Fastighet Reportage Akelius
Allkonstnären Akelius står stark i krisande sektorn: ”Behövs kapital kan Cypern fixa det på en vecka”
Flera av Sveriges största fastighetsbolag har drivits upp av entreprenörer vars förmögenheter blivit hårt knutna till företagens utveckling. Den kraftiga börsnedgången inom sektorn i år påverkar alltså inte bara bolagens värderingar utan drabbar med omedelbar verkan även ägarnas privatekonomi.
I en artikelserie kartlägger Affärsvärlden fastighetskungarna och hur deras personliga ekonomiska situation ser ut i dagsläget. En man som med gudabenådad deal-tajming alltid stått stadigt är västgöten och allkonstnären Roger Akelius.
Han föddes tre veckor före krigsslutet i maj 1945, och (närapå) sedan dess har han varit igång med en entreprenörs målmedvetenhet oavsett vad han tagit sig för. Som 23-åring blev han Sveriges yngste lektor vid Chalmers, skrev inom kort 20 böcker om programmering, och blev regional chef på IBM. 1974 släppte han boken Allt om Premieobligationer som blev starten på både ett finansbolag med fyrtio anställda och en smärre folkrörelse. Den växte i ny skepnad under 1980-talet genom bästsäljande böcker med skatteinformation, av tidsandan stämplad som kontroversiella råd om skatteplanering. Under samma årtionde byggde Akelius ett försäkringsbolag på Cypern som hade 50 anställda och 50 000 kunder.
GUDABENÅDAD TAJMING
Med samma affärsmässiga gusto gav han sig 1994 in i fastigheter genom att grunda Akelius Residential Property (Akelius Residential). De första köpen skedde i den egna bakgården, Göteborg, Helsingborg och Trollhättan, men växte snabbt både i Sverige och utlandet till ett av landets största fastighetsbolag på mitten av 2010-talet.
Inte heller fastighetsresan har varit utan kontroverser. Strategin att köpa, renovera och höja hyror på bostäder har åtföljts av alltifrån mediastormar om chockhöjningar i miljonprogram-områden, till en anklagelse från FN-håll att fastighetsbolaget skulle ha kränkt den mänskliga rättigheten till en trygg bostad med sin “aggressiva modell att driva upp vinster”.
“Det var fem gånger fler sökande till nyrenoverade lägenheter. Jag hade tjänat mer på att köpa fler hus än att renovera”, säger Akelius till Afv idag om kritiken.
Men bra har det alltså gått. Utmärkt rentav. Akelius Residentials tillgångar uppgår idag till drygt 100 miljarder kronor, baserat på ett bestånd fokuserat i europeiska och nordamerikanska metropoler som London, Paris, Toronto och Washington DC. Konsekvent inriktning på bostäder med potential att uppgradera, kombinerad med vältajmade storaffärer, förklarar framgångarna.
Ett extra lyckokast var bolagets investeringar i Berlin precis innan priserna tog fart i Tysklands nygamla huvudstad. Inte minst eftersom man realiserade vinsterna på pristoppen 2021, och dessutom undslapp ett politiskt hot om expropriering i den då socialdemokratiskt styrda staden.
Berlin-avyttringarna var en del av den omfattande försäljningen till norska Heimstaden Bostad hösten 2021, som även innefattade Akelius nordiska fastighetsbestånd. Köpeskillingen blev 92,5 miljarder kronor och var en av världens största bostadstransaktioner. Heimstaden, med Alecta som storägare, betalade 22% över bokfört värde för en portfölj med en direktavkastning på runt 1,4%. Det såg dyrt ut redan i en värld där styrräntan fortfarande var 0% och sedan dess har kalkylen förvärrats avsevärt för Heimstaden.
CASH MANAGEMENT
Storaffären fyllde Akelius Propertys kista med ett överskott av kontanter. Vid slutet av 2022 hade bolaget en kassa och portfölj av säkra räntepapper som totalt uppgick till över 20 miljarder kronor. En särskilt imponerande position efter att i början av året ha genomfört en rekordutdelning på cirka 60 miljarder kronor – som under visst ifrågasättande av marknaden genomfördes parallellt med en nyemission på 40 miljarder kronor.
