Med ena benet på tysk mark

Ett stenblock fogas till ett annat. Som sedan följs av ytterligare ett. Husen i tyska Schönefeld, strax söder om Berlin, byggs enligt ett särskilt system med numrerade klossar i kalkstenssand. Placeras de bara i nummerordning uppstår öppningar för dörrar och fönster automatiskt.

När putsen kommit upp på väggarna är klossarna för nästa fastighet intill redan på plats. Och därmed kan arbetet med ytterligare en byggnad påbörjas.

– Håller man fast vid samma metod tillräckligt länge blir man till slut ganska bra på det man gör, säger Olle Boback under en promenad genom de blåsiga kvarteren av såväl färdiga som halvfärdiga hus.

Och länge är precis vad Olle Boback har hållit på.

– Alles gut? morsar han på några av byggarbetarna.

Rocken fladdrar i vinden. Männen mumlar jakande att läget är bra. 600 lägenheter har färdigställts sedan byggstarten i början av decenniet. När sista spadtaget tas år 2023 ska antalet vara över tusen.

– Egentligen spelar det inte så stor roll vilket system man har. Det viktiga är att det finns ett som man kan repetera. På det sättet hålls kostnaderna nere. Och så kan man till slut skapa ett system för serieproduktion. Under de senaste 25 åren har vi byggt med nio miljoner sådana här stenblock, säger Olle Boback.

Svenska Bonava är Tysklands största bostadsutvecklare. I september 2019 hade koncernen totalt 4 392 bostäder i produktion i åtta olika regioner i landet, ännu fler är det vid årets slut. Olle Boback, eller Nils Olov Boback som det står i passet, var vd för den tyska verksamheten fram till 2018 – en position som han hade sedan 2001 – men då stod det NCC Tyskland på visitkortet. När den svenska byggjätten sedan valde att flytta sin verksamhet för bostadsutveckling till ett eget bolag 2016 blev det Bonava. Sedan förra året är Olle Boback senior advisor, anställd på koncernnivå för att bland annat dela med sig av sina erfarenheter från Europas största fastighetsmarknad: Tyskland.

Bostadsdelen på den tyska marknaden är enorm, vilket också avspeglas i Bonavas organisation. Koncernen verkar på fyra sammanslagna marknader där Danmark, Norge och Finland ingår i ett nordiskt område. Sverige har ett eget. Ett tredje segment rymmer verksamheterna i Sankt Petersburg samt Baltikum. Och ett fjärde rör Tyskland, som står för 41 procent av koncernens hela omsättning, totalt 5,7 miljarder svenska kronor med tillväxtmål på 5–10 procent per år. Den svenska hemmamarknaden, som kommer på andra plats, är långt mindre än den tyska delen och landar på 28 procent.

– Under de kommande tio åren har Tyskland ett behov av att bygga 400 000 nya lägenheter. Om året. I fjol byggdes det runt 280 000. Deltat mellan behov och färdigställda bostäder blir hela tiden större, säger Olle Boback.

Bonava är långt ifrån det enda svenska företaget på den tyska fastighetsmarknaden. Enligt fastighetsrådgivningsföretaget Savills är ett tiotal aktörer med huvudsits i Sverige aktiva i Tyskland. Det rör sig om bolag med en rad olika inriktningar, från möbelvarujätten Ikea eller energibolaget Vattenfall – vars fastighetsaffärer inte hör till företagens huvudsakliga affärsidé – till fastighetsbolaget Hemsö, som med Tredje AP-fonden i ryggen har en betydande position på marknaden för tyska äldreboenden.

På bostadssidan finns, förutom Bonava även Akelius, Heimstaden och Kalmarföretaget CA Fastigheter.

För Catella, som erbjuder kapitalförvaltning, rådgivning och investeringsstjänster på en rad europeiska marknader, är Tyskland den tredje viktigaste efter den nordiska och franska marknaden. Även andra aktörer som EQT och det mindre bolaget Ailon (som nyligen bytte namn från Apeiron) har en portfölj i Tyskland inom det som kallas micro living, en slags uppdaterad form av lägenhetshotell och studentbostäder.

