att politikerna behöver hjälpa branschen att överleva den övervintringsfas man gått in i.

“Vi behöver stöd som gör skillnad nu direkt, som främjar nybyggnation. Exempelvis skattesubventioner för nybyggnation, införande av startlån och statliga kreditgarantier. Vi behöver även en mer långsiktig blocköverskridande bostadspolitik som skapar en tydligare spelplan för oss aktörer i branschen”, säger han och fortsätter: 

“Vi jobbar stenhårt för att sänka våra kostnader så att kunderna ska ha råd att börja bygga igen. Men då vi endast styr över mindre än 50% av produktionskostnaden för ett småhus är det svårt för oss att påverka helhetspriset. Övriga delar är myndighetstyrda kostnader samt kostnad för tomt.”

Andersson från Aros Bostad tycker även att politiken behöver förenkla och förkorta detaljplaneprocesserna, som han idag anser är väldigt oförutsägbara och kostsamma.

“Och sedan tror jag att man måste titta på möjligheten till marknadshyror i nyproduktion.”

Gynnar premiumsegmentet

Att avreglera hyresmarknaden skulle inte lösa alla problem, enligt Lennart Weiss.

“Kanske för premiumsegmentet. Det skulle göra det lite mindre riskfyllt att bygga fler hyresrätter i väldigt attraktiva områden. Men det skulle inte ha någon som helst effekt på det breda byggandet för arbetsmarknaden”, säger han men tillägger att det kanske ändå skulle skicka en positiv signal till det finansiella systemet och att riskerna med att investera i hyresrätter blir mer överblickbar.

Affärsvärlden söker bostads- och infrastrukturminister Andreas Carlson (KD).