”Pappa trodde alltid på mig”

“Längs Skånes kuster bor folk som jobbar i Malmö, men inte vill bo här.”

Greg Dingizian, huvudägare i fastighetsbolaget Victoria Park, ler brett när han ger en känga till bolagets vd – den dagpendlande civilingenjören – Peter Strand som bor i Lomma kommun.

Då två lärde känna varandra i början av 2000-talet när Greg Dingizian var vd för HSB och Peter Strand var chef för Akelius i Sydsverige.

Vi kliver in i Greg Dingizians vita Lexus som står parkerad utanför Victoria Parks huvudkontor i stadsdelen Västra Hamnen. Den stora Kockumskranen försvann här­ifrån 2002 och ersattes tre år senare av det gigantiska bostadshuset Turning Torso. Det var när det stod klart att HSB:s budget för prestige­bygget hade spräckts, och kostnaden gått från 700 miljoner kronor till 1,6 miljarder kronor, som Dingizian klev in som vd. För att få upp likviditeten i verksam­heten sålde han flera fastighetsbestånd, bland ­annat nio fastigheter till Akelius i Sydsverige för 785 miljoner kronor.

Hans tid i HSB har det skrivits mycket om. Dels har det sagts att han räddade hela projektet, en beskrivning han själv håller med om, men han har också kritiserats för att ha sålt fastigheter för billigt till framtida kompanjoner och för att HSB avstod från affärer som Dingizian därefter gjorde i egen regi.

Greg Dingizian stänger av radiokanalen Mix Megapol. Färden går söderut, mot bostadsområdet Nydala och delområdet Herrgården i Rosengård. Victoria Park finns numera på tolv orter med ett fastighetsbestånd på drygt en miljon kvadratmeter fördelat på 13 412 lägenheter runt om i Sverige.

– Det heter Korpen, inte Kråkan, ropar ­Peter Strand från baksätet när de går ­igenom vilka kvarter som ingick i storförvärvet för 13 år sedan.

Målet är att dagens marknadsvärde på cirka 13,5 miljarder kronor ska vara 20 miljarder kronor i slutet av 2020.

Vi åker vidare mot innerstaden.

Det är ganska folktomt. Greg Dingizian tror att det gigantiska köpcentrumet Emporia i den nya stadsdelen Hyllie, sista ­anhalten innan tågen lämnar Sverige för Danmark, slukar köpkraft.

Greg Dingizian har själv haft verksamhet där. År 2005 startade han företaget Hyllie-hus Fastighets AB, ett bolag som några år ­senare sattes på börsen under namnet Annehem. Dingizian tog in Peter Strand som vd, vilket han var fram till dess att Peab köpte ut bolaget år 2009. Greg Dingizian ägde ungefär en tredje del av Annehem och när man 2007 knoppade av Victoria Park och listade det på First North blev Greg Dingizian stor­ägare även där.

Victoria Park köper fastighetsbestånd i svenska miljonprogramsområden och renoverar därefter lägenheter efter hand, så kallad rullande rot. När någon flyttar ut uppgraderas boendet och hyran höjs till nästa hyresgäst. På så vis kan man öka den genomsnittliga hyresintäkten mer än den ordinarie årliga höjningen på den reglerade hyresmarknaden. I Sveriges miljon­programsområden ägs majoriteten av ­lägenheterna fortfarande av allmännyttan. Under fjolåret ökade utförsäljningen av dessa lägenheter markant och både Strand och Dingizian ser svenska kommuner som en sannolik motpart i framtida transaktioner. Hittills har bolaget varit med i två ­kommunala processer – en i Växjö och en i Borås.

Från Västra Hamnen mot bostadsområdet Nydala i Fosie passerar vi Slottsparken. På andra sidan den, mot stranden till, börjar stadsdelen Slottsstaden som familjen Dingizian flyttade till när de kom till Sverige år 1965. Tillvaron för armenier hade blivit otrygg i takt med att Baathpartiet erövrade makten i Irak. I Malmö började Greg Dingizian på den lugna Fridhemsskolan, men familjen behövde en större lägenhet varpå de flyttade till den nybyggda stadsdelen Rosengård. De bosatte sig i ett av flera niovåningshus – “Kinesiska muren” – som färdigställdes i miljonprogrammets sista ryckningar. De nya klasskamraterna var barn till 1960-talets arbetskraftsinvandrare.

– De var greker, jugoslaver, finländare, ­polacker, en och en annan alban, någon turk, en och annan portugis, men där tog det slut. Föräldrarna jobbade på Kockums eller Ljungmans verkstäder. Herregud, här fanns en stor industri. Skanska hade sitt huvudkontor i Malmö men i takt med att företagen försvann så krympte stan.

Livet var tufft i 1970-talets Rosengård, i skolan åkte Greg Dingizian på stryk, det gjorde alla, men det fanns kärlek hemma och stöttande föräldrar, säger han.

– Min pappa trodde alltid på mig. Om jag ville att han skulle satsa på något, typ aktier vilket jag övertygade honom om, då gjorde han det. Och det gick verkligen inte bra… stackars pappa.

Efter att ha hoppat av ekonomlinjen vid Lunds universitet började Greg Dingizian, 21 år gammal, investera i aktier, och ­under 1980-talet växte förmögenhetskontot till ­åttasiffriga tal tills bubblan sprack. Vid 27 års ålder förlorade han inte bara sina investerade pengar, han hade därtill ­spekulerat med lånat kapital och pappan fick komma till sonens undsättning.

Snart kastade sig Greg Dingizian in i nya affärer. I början av 1990-talet var han ­del­ägare i Caterva Industri, som han försökte notera bakvägen via ett annat bolag. Det gick snett, Caterva gick i konkurs och Greg Dingizian förlorade återigen allt han ägde.

Men den verkliga krisen började långt ­tidigare, när han ännu var på topp, i familje­villan där han bodde med hustru och tre barn.

– Jag kom hem en dag, satte mig i min ­designerfåtölj, tittade på min Bang & Olufsen-anläggning och mina tavlor – jag hade börjat intressera mig för konst, för det skulle man ju – och plötsligt tänkte jag: Vad fan ­håller jag på med?

Han började ifrågasätta livets mening och tvivlet fick långtgående fysiska konsekvenser med kollapser och flera ambulansfärder in till sjukhuset som följd.

– Jag gav mig i kast med att förstå vad livet gick ut på. Men jag hade ingen att fråga, alla jag kände förstod världen som jag, det vill säga: Ferrari är bra – bussen är inte kul.

Sammanlagt tog det tre fyra år att komma tillbaka. En andlighet började ta form inombords, Greg Dingizian började meditera, han blev vegetarian och frågan han fort­farande verkar brottas med löd: Ska han fortsätta eller ska han göra något annat?

Det var då Greg Dingizian gav sig in i fastighetsbranschen och blev vd för det börsnoterade fastighetsbolaget Gotic som senare såldes till ­Vasakronan. Enligt tidigare medieuppgift fick han 40 miljoner kronor vid köpet och ­efter försäljningen startade Greg Dingizian en vegetarisk snabbmatskedja, Meaning Green, med industrimannen Rune Andersson som huvudägare. Detta gröna alternativ till McDonald’s resulterade i fyra restauranger, två i Stockholm, en i Malmö och en i London, men restaurangerna bar sig inte.

– Så vi bestämde oss för att köpa bolag som passade in i Meaning Greens verksamhet. Vi köpte Brämhults Juice, som gick fantastiskt bra, och juicen balanserade förlusten som vi gjorde på restaurangerna mer än väl.

Så småningom köpte Rune Andersson ut Brämhults Juice. Han sålde det sedan vidare till en tysk juicejätte.

Efter Meaning Green blev Dingizian vd och styrelseordförande i Wilhelm Sonesson & Co (numera Midsona), vars verksamhetsinriktning ändrades till hälsokost och naturläkemedel.

Greg Dingizians Lexus har snart fem år på nacken, en så gammal bil var otänkbar när livskrisen tog vid strax före 30. Då stod det en Ferrari Testarossa på uppfarten, en Mercedes och en sportig BMW och ”kanske en jeep”. I media har han också kallats för ­Malmös första yuppie, en beskrivning han värjer sig emot. Hur många yuppier har staden haft, liksom?

Däremot har han alltid tyckt att livet ska ha en guldkant. Och den ursprungliga planen med Victoria Park var att bolaget skulle bygga prestigebostadsområden i hela ­Norden. Men finanskrisen satte stopp för det. Efterfrågan på den typen av livsstils­boende gick inte att få avsättning för. När det enda livsstilsboendet stod klart i Limhamn lämnade Greg Dingizian landet. År 2009 drog han till Bali, Indonesien. Han ­behövde vila, ”ta timeout från affärslivet”. Han skulle vara borta ett halvår, det blev tre år. Vid hemkomsten från Bali-exilen ägde Greg Dingizian fortfarande aktier i Victoria Park. Plötsligt fick bolaget ett erbjudande om att köpa 867 lägenheter i 21 hyreshus i Herr­gården. Säljare var den illa beryktade norska hyresvärden Acta.

Greg Dingizian ställer sig på parkeringsplatsen utanför bostadsområdet Herrgården. I öppningen in mot gårdarna på Ramels väg hänger vissna rosor i ett staket, nedanför står slocknade gravljus, de är till minne för den 23-åring som mördades här den 30 mars i år. Det känns overkligt denna milda eftermiddag i slutet av maj. Nu är det lugnt inne på gårdarna, barn leker utanför en ­förskola. Områdeschefen Arben Latifi har just fyllt en container med möbler och cyklar, det är månadsskifte och han samlar ihop det folk har lämnat efter sig. När han ser Greg Dingizian skiner han upp, kommer fram och skakar hand.

– Hallå chefen!

Att ha lokal förvaltning är någonting som både Peter Strand och Greg Dingizian ­lyfter fram som viktigt. De lokala fastighetsskötarna utgör cirka 25 procent av bolagets förvaltningspersonal. När det gäller ung­domarna betalar Victoria Park 60 procent av deras löner, resterande andel står staten för.

