Nollräntans vinnare

“Bra konjunktur och nollränta. Sedan har vi lyckats pricka rätt flera gånger .” Så förklarade Erik Selin, vd och grundare av Balder, fastighetsbolagets framgångar i en intervju med Affärsvärlden för ett par veckor sedan.

Balder utgör cirka 75 procent av fastighetsmagnatens totala portfölj, och de som hade turen att vara med från början har fått se sin initiala investering öka i värde med över 6 000 procent.

För tio år sedan värderades hans börsportfölj till lite drygt 1,1 miljard kronor, enligt Holdings. Då som nu utgjorde Balder-aktier lejonparten av portföljen. Nu värderas Erik Selins portfölj till cirka 38 miljarder, enligt hans egna uppgifter.

Bara under det senaste året har portföljvärdet ökat med närmare 90 procent, enligt Holdings – från 18,3 miljarder kronor vid årsskiftet 2018/2019 till 34,5 miljarder. Värt att notera är att Holdings och Erik Selins egna uppgifter skiljer sig åt på flera punkter. Det finns flera skäl till det, men ett är att fastighetsinvesteraren lånar ut aktier i samband med att andra aktörer blankar.

Trots att Holdings uppgifter inte stämmer på alla punkter ger de ändå en bra fingervisning, och baserat på ägardatatjänsten har även fastighetsinvesteraren Rutger Arnhult och Sagax vd David Mindus blivit betydligt rikare bara under det senaste året.

Arnhults portfölj – med innehav som Castellum, Sagax, Corem och Klövern – har mer än fördubblats från 9,5 miljarder till 23,9 miljarder kronor. Ökningen beror på rejäla kursuppgångar i fastighetsbolagen Corem, Sagax och Klövern, som summerar till hela 160, 129, respektive 127 procents ökning sedan årsskiftet för ett drygt år sedan.

Relativt sämst har Castellum utvecklats som under samma period steg med 39 procent, vilket innebär att aktien inte ens orkade följa med Fastighetsindex.

Rutger Arnhult har för övrigt mer än fördubblat sitt innehav i Castellum under året. Vid årsskiftet ägde han 12 procent av aktierna, vilket innebär att Castellum för första gången på länge fått en tydlig huvudägare.

– Jag är väldigt långsiktig och ser väldigt positivt på investeringen i Castellum. Den ger mig möjlighet till ökad fastighetsexponering i ett bra fastighetsbestånd. Det är ett välskött bolag med låg finansiell risk och gynnsamma finansieringsmöjligheter, säg­er Arnhult.

Även David Mindus portfölj har ökat med mer än 100 procent det senaste året – från 5,8 till 13,5 miljarder kronor. Ökningen följer i princip kursuppgången i fastighetsbolaget Sagax.

Det finns många beröringspunkter mellan Erik Selin, Rutger Arnhult och David Mindus – förutom att alla tre äger mer eller mindre aktier i Sagax.

Erik Selin och Rutger Arnhult är exempelvis födda samma år – 1967. Båda började med två tomma händer runt fastighetskraschen på 1990-talet. Sedan dess har de byggt upp var sitt fastighetsimperium, och ibland har deras vägar mötts.

Som när de grundade och noterade bolaget Din Bostad. Erik Selin köpte bostäder privat av Kungsleden för 2,3 miljarder kronor som han apporterade in. Bland övriga investerare som lade in fastighetsbestånd fanns Johan Thorell, ägare och styrelsemedlem i Sagax, liksom Rutger Arnhult.

Inför noteringen av Din Bostad 2006 hade fastighetsrådgivaren Catella arrangerat ett möte mellan Selin och Arnhult i Stockholm.

”Vi träffades första gången när vi skrev på avtalet hos Catella. Thorell satt med i styrelsen. Arnhult var bara aktieägare, så jag träffade nog Rutger bara en eller två gånger i den vevan”, har Erik Selin sagt i en tidigare intervju med Affärsvärlden.

År 2006 var för övrigt viktigt för Erik Selin på fler än ett sätt. Då börsnoterades nämligen också hans fastighetsbolag Balder som bildats året innan.