Tajmingmässigt låg Akelius därmed perfekt till igen. När fastighetsaktierna rasade 2022 uppstod köplägen och betydligt snabbare än väntat slog han till i Castellum, när Rutger Arnhults krisande ägarbolag M2 var tvunget att stärka finanserna genom att sälja två tredjedelar av sitt innehav. Bara några dagar efter att Akelius sagt till Di att ”mitt horoskop säger att fastighetsaktier är billigare om tre år” betalade han 4,6 miljarder kronor för drygt 12% av Castellum.
I virvlarna runt affären fick Arnhult erfara att veteranens förkärlek för en uppfriskande verbal match inte avtagit med åren. När M2:s ägare bedyrande att Castellums finanser var stabila, blev uttalandet prompt nedgjort som ”skitsnack” av Akelius.
Akelius bevingade ord (i urval)
- ”Det är nästan sjukligt hur jag beter mig.”
Apropå att han aldrig går på middagar eller fester och inte har någon TV. (2020) - “En sådan fruktansvärd bluff.”
Om Arnhults påstående att Castellum hade en “betryggande finansiering”. (2022) - “Växla till kronor och köp vadå?”
Akelius säger att han inte hittade något bättre än Castellum att använda sina växelkursvinster till (2022) - “Börsanalytikerna är astrologer”
Vid samma tillfälle säger han att nyrikas liv är “avskyvärt”; att han gillar havregrynsgröt och falukorv. (2023)
Källor: Afv, Di, P1 Söndagsintervjun, GP, SVT Min Sanning
DEN STORA DONATIONEN
Över nu till fastighetskungens ekonomi i dagsläget, som kräver litet bakgrund för att förstå var tillgångarna finns.
2007 gav Akelius nämligen 95% av ”allt jag tjänat” till ett antal stiftelser med välgörande ändamål, varav Akelius Foundation är den centrala. Dit skänktes 84% av aktierna i Akelius Residential, vilket bestämmer fondens värde till cirka 95 miljarder kronor.
Akelius Foundations syfte är att hjälpa barn och flyktingar i nöd, bland annat genom att främja utbildning. Hittills har man skänkt över hundra miljoner euro till SOS Barnbyar och lika mycket även till UNICEF och UNHCR. I Berlin arbetar 60 anställda med att utveckla kurser för nämnda FN-organ.
Att donera stora medel till välgörenhet var inget plötsligt infall. Akelius filantropiska engagemang går tillbaka till 1970-talet då han gav pengar till bland annat utvecklingsprojekt i Israel. På 1990-talet etablerade han Akelius Stiftelse, en föregångare till dagens stora fond.
De pengar som exkluderades från den stora donationen 2007 motsvarar ungefär fem miljarder kronor som ”är reserverade för alla generationer efter mig.” Akelius uppger till Afv att de ligger i skogsinnehav och i Grandfather Roger Foundation, en privat stiftelse som upprättades 2014 i karibiska Bahamas.
Ett annat slags gåva
“En gåva till fastighetssverige”, kallar Akelius sin gest att utan prut släppa den tidigare finansdirektören för i Akelius Properties, Leiv Synnes, till jobbet som VD på SBB när Ilija Batljan avgick i juni. Synnes är “duktig på att fixa obligationer och annan finansiering”, enligt Akelius.
Någon ny finansdirektör blir det inte heller på hemmaplan. “Det behövs inte. Akelius har inte behov av en rating, eller av att skaffa lån. Leiv och jag är nära vänner, så jag hade inga problem att Leiv lämnade Akelius för att få tuffa arbetsuppgifter igen”, uppger Roger Akelius till Afv.
STIFTELSER PÅ STRANDEN
På samma adress på Great Abaco, en av de bahamiska öarna, är huvudstiftelsen Akelius Foundation registrerad. Den som genom sitt 84%-iga innehav i Akelius Residential är huvudman för det svenska börsbolaget.
Bredvid den stora stiftelsen äger ytterligare två Akelius-strukturer andelar i Residential: Xange Holding Ltd och Gianni Beta Ltd, företag underställda mindre stiftelser på Bahamas. Med 9,6% respektive 4,8% ägande genom dem, plus ytterligare runt en halv procent i händerna på Akelius Fonder, återstår 0,9% av kapitalet i Akelius Residential för handel i D-aktier på börsen. Bland investerarna återfinns Avanza Pension och Nordnet Pension, samt Kampradfamiljen.
Dagens minimala float är ett resultat av att stiftelserna successivt köpt på sig fler D-aktier. Affärsvärlden frågar Roger Akelius vilka motiv som finns för att överhuvudtaget vara kvar på börsen, med de kostnader och den komplexitet det innebär. Leker han inte med tanken på att köpa samtliga aktier från utomstående investerare?
”Ja, gärna ett komplett utköp”, blir det raka svaret.
MELLANLANDNING CYPERN
I dokument från Bahamas uppges huvudstiftelsens aktivitet vara ”juridiskt stöd för fastighetsförvaltning”. Akelius förklarar för Afv att mellan denna stiftelse (som inte debiterar för sin konsultation) och det operativa bolaget i Sverige ligger ett förvaltande dotterbolag, Akelius Apartments Ltd, på Cypern. Där finns ett femtiotal anställda i huvudstaden Nicosia, som sköter 16 lokala kommersiella fastigheter. Däribland ett antal som inhyser ministerier.
I sin tur äger alltså detta cypriotiska bolag svenska Akelius Residential, där de stora fastighetsvärdena ligger.
”Akelius Foundation har också andra dotterbolag som enbart kostar pengar”, lägger grundaren till när han förklarat ägarstrukturen.
MUSKLER FÖR NYA STORAFFÄRER
”Akelius-gruppen är egentligen helt skuldfri. Där finns en del obligationer som ligger kvar till maturity. Anledningen att inte lösa dem direkt är att det kostar något mer än att låta dem löpa till maturity.”
Så beskriver Roger Akelius själv sitt livsverks finansiella position idag.
”Om fastighetskoncernen i Sverige skulle behöva kapital, så kan Cypern fixa det på en vecka”, inflikar han.
Det är sant att bolaget i motsats till Rutger Arnhults, Erik Selin och Sven-Olof Johanssons fastighetsbolag, har en obelånad huvudägare. Där Arnhult dras med 8,1 miljarder i bruttoskuld i sin M2-koncern och Erik Selin 14,7 miljarders dito, har Akelius stiftelse inga skulder. Den ende svenske fastighetskung i en jämförbar position är Sagax-grundaren David Mindus, som dessutom behållit förmögenheten i egna händer.
I börsbolaget Akelius Residential finns dock 4,3 miljarder euro i räntebärande skulder mot bokförda fastighetsvärden på 6,2 miljarder euro. Justerat för en mindre andel övriga skulder, kassa och finansiella tillgångar på 1,7 miljarder euro, blir belåningsgraden i bolaget 35%. Det är en mycket låg nivå i fastighetsbranschen där snittet ligger på 44% för de tio största svenska börsnoterade fastighetsbolagen. Endast ärkeförsiktiga Hufvudstaden har en lägre grad: 19%.
Om man bara blickar övergripande på bolagets balansräkning missar man dock en viktig detalj. Skulderna är upptagna till nominellt värde, samtidigt som de obligationer som Akelius Residential äger, är bokförda till ett marknadspris som i takt med räntehöjningarna blivit mycket lägre än sina nominella värden. Enligt Roger Akelius matchas Akelius Residentials utestående obligationer i princip av de obligationer bolaget köpt vad gäller förfall och värden.
