Räddare i nöden

Det är inte bara ungdomar som slås ut från bostadsmarknaden, det gör även de bostadsbolag som de senaste åren försökt utveckla den. Flera av dem är själva i djup kris. Hela fyra av nio börsnoterade bostadsutvecklare riskerar att inte överleva året. Värst ute är Prime Living, som haft fokus på just ungdomsboende. De ska nu akutopereras, bland annat i form av respit från obligationsinnehavarna, för att överleva mars månad. Misslyckas operationen väntas betalningsinställelse nästa vecka.

Aktiemarknadens dom mot de fyra bostadsutvecklarna Prime Living, Oscar Properties, SSM Holding och Tobin har varit hård. För Prime Living har kursen i år rasat 58 procent till 2,55 per aktie (alla kurser per 1 mars), vilket betyder att marknaden värderar varje krona av bolagets eget kapital till bara 19 öre. För Oscar Properties är kursfallet på 17 procent, så att varje krona i eget kapital värderas till 36 öre. Motsvarande siffra för SSM och Tobin är 50 öre.

Med undantag av Alm Equity rinner pengarna nu i en strid ström ut från bolagen. För de nio bostadsutvecklarna tillsammans rör det sig om cirka 150 miljoner kronor per månad. Det ger stigande likviditetsproblem då levebrödet, försäljning av bostäder, går trögt eller helt upphört. För vissa återstår nu bara att försöka sälja pågående projekt eller skaffa externt kapital för att klara löpande kostnader.

Obligationsinnehavare har redan fått lätta på villkoren i en del bostadsutvecklare. Det lär hända fler gånger under 2019.

Bostadsutvecklarna sitter nu i en rävsax som klämmer från alla håll. Försäljningen går trögt eller rentav uselt, bolagens kassor sjunker oroväckande snabbt, samtidigt som återbetalning av stora obligationslån rycker allt närmare. Aktieägarna vill knappast ställa upp med mer pengar, i synnerhet inte i de fall där eget kapital värderas ner. Vem vill skicka in en krona i Oscar Properties, när den omedelbart värderas till 36 öre? Möjligheten att låna pengar är också beskuren, då flera spelare redan nu har problem att betala räntor på sina lån. Och får de nya lån, är det till räntenivåer på minst det dubbla de har i dag. Magnolias senaste obligationslån blev till Stibor plus 8,5 procent och då tillhör Magnolia inte de minst kreditvärdiga.

Hoppet för de som är mindre kreditvärdiga står till att banker och andra långivare ställer upp med kapital för att undvika att hamna med bostadsbolagen i knät.

Som lök på laxen för bostadsutvecklarna har också ett hundratal bostadsrättsköpare stämt SSM för att komma ur sina köpeavtal. De hävdar att SSM inte levererat utlovad bostad. Utfallet väntas bli normgivande, vilket gör att bostadsrättsutvecklarna riskerar att tappa miljarder i försäljning.

Enligt SSM kräver de 44 förhandstecknarna ett förskott om 25 000 kronor plus ränta tillbaka. Totalbeloppet på spel för SSM är dock betydligt större. SSM riskerar att stå med osålda bostadsrätter värda i snitt kanske 3 miljoner kronor styck. Går de att sälja på nuvarande marknad och i så fall till vilken rabatt? I Stockholm var 16–17 procent av utbudet prissänkt i januari, enligt Booli, och nära 8 000 nya bostadsrätter till salu, enligt SBAB. En rabatt på 5 procent på 3 miljoner kronor och 100 stämda borätter ger totalt 15 miljoner kronor, lika mycket som fjolårets hela vinst för SSM. Frågan berör många bostadsutvecklare och än fler köpare, och handlar om miljardbelopp i bostadsvärden.

För ett utomstående öga ser det ut som att det kommer att flyta mycket blod från bostadsutvecklarna de närmaste månaderna.

En blick i backspegeln kan förklara vad som hänt.

