”Potential i magasinering”

Hur ser er investeringsfilosofi ut?

– Skagen M2 är en global fastighetsfond, vilket gör att vi både får tillgång till en globalt växande marknad och kan flytta investeringar från hög- till lågvärderade bolag och segment. Fastigheter är en lokal marknad med liten korrelation mellan olika länder. Investeringarna sker i noterade bolag med daglig likviditet, och vi letar efter företag som har starka kassaflöden, men där affärsmodellen också har en tillväxtkomponent utöver en organisk tillväxt i hyror. Det har vi lyckas väldigt bra med och vi rankas som nummer ett bland 225 globala fastighetsfonder av Citywire.

Kan du ge exempel på bolag som representerar er strategi?

– Catena är ett typexempel på ett sådant bolag. Catena har ett starkt kassaflöde och drivs av en underliggande trend med snabbt växande e-handel som ökar behov och krav på bra logistikanläggningar.

Hot om stigande räntor i kombination med höga tillgångsvärderingar och tecken på svagare konjunktur gör många tveksamma till fastighetsaktier. Hur ser du på makrohoten?

– Det är en förhastad reaktion att bara säga ”nej tack” till fastigheter så fort räntan höjs. För det första är det viktigt att veta varför räntan höjs. Om det är stigande inflation kompenseras det med hyreshöjningar, om det är ökad efterfrågan så gäller den även fastighetsmarknaden. Flera studier har också visat att fastighetsmarknaden har haft en bra total avkastning efter räntehöjningar. Problemen uppstår om det blir en realränteuppgång. Det finns också många starka underliggande trender inom fastighetsmarknaden som det går att tjäna pengar på oberoende av konjunktur och räntor. E-handeln och logistikanläggningar är ett exempel, urbaniseringen som bland annat skapar efterfrågan på hyreslägenheter och magasinering (self-storage) är ett annat. Ett tredje exempel är åldrande befolkning och tillväxten inom seniorboenden.

Påverkar de lite dystrare konjunkturutsikterna fondens allokering?

– Jag gillar ju fotboll och brukar se på fonden som ett lag som behöver balans mellan en solid backlinje och spets i anfallet. Nu finns det anledning att stärka försvaret en del, vilket vi bland annat gjort genom investeringar i magasineringsbolag som Shurgard och norska Self Storage Group. Det är det undersegment på den amerikanska fastighetsmarknaden som långsiktigt har haft den bästa totalavkastningen och som visat sig stå emot nedgångar bra. Det är mycket mindre kapitalkrävande med ganska enkla byggnader och i snitt nås break-even redan vid en uthyrningsgrad på en tredjedel. Skandinavien ligger långt under användningen i Europa, mätt som kvadratmeter per capita, och Europa är i sin tur långt efter USA. Min tes är att Skandinavien kommer att röra sig mot de europeiska nivåerna – det finns med andra ord en stor potential. Vi tittar också generellt mer på balansräkningar. En viktig skillnad mot finanskrisen är att bolagen då var högre belånade, på en helt annan räntenivå och med betydligt kortare bindningstider.

Och hur ser anfallet i fonden ut?

– Vi har en del investeringar Sydostasien och andra tillväxtmarknader. Där är tillväxten är god, men risken för negativa överraskningar är också högre. Vi försöker bland annat fånga upp den växande kinesiska medelklassens ökande resande genom en investering i Hongkong-baserade Shangri-La Hotels and Resort. En annan del är att vi kan vara aktiva i aktivistkampanjer och M&A-situationer, där fastigheter ofta är involverade och där transaktionen kan innebära att värdet synliggörs.

För vilka investerare passar fonden?

– Riskmässigt ligger vi någonstans mellan räntor och breda aktiefonder. Fastigheter har också över tid en lägre korrelation med den allmänna börsutvecklingen, vilket gör fonden till ett bra komplement för alla med ett lite längre investeringsperspektiv.

Michael Gobitschek

Förvaltar: Skagen M2.

Förvaltat kapital: 1,3 miljarder kronor.

Utveckling i år: +5,4 procent.

Utveckling de tre senaste åren: +11,3 procent.