Även här hade Catella en roll. I december 2004 ringde fastighetsrådgivaren till Selin och berättade om ett bolag som i princip bara hade börsplats, underskottsavdrag och en massa aktieägare. Så Erik Selin apporterade in fastigheter för 917 miljoner kronor och Fredrik Svensson tillsköt hus i Stockholm för 455 miljoner. Dessutom köptes ett fastighetsbestånd av Merrill Lynch för runt 650 miljoner.

Startpaketet var alltså ett bestånd på drygt 2 miljarder kronor. Det kan jämföras med dagens börsvärde på närmare 82 miljarder.

Även Rutger Arnhult hade fullt upp vid den här tiden. Året efter Din Bostads och Balders börsnoteringar tog Arnhult sitt bolag Corem till börsen via ett omvänt förvärv. I samband med noteringen köpte Corem ett 20-tal av Balders industri- och logistikfastigheter och betalade med egna aktier.

Två år senare köpte Balder ut Din Bostad från börsen för 5,7 miljarder kronor varvid Arnhult fick en ägarandel i bolaget om cirka 5 procent.

”När finanskrisen kom 2008 satt jag med två små börsbolag, Balder och Din Bostad. Jag trodde att krisen skulle vara längre och bli djupare än vad den faktiskt blev. Min hypotes var att det skulle bli tufft många år framöver och då fanns det en logik i att slå ihop bolagen för att få ett som var större och stabilare”, har Erik Selin sagt till Affärsvärlden i en tidigare intervju.

I samband med finanskrisen passade också Rutger Arnhult på att shoppa. Han köpte upp ett större aktieinnehav i Sagax av Johan Thorell.

Arnhult och Thorell hade varit ett radarpar ända sedan 1990-talet. Parallellt med att båda jobbat på Öhmans Fondkommission, Arnhult som aktieanalytiker och Thorell som aktietrader, hade de börjat köpa bostadsfastigheter som placerats i det gemensamma fastighetsbolaget Nordiska Fastighetsinvest.

Sagax, som investerar i industri- och lagerlokaler, hade Johan Thorell startat tillsammans med investeraren Staffan Salén samt bolagets vd David Mindus. När nu Arnhult köpte Thorells Sagax-aktier mitt i finanskrisen spekulerade medierna i att den senare var tvungen att sälja på grund av hög belåning.

Enligt Holdings krympte värdet av Johan Thorells börsnoterade portfölj – som framför allt bestod av Sagax – från 130 miljoner kronor vid slutet av 2007 till cirka 19 miljoner vid slutet av 2009. Även om finanskrisen blev ett hårt slag för Rutger Arnhults tidigare vapendragare är han efter det senaste decenniets fastighetsrally ingen fattiglapp. Thorells portfölj värderas i dag till 727 miljoner kronor, enligt ägardatatjänsten, och Sagax står för knappt hälften av det värdet.

När Rutger Arnhult kommit över aktierna i Sagax luftade han tankar på att slå ihop sitt eget bolag Corem med Sagax. Vid halvårsskiftet 2010 satt han med närmare 32 procent i Corem och 14 procent av rösterna i Sagax (men bara 6 procent av kapitalet).

I ett mejl till Realtid skrev han: ”Den strukturella matchningen finns således där och raden av fördelar med ett sammanslaget bolag vad gäller besparingar, konkurrenskraft, marketcap, ägarspridning, aktielikviditet, med mera. Men för en eventuell affär krävs det även att huvudägarna i båda bolagen vill samma sak.”

Huvudägarna i Sagax, däribland vd David Mindus, var alltså inte intresserade av någon hopslagning.

Men att åsikterna gick isär ska inte ha väckt något ont blod. Och Rutger Arnhult ska ha släppt sina planer på en sammanslagning ganska snabbt.

– Det fanns en idé, en av massor man får hela tiden. Denna idé kom aldrig ens så långt att den presenterades i en powerpoint. Då är det inte så värst långt drivet, säger Arnhult.

Arnhult är numera näst största ägare i Sagax med 10 procent av kapitalet och 14 procent av rösterna. Ändå sitter han inte i styrelsen.

”Finns inget där jag kan tillföra. Styrelse och vd håller redan världsklass. Skulle därför vara bortkastad tid (…). Försöker vara effektiv”, skriver han i ett sms till Affärsvärlden.

Samtidigt poängterar Arnhult att han har en representant i valberedningen.