I augusti 2017 nådde genomsnittspriset på en svensk begagnad bostadsrätt rekordet 41 001 kronor per kvadratmeter. Samma månad slog också utbudet av antalet bostadsrätter rekord med 21 975 utbjudna begagnade bostadsrätter. Sedan dess har genomsnittspriset på denna bostadsrätt gått ner med 8 procent och utbudet av begagnade bostadsrätter fallit med 18 procent. Tyvärr måste siffrorna tas med en liten nypa salt, då ingen officiell statistik finns. Siffrorna från Mäklarstatistik, Booli och Hemnet, som alla följer marknaden, skiljer sig åt. Dessutom är det stora geografiska skillnader.

Bostadsutvecklarna jobbar nu inte på marknaden för begagnade bostadsrätter utan säljer enbart nyproducerade lägenheter, både bostadsrätter och hyresrätter. Men de två marknaderna är kommunicerande kärl. Utbud och priser på den ena styr också den andra. Med den skillnaden att prisutvecklingen för nyproduktion har längre start- och bromssträckor.

Många bostadsutvecklare har dragit i nödbromsen, men påbörjade projekt ska slutföras, vilket gör att nya bostadsrätter fortsätter att komma ut på marknaden. Eftersom efterfrågan gått ner tvingas många bostadsutvecklare sänka sina priser. Under fjolåret sänktes nyproduktionspriserna med i snitt 8 procent på 6 procent av utbjudna rätter.

Siffrorna för januari i år pekar på fortsatt bristande efterfrågan på nyproduktion och därmed ökade rabatter. Enligt Staffan Tell på Hemnet är obalansen mellan utbjuden nyproduktion och efterfrågan nu så stor att det tar fyra år att sälja hela överskottet.

Claudia Wörmann på SBAB belyser obalansen med ett annat mått: annonstiden som behövs innan en bostadsrätt blir såld.

– För nyproduktion tar det 160 dagar i Stockholms län jämfört med bara 18 dagar för en begagnad borätt på andrahandsmarknaden.

För de nio marknadsnoterade bostadsutvecklare Affärsvärlden granskat har utbudsöverskottet inneburit att försäljningen rasat med 35 procent 2018 jämfört med 2017, eller från 7 400 enheter till 4 800. Om de två storsäljarna JM och Bonava (Sverige) exkluderas har övriga sju tappat halva sin försäljning 2018, från 3 600 till 1 700. Tillsammans sålde de sju bara 168 bostadsrätter under hela sista kvartalet.

Marknadsproblemen kan också belysas med att JM tvingats återköpa 181 bostadsrätter och de hade därmed 140 osålda lägenheter kvar vid årsskiftet, dubbelt så många som året innan.

Erik Eriksson, försäljningschef för nyproduktion på Svensk Fastighetsförmedling, påpekar att ”de nya bostäderna som byggs köps till stor del av köpare som redan äger ett boende”. Det sätter i gång flyttkedjorna, då det gör att en begagnad borätt kommer ut på marknaden i konkurrens med nyproduktionen.

– För att kunna absorbera det stora utbudet av bostäder behövs politiska direktiv som möjliggör för fler att komma in på den ägda bostadsmarknaden, säger han.

Det räcker inte enligt Erik Eriksson att många bostadsutvecklare nu är mer grundliga i sina målgruppsanalyser och bättre anpassar bostäderna efter den lokala efterfrågan, både i utformning och prissättning.

Ett exempel här är SSM Holding som framöver avser sikta på att 90 procent av bolagets borätter ska kosta högst 2 miljoner kronor. SSM Holding är annars en av de fyra bostadsutvecklare som kan förutses få störst problem framöver. Marknaden har värderat ner deras eget kapital till 50 öre per krona. De har ett obligationslån på 400 miljoner kronor som förfaller i maj nästa år. Det lånet har en saftig ränta på Stibor plus 8 procent som med fjolårets svaga resultat bara gav en SSM en räntetäckning på 1,5 gånger. Bolagets snittränta är hela 7,1 procent, i topp bland alla de nio bostadsutvecklarna.