– Jag tycker vi gör något fantastiskt, jag är stolt över att vi hjälpt så många människor komma in i samhället och yrkeslivet. Att ge dessa ungdomar jobb är en av de mest framgångsrika sakerna vi har lyckats med.

Tanken med lokala fastighetsskötare är även att Victoria Park, som företag, ska komma nära sina hyresgäster, som antas känna större förtroende för sina grannar. Samtidigt har det lokala fastighetskontoret varit utsatt för bombdåd.

I Herrgården kostar en nyrenoverad trerummare på 90 kvadratmeter 9 071 kronor i månadshyra. En motsvarande trea före renovering kostar runt 7 000 kronor. Det är den mellanskillnaden som är kärnan i affärsmodellen – och Victoria Park har hittills renoverat cirka 20 procent av sitt fastighetsbestånd.

– Renoveringarna är också ett sätt att behålla boenden, eftersom de kan göra bostadskarriär och ändå bo kvar, säger Greg Dingizian.

Om Greg Dingizian tidigare kunde kasta sig över olika projekt var det inget enkelt ­beslut att investera i Rosengård.

– Det var ett stort åtagande i min egen stad. Det nästan förväntades av mig att lyckas. Företagsbesiktningen handlade inte så mycket om siffror utan bestod mer av ­information med myndigheter, polisen, ­socialen. Problemet var inte slitna dörrar ­eller kök – det var livet – men hur skulle vi förstå det? Och hur skulle vi hantera det? Det ­hände mycket mellan husen och det ansvaret landade på oss, även om det visade sig att vi saknade befogenheter.

Visst, Greg Dingizian hade själv vuxit upp här – i ”Kinesiska muren” – men det hade han inte mycket för 40 år senare.

– Det var en ny värld. Många av problemen var helt nya för oss. Men min uppfattning var glasklar, vi tänkte inte vika oss, jag tänkte inte låta några ungdomar förstöra för hela området. Nu är det en helt annan värld. Allt det här har vi omvandlat till en bättre förvaltning och jag hoppas att våra ung­domar känner det.

I Victoria Park har Greg Dingizian haft olika roller. Han lämnade det operativa helt för två år sedan, säger att bolaget klarar sig galant utan honom.

Under hösten ökade han sitt ägande i bolaget som nu uppgår till drygt 700 000 000 kronor. Han tänker att ägandet är långsiktigt, men har ju, säger han, varit med om att fastighetsbolag blir uppköpta förr. Dessutom har han en ny, lite djupare plan som sträcker sig långt utanför svenska miljonprogram. Han har nyligen köpt ”ett holistiskt center” på Ibiza.

– Centrat är en del av en större verksamhet som handlar om att upptäcka sig själv.

Victoria Park

Victoria Park har vuxit genom nyemissioner, kraftiga renoveringar och lånat kapital. Planen är att växa vidare genom stora renoveringsinsatser av befintlig portfölj, genom förvärv och med hjälp av de förtätningsprojekt som omfattar cirka 3 000 lägenheter som utvecklas på befintliga fastigheter.

Substansen har vuxit med 61 procent under de senaste tolv månaderna. Victoria Park har som andra haft en generell hyresutveckling (sedan 2013) om cirka 6 procentenheter och till detta fått en hyresutveckling på ytterligare 13 procentenheter till följd av de renoveringar som genomförs.

Victoria Park finns i tolv städer och har drygt 200 fastigheter. Årets två stora affärer inträffade i början av juni. Då köpte Victoria Park ett bostadsfastighetsbestånd om totalt 396 lägenheter i Örebro för 305 miljoner kronor och ett fastighetsbestånd om 175 lägenheter i Bergsjön, Göteborg, för 200 miljoner kronor.

Intäkter: 2016: 832 miljoner kronor (622). Förvaltningsresultatet under 2016 ökade med 43 procent till 220 miljoner kronor.

Marknadsvärde per kvadratmeter: 12 108 kronor (10 375).

Vd: Peter Strand.

Ordförande: Bo Forsén.

Börsvärde: Drygt 7 miljarder kronor.

De två största ägarna är Greg Dingizian: 10,60 procent av kapitalet, 18,60 procent av rösterna och Länsförsäkringar Fastigheter 9,20 procent av kapitalet, 2,30 procent av rösterna. Därefter: Östersjöstiftelsen, Dan Olofsson, Isabelle Wikner, Anders Pettersson, Fjärde AP-Fonden, Ralph Muhlard och vd:n Peter Strand med 2,70 procent av rösterna och 3,60 procent av kapitalet.

Greg Dingizian

Född: 20 augusti 1960, flyttade hit 1965. Är äldst av fem syskon, bror till miljöpartisten Isabelle Dingizian, vice talman.

Uppvuxen: I Bagdad och Malmö. Stadsdelarna Slottsstaden, Norra Rosengård. Har också bott i USA, Belgien, Indonesien och haft sommarvåning i norra Beirut, Libanon.

Bor: I centrala Malmö.

Familj: Skild, tre barn, fyra barnbarn.

Engagerad i: FC Rosengård, damlaget, som styrelseledamot och sponsor.