”Notera även att jag av tidsskäl väljer att inte heller sitta i vare sig Footway, Castellum, Wästbygg Gruppen med flera i vilka M2 är största ägare.”

M2 Asset Management är Rutger Arnhults eget helägda bolag som bildades 1999.

”Jag fokuserar min tid på att maximera utvecklingen i Klövern”, fortsätter han.

Klövern är ett fastighetsbolag med inriktning mot framför allt kommersiella fastigheter, lager och logistik som Rutger Arnhult tog över med buller och bång. Först lät han Corem köpa ett innehav av den finansiellt pressade Maths O Sundqvist under finanskrisen. Därefter fortsatte han att köpa på sig aktier såväl via Corem som privat, till dess att han kunde kasta ut sittande vd Gustaf Hermelin och storägaren Erik Paulsson ur styrelsen. På grund av debaclet 2012 uppfattades det av media som en hämnd när Catena, med storägarna Erik Paulsson och Gustaf Hermelin, lyckades sno logistikfastighetsbolaget Tribona framför näsan på Arnhult som lagt ett bud via Corem.

Men enligt Rutger Arnhult, som i likhet med bröderna Paulsson kommer från Båstad, har det aldrig existerat någon fiendskap.

– Vi har en bra relation. Detsamma gäller för övrigt med brodern Mats Paulsson. Numera så ses vi mera sällan men på somrarna blir det alltid några gånger. Media har försökt få det till att det skulle föreligga någon tvist vilket ärligt talat är lite tjatigt, felaktigt och tråkigt. Vi har varit oense i någon affär men eniga i desto fler. Betänk att vi båda har gjort hundratals affärer genom åren och alla slutar såklart inte som man helst tänkt sig. Det är inte så konstigt, och då blir man inte ovänner bara för att en affär gått en emot. Man biter ihop, tar i hand och går vidare och lägger sin energi på något annat spännande.

På senare år har såväl Rutger Arnhult som Erik Selin fortsatt att göra affärer i snabb takt.

I november förra året kunde Selin fira noteringen av fastighetsbolaget K-Fastigheter som han äger till 37 procent. Aktien fick en flygande start och jämfört med teckningskursen har den handlats upp med 64 procent.

Ett annat färskt tillskott till Selins portfölj är White Peak, en svenskägd bostadsutvecklare i Kina. Enligt medieuppgifter har Balder-chefen satsat en halv miljard kronor i bolagets senaste fond.

Fastighetskungarnas köpfest och ett decennium av oavbrutet stigande aktiekurser har gett vissa bedömare rysningar längs ryggraden. Tankarna går till 90-talskrisen. Även Rutger Arnhult medger att det ser en smula uppblåst ut på sina håll, men menar att fastighetssektorn som helhet inte är övervärderad.

– Bolag som växer värderas generellt med högre multiplar. Fastighetsbolagen med vissa ambitioner bör minst kunna växa i takt med näringslivet som helhet och har därtill den stora fördelen att få en helt fantastisk riskspridning genom den spridning på olika företag och branscher deras hyresgäster ger dem. Därtill har de flesta en rejäl finansiell kudde i form av faktiska tillgångar vilka är realt länkade.

Han menar att det är rimligt att större, effektiva och lönsamhetsfokuserade fastighetsbolag värderas med avsevärda substanspremier.

– Substansvärderingarna är av många skäl inte relevanta. Morgondagens finansanalytiker kommer frikoppla sig från denna värderingssyn som härrör från finans- och fastighetskraschen på 90-talet.

Högre räntenivå är förstås ett hot mot värderingarna, men det kommer drabba betydligt fler än fastighetsbolagen, framhåller Arnhult.

– Tillhör man dem som tror på kraftigt stigande räntor ska man givetvis inte investera i fastigheter men sannolikt inte heller i börsaktier och definitivt inte i obligationer.

David Mindus

Förmögenhet: 13,5 miljarder.

Skapad genom: Aktier i Sagax.

Investerar nu i: Sagax.

Rutger Arnhult

Förmögenhet: 23,9 miljarder.

Skapad genom: Bland annat Corem, Klövern, Sagax.

Investerar nu i: Castellum, Sagax, Corem, Klövern, med flera.