Att beakta är också de finansiella muskler som finns en nivå upp, i Akelius Apartments. Vi har inte sett någon årsredovisning för det cypriotiska bolaget och har inte kunnat verifiera dess exakta finansiella ställning. Men vi vet att Akelius Residential betalat ut 45 miljarder kronor netto i utdelning till stamaktieägarna sedan 2018, av vilka den absoluta merparten gått till Akelius Apartments. Det framstår därför som mycket sannolikt att det där finns en överlikviditet som gör gruppen som helhet skuldfri. I alla händelser står Akelius-gruppen mycket stabilt, med muskler att genomföra nya storförvärv om och när den där tajmingen visar sig rätt igen.
VEM HAR KONTROLLEN ÖVER STIFTELSERNA?
Roger Akelius har som nämnts skänkt bort sina pengar. Ändå betraktas välgörenhetsstiftelserna ofta som “hans” i marknadens ögon, och frågan har ställts om Akelius faktiskt avsagt sig kontrollen över tillgångarna eller ej.
I Storbritannien, i vars Commonwealth-samarbete Bahamas ingår, är diskussionen om stiftelsegrundares kontroll i olika typer av strukturer ett ständigt återkommande tema. I många fall möjliggör nämligen så kallade irrevocable trusts (oåterkalleliga stiftelser) grundarens fortsatta kontroll över pengarna.
Som namnet antyder kan grundaren av en oåterkallelig stiftelse principiellt inte ändra eller upplösa den – förutom när det tillåts enligt stadgarna. På Bahamas behöver en stiftelses stadgar inte registreras, och dessutom reserverar önationens regelverk långtgående befogenheter till förmån för grundaren. Bland annat kan hen tillsätta och avsätta samtliga nyckelpersoner i stiftelsen, samt ändra förmånstagare.
Ordförandeskapet i Akelius Foundation ligger i svenska händer, hos tidigare hovrättsdomaren Kerstin Engström, som även är styrelsemedlem i Akelius Residential och i familjestiftelsen Grandfather Roger. Afv kan inte granska stiftelsernas stadgar, men Akelius uppger att de är skrivna så att han inte själv kan utnyttja tillgångarna:
”Andreas Cervenka påstår helt felaktigt i sin hatbok om giriga att jag har tillgång till dessa pengar. Jag är inte ens med i styrelsen, men jag kan ge tips till hjälp-projekt. Om denna stiftelse skulle köpa ett oligark-skepp till mig, åker hela styrelsen i fängelse.”
Satsar på skog
För att till sist kasta en blick på Akelius privata skogsägande, så började han på allvar att investera i skog i hela Sverige, men kanske främst i Jämtland, under hösten 2021.
Idag äger han minst 13 000 hektar skogsmark för flera hundra miljoner kronor i länet. Enligt lantbrukstidningen ATL köpte han skogsfastigheter för 340 miljoner kronor bara under våren 2022.
Tidningen publicerade även spekulationer om att det 20-tal skogsrelaterade bolag som Akelius grundat i sin sfär skulle användas för att kringgå regler som förhindrar bolag att köpa skog. Förmodan var att skog skulle testamenteras från privatperson till bolag, vilket kan höja värdet på innehaven med 20-25%.
Detta dementerar Akelius som ett ”osant rykte”, som han “kan svära på” inte är sant, och kommenterade händelsen till Afv med att han tog mycket illa vid sig av ”usla påhopp”.
”Jag blir, med ålderns rätt, mer jordnära. Mina barnbarn mår förhoppningsvis bättre av skog än av ett oligarkskepp”, fortsätter han.
För fastighetskungen är skogen framför allt “en privat, men härlig hobby”, där han inte har några affärsmässiga planer utan vill njuta av natur, känsla och frisk luft. Onekligen en behaglig plats att ankomma till efter en fantastisk resa från Stora Mellby, via metropolernas hyresområden.
Här är Affärsvärldens tidigare granskningar om fastighetskungarna:
Del 1: Den grå eminensen – David Mindus
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du fler reportage