På den tyska hotellmarknaden har det svenska hotellfastighetsbolaget Pandox under hösten 2019 förvärvat åtta stycken hotell till sin portfölj som numera består av totalt 38 fastigheter i landet. På samma marknad har även Erik Selins fastighetsbolag Balder klivit in med sju stycken hotell.

Enligt Savills omsatte handeln med kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter i Tyskland snudd på 81 miljarder euro under 2018. Och då är inte de affärer på bostadssidan medräknade som rör transaktioner under 50 enheter – det vill säga hela marknaden för privatpersoner och mindre aktörer.

De 81 miljarderna handlar alltså om en institutionell nivå. Och där stod de svenska aktörerna för drygt 644 miljoner euro.

Sett till de olika nischer som marknaden består av, både geografiskt och affärsmässigt, finns ett par svenska företag som på senare år intagit framträdande positioner.

Som Bonava. I Tyskland kontrollerar företaget hela värdekedjan och har gjort så ända sedan murens fall, när NCC:s tidigare östtyska verksamhet började anta den form som Bonava har i dag. Från arkitekternas ritbord och förvärv av byggmark, via produktion till försäljning.

– Det gör att vi kan optimera varje steg och konkurrera med en kostnadseffektiv modell, säger Olle Boback.

En tredjedel av de bostäder som Bonava utvecklar säljer företaget till långsiktiga investerare, framför allt stora, tyska pensionsfonder. Två tredjedelar förmedlas till privatpersoner i form av ägarlägenheter, radhus eller fritidshus.

Trycket är högt. Försäljningspriset på ett radhus med en boyta om 130 kvadratmeter i området Schönefeld var 230 000 euro när det första spadtaget togs 2012. I dagsläget säljs ett liknande radhus för 4 00 000 euro, siffror som tydliggör markanta prishöjningar på Berlinmarknaden. Bonava finns i åtta regioner i landet. Största marknaden för företaget är Berlin med omnejd. I huvudstaden är 86 procent av bostadsbeståndet, cirka 1,63 miljoner lägenheter, hyresrätter.

Bonava sysslar inte med någon egen uthyrning. Enligt Olle Boback drabbas de därför inte av den radikala hyresreglering som nyligen antogs av huvudstadens delstatsregering, bestående av socialdemokratiska SPD, vänsterpartistiska Die Linke, samt miljöpartiet Die Grünen.

Under de senaste tio åren har hyrorna i Berlin stigit med i genomsnitt 100 procent. I många stadsdelar har det påverkat den socioekonomiska sammansättningen. Demonstrationerna har avlöst varandra och tidigare i år sjösattes ett medborgarinitiativ som går ut på att staden ska kunna kommunalisera bestånd hos fastighetsägare med över 3 000 lägenheter.

En åtgärd som det trots allt finns en öppning för i den tyska grundlagen. Om än högst teoretisk, enligt initiativets skeptiker.

Stadens styrande har i alla fall tagit signalerna från invånarna på allvar. Och i somras presenterade Katrin Lompscher, vänsterpartistisk senator för stadsutveckling och boende i Berlin, ett förslag som innebär ett generellt stopp för hyreshöjningar i huvudstaden under de kommande fem åren.

Bestämmelsen gäller inte fastigheter byggda från 2014 och framåt. Vilket gör att betydande bestånd hos Bonavas investerare är undantagna.

– För samhället i stort är det en dålig modell. I förlängningen kommer det att innebära att antalet hyresrätter kommer att minska till förmån för fler ägarlägenheter. Till slut riskerar det att bli som i Sverige med en alldeles för liten nyproduktion av hyresrätter, samtidigt som priserna för bostadsrätter exploderar, säger Olle Boback.

Betydande inom sitt segment är också Akelius, som med sina dryga 14 000 hyreslägenheter räknas som den femte största privata hyresvärden i Berlin. Och med en affärsidé som går ut på att köpa fastigheter med stort renoveringsbehov i bra läge och rusta upp dem – för att sedan hyra ut lägenheterna till ett högre pris – har det svenska företaget hamnat mitt i skottgluggen för de krafter i Berlin som vill se en hårdare reglerad hyresmarknad.

