Refinansiering i Mälaråsen bättrar på nyckeltalen

I krönikan ”Bingo för rådgivare att singla fram nya fastighetsaktier” går vi igenom vad det innebär att investera i så kallade ”enfastighetsbolag” eller ”single property” som de också kallas. Mot bakgrund av vad vi skriver där kommer här Börsplus syn på Mälaråsen (börskurs 129 kronor 26/1).

Verksamheten: Upplands Motors tre försäljnings- och serviceanläggningar

Mälaråsen äger fyra fastigheter men fungerar i praktiken precis som enfastighetsbolagen på börsen. Fastigheterna ligger längs med E4 i Kista, Arlandastad samt Uppsala. Den uthyrbara arean uppgår till totalt 33 864 kvadratmeter som är uthyrda till Upplands Motor. De använder fastigheterna för bland annat bilförsäljning, verkstad och däckhotell.

Vakansrisken: Godkänd

Hyreskontrakten med Upplands Motor löper till 2031 så risken är generellt låg. Två av fastigheterna (Uppsala och Kista) är dessutom belägna i tätbebyggda områden där alternativa hyresgäster eller alternativa användningsområden inte borde vara omöjligt att skaka fram, även om fastigheterna är i dagsläget är lämpade för bilåterförsäljarverksamhet.

Bilhandel är dock en lågmarginalbransch. Upplands Motor har växt över tid och verkar i dagsläget omsätta 3,3 miljarder kronor med marginaler kring 2 procent. Lönsamheten har varit stabil de senaste tre åren men svajigare dessförinnan. Skulle hyresgästen av någon anledning få problem är det inte säkert att de långa hyreskontrakten skulle rädda aktieägarna i Mälaråsen.

Å andra sidan är de nog inte särskilt benägna att dra på sig stora kostnader för att ändra ett upplägg som i dagsläget verkar fungera.

Ägare och nyckelpersoner: Hyresgästen äger aktier

Mälaråsen drivs och förvaltas i allt väsentligt av Pareto.

Intressant är att Upplands Motor själva äger 6,5 procent (23 Mkr) av Mälaråsen. Det ser vi som positivt. Men börjar de smyga ut aktier är det förstås en klar varningssignal.

I ägarlistan finns också det välskötta fastighetsbolaget Sagax med 5,8 procents ägarandel. Det är förstås en minipost för Sagax men positivt ändå.

Lånesituationen: Hög belåningsgrad

Belåningsgraden är bland de högre hos enfastighetsbolagen på börsen. Positivt är dock att Mälaråsen i december 2017 bytte bank och refinansierade topplånen vilket minskade räntekostnaderna med 3 Mkr per år (motsvarande nästan 1 kr i vinst efter skatt per aktie). Kanske var detta redan väl känt? Aktiemarknaden tog åtminstone inte notis om beskedet. Pengarna kommer gå till att snabbare amortera ned lånen.

Tabellen nedan visar hur Mälaråsen skulle klara ett scenario med högre räntor.

Värderingen: Bra direktavkastning givet förutsättningarna

Med en direktavkastning för aktien på 7,8 procent ligger Mälaråsen i toppskiktet bland enfastighetsbolagen på börsen. Jämförelsevis är det rätt bra givet Mälaråsens långa hyreskontrakt och att åtminstone två av fastigheterna ligger i tätbebyggda områden.

De två Kistafastigheterna har ett relativt bra läge vid E4. Uppsalafastigheten ligger så pass centralt att det byggs bostäder på flera grannfastigheter. Det kanske någon gång i framtiden är en trolig utveckling även för denna fastighet? Det är mer oklart för oss hur pass säker fastigheten i Arlandastaden är men det är också den klart minsta med 4 procent av det totala hyresvärdet.

Med en aktie som handlas till 8 procents premie (bland de lägre siffrorna hos enfastighetsbolagen) och en direktavkastning på 7,9 procent (bland de högre) känns aktien relativt attraktiv.