Risken i SSM har också ökat risken genom att obligationsinnehavarna gått med på att låta SSM starta projekt långt under 50 procents försäljningsgrad. Nu har SSM rätt att börja bygga utan någon förförsäljning alls, så långe som den för koncernen uppgår till 60 procent i snitt. En av de större ägarna till SSMs obligationslån på 700 miljoner kronor är Spiltan.

– Vi gick med på att ändra obligationskonvenanten då vi såg det som positivt att en extern finansiär var på väg in i ett joint venture projekt med dem och vi ville underlätta en kommande byggstart, säger Lars Lönnquist, chef för Spiltans räntefonder.

Det blev nu inget av med den externa finansiären, men obligationsägarna ser ingen anledning ändra i obligationsvilkoren igen.

I de två senaste kvartalsrapporterna uppger SSM att man sålt 24 respektive 38 bostadsrätter under kvartalet. Det är rätter man med något enstaka undantag ännu inte produktionsstartat. Att SSM säljer rätter långt före både produktionsstart och färdigställande är också bakgrunden till att runt 100 köpare i två olika projekt stämt SSM Holding, eftersom det ger kraftiga förseningar. Tingsrättsförhandlingarna startar under våren och handlar ytterst om hur lång leveransförsening en köpare måste acceptera innan ett bindande avtal kan hävas.

Också en grannfastighet har stämt SSM på 17 miljoner kronor för att man drabbats av betydande olägenheter genom att SSM inte i tid färdigställt ett pågående bygge.

Det är inte bara SSM som vill öka risktagandet genom att sänka kravet på försäljningsgrad före byggstart. Tobin, som under hela 2018 bara sålde 20 borätter mot 262 året innan och hade noll nystartade och 493 pågående lägenhetsbyggen, varav 34 procent, 168 stycken, osålda, har helt slopat kravet ”på viss försåld andel av lägenheter ’på ritning’”.

Tobin kan alltså starta byggen utan en enda såld lägenhet, och inte nog med det: man kan också göra en vinstavräkning på dessa osålda och obyggda – imaginära – lägenheter genom att man tillämpar successiv vinstavräkning där den första sker när detaljplanen vunnit laga kraft. I fjol räknade Tobin in en vinst på 83,5 miljoner kronor när detaljplanen för Nacka Strand 1 fastställdes. Fjolårets förlust i Tobin på 55 miljoner kronor hade blivit ett minus på 138 miljoner kronor utan denna vinstavräkning. Först i år planeras försäljning av de lägenheter starta som redan vinstavräknats.

Förfarandet med successiv vinstavräkning har ifrågasatts av Stockholmbörsen. Modellen tillämpas av inte bara Tobin utan också av JM och Oscar Properties. SSM har justerat sin redovisning efter börsens ifrågasättande, medan JM och Oscar Properties sagt att man kommer att lämna mer detaljerade redogörelser i sina årsredovisningar.

Att starta projekt innan någon försäljning skett och därmed ta fram tänkta vinster har enligt Tobins vd Patrik Mellgren blivit möjligt genom den finansiering som Tobin fått de senaste två åren. Bolaget har gjort nyemission, fått bankkrediter på 513 miljoner kronor och ett lån på 100 miljoner kronor från huvudägaren Klövern.

Klövern har tidigare försökt ta in hela Tobin genom ett misslyckat budpliktsbud. Bolaget har i stället successivt ökat sitt ägande i Tobin och i februari flaggade man upp för att ägarandelen ökat från 81,1 till 84,6 procent.

Klöverns höga ägarandel gör att marknaden inte är speciellt oroad över Tobins finansiella hälsa eller resultat, då man ser Klövern som slutlig resurs och garant. För Klövern är det naturligtvis ett plus att Tobins börskurs bara värderar dess egna kapital till 50 öre per krona – ett bra reapris om man kan ta in hela bolaget och därmed kontrollera dess eget kapital.

För ägarna till de andra ”reaprisade” bolagen Oscar Properties, SSM och Prime Living, där enskilda ägare inte kommer åt eget kapital, är reapriset en illavarslande varningsklocka.