– Den här regleringen handlar om att ta udden av initiativet om en folkomröstning för expropriering. Om det skulle röstas ja i en sådan folkomröstning skulle det innebära att staden skulle behöva ta över lägenheter, något som skulle kosta dem över 40 miljarder euro. Sannolikheten att det skulle bli så är inte noll, men försvinnande liten. Nu har vi en reglering i stället som knappast kommer att lösa bostadsbristen i Berlin, säger Pål Ahlsén, vd för Akelius.

Företaget äger 50 000 lägenheter i tretton storstäder världen över. År 2006 gjordes den första affären i Berlin. Sedan dess har hyresmarknaden exploderat. I dag utgör den tyska huvudstaden en fjärdedel av Akelius hela portfölj. Berlin, som hittills har haft en praktiskt taget oreglerad hyresmarknad, har varit en god affär. Efterfrågan har gjort att Akelius efter investeringar kunnat höja hyrorna med mer än det dubbla i flera fall.

Men nu har Pål Alhsén valt att dra i bromsen.

– De renoveringar som pågår kommer vi att slutföra. Men märker vi att vi inte får igen våra investeringar kommer vi inte att genomföra dem. De närmaste åren kommer vi troligtvis inte att växa mer i Berlin.

Pål Ahlsén betonar att de aldrig tvingar på hyresgäster några renoveringar. Trots det har Akelius varit föremål för riktade protester i Berlin, anklagade för att driva upp hyrorna i staden. Och vid ett panelsamtal i slutet av november mellan bland annat senatorn Katrin Lompscher och Akelius Europachef, Ralf Spann, utbrast publiken i burop och en banderoll rullades ut med texten ”Bostäder är ingen vara”.

– Jag tror att protesterna har mindre att göra med vad vi faktiskt gör. Det är mer politiskt än något annat. Man vill inte ha privata fastighetsägare på Berlins fastighetsmarknad. Jag har svårt att förstå varför, säger Pål Ahlsén.

Även Heimstaden har dragit öronen åt sig när det gäller deras strategi för bostadsmarknaden i Berlin. Ett köp av 484 hyreslägenheter i stadsdelen Spandau sommaren 2018 skulle bli starten på en ökad exponering mot huvudstaden. Denna skulle sedan fungera som en språngbräda till resten av det myller som den tyska fastighetsmarknaden utgör.

Men företaget underskattade den politiska situationen. Och först efter förvärvet i Spandau blev Heimstaden varse omfattningen av det folkliga missnöje som ledde fram till höstens radikala regleringar.

”En kombination av en hårt konkurrensutsatt marknad och stor politisk osäkerhet gjorde att vi inte lyckades köpa fler än denna första egendom till ett för oss attraktivt pris”, skriver Christian Fladeland, Chief Investment Officer på Heimstaden, i ett mejl.

Han skriver vidare att Berlins bostadsmarknad just nu är otroligt vansklig att navigera i och tillägger att Sverige, liksom företagets övriga marknader, har en långt högre stabilitet än den i den tyska huvudstaden.

– Berlin är en politisk miljö som har stort fokus på att skapa en prisvärdhet i den existerande massan av bostäder framför att skapa incitament för lösningar på bostadsbristen, fortsätter Christian Fladeland.

Meningarna går isär om huruvida hyresstoppet kommer att hålla vid en domstolsprövning. Olle Boback på Bonava räknar med att lagen förr eller senare kommer att behövas rivas upp. Men att det kommer att ta tid.

– Naturligtvis förstår vi motivet att vilja sänka hyrorna. Men om pensionskassorna inte kan få någon avkastning på sina investeringar, vilket i förlängningen skulle påverka folks pensioner, då kommer de inte att investera mer i hyresrätter. Då får staden börja investera i stället. Det är något som Berlin, som redan i dag har 50 miljarder euro i skulder, inte skulle ha råd med, säger Olle Boback.

Bonava rör sig i det segment som räknas som prisvärda bostäder. I det stora projektet i Schönefeld, till exempel, där hyreslägenheterna ligger på i genomsnitt 65 kvadratmeter, hamnar kallhyran på cirka 10,5 euro per kvadratmeter.

– När jag träffade Katrin Lompscher sa hon, ’Herr Boback, det är inte prisvärt’. Men jag tycker nog att det är det. Annars hamnar vi lätt på 13 till 15 euro per kvadratmeter, säger Olle Boback, och menar att relationen till huvudstadens högsta beslutsfattare inom bostads- och stadsplaneringsfrågor just nu är något ansträngd.

– Det är kanske lite spändare än tidigare, medger han.

Det är tydligt att initiativet från politikerna i Berlin har skapat reaktioner bland investerare över hela Europa. Något som Catella, som bland annat sysslar med kapitalförvaltning, har märkt.

– Alla tittar just nu på Berlin. Det är ett känsligt läge. Alla är om inte rädda, så åtminstone vaksamma på vad som kommer att hända och vilka effekter det kan få. En del av våra klienter har undrat om de kommer att behöva sänka hyrorna. Samtidigt är bostadsmarknaderna alltid riskabla och föremål för olika politiska beslut, säger Timo Nurminen.

Han är chef för Catellas Property Investment Management. Det vill säga den del av företaget som sysslar med att förvalta olika aktörers investeringar på bland annat den tyska fastighetsmarknaden. Catella har de senaste fyra åren prioriterat att växa inom området, som bygger på tre verksamheter: fastighetsfonder, kapitalförvaltning samt projektutveckling.

– Projektutvecklingen har blivit särskilt viktig för oss i Tyskland. Vi är med och utvecklar projekt i ett tidigt stadium. Vi anlitar arkitekter, samarbetar med kommunen och ser till att hitta en lämplig investerare som vi sedan säljer projektet till. Vi hjälper dem fram till byggstart men ser annars till att göra en tidig exit, säger Timo Nurminen.

På den tyska fastighetsmarknaden, som kännetecknas av en uppdelning i ett gytter av delmarknader, har aktörer som Catella, som började göra affärer i Tyskland 1999, blivit allt vanligare. I sin rapport över landets fastighetsmarknad skrev den tyska regeringen 2018 att de senaste åren har visat på en allt tydligare sammanflätning av kapital- och fastighetsmarknaden.

– Tyskland har blivit en internationell spelplan för alla möjliga typer av investerare. Det är en marknad som blivit mer likvid och mer transparent, samtidigt som den är mindre volatil än många andra marknader. Den här stabiliteten, med starka statliga finanser och inga eller låga skulder bland företag och konsumenter, bidrar till en väldigt säker miljö även i ett worst case scenario. Tyskland rör sig framåt mer gradvis än till exempel London eller Stockholm, säger Timo Nurminen och fortsätter:

– Det är en av anledningarna till varför Tyskland är en intressant marknad för investerare. Och om det är intressant för investerare måste det också vara intressant för en spelare som oss.

Alla som intervjuats i det här reportaget nämner två saker som definierar den tyska fastighetsmarknaden som helhet. Stabiliteten är den ena. Fragmenteringen den andra.

Något som har gynnat Hemsö, som trots att företaget äger till synes blygsamma 50 fastigheter ändå räknas till en av de tio största aktörerna inom äldreboende i landet.

– Tyskland har Europas största marknad för äldreboende. Men den är enormt fragmenterad. Det finns inget nationellt register över vem som äger en fastighet och få stora professionella aktörer. Det passar oss bra. Men det kräver en stark närvaro och hög lokalkännedom, säger Nils Styf, vd för Hemsö.

Hemsö ägs av Tredje AP-fonden, vilket signalerar stabilitet på en marknad där långsiktighet är en nyckelfaktor.

– Som ägare av samhällsfastigheter har vi en horisont på 15 till 25 år. Vi är ett fastighetsbolag och inte en fond som måste skicka tillbaka pengar till investerare. Det är en stor fördel att kunna vara en aktör som agerar långsiktigt. Att ha en svensk, statlig pensionsfond som ägare borgar också för seriositet, säger Nils Styf.

Hotellfastighetsbolaget Pandox, som både äger och driver hotell, är verksamma i 15 länder. För det svenska företaget är den skandinaviska marknaden fortfarande störst och utgör 40 procent av hela portföljen. Men under hösten har exponeringen mot andra marknader, bland annat den tyska marknaden, ökat – från 30 till 38 hotell – efter två förvärv.

– Teoretiskt skulle vi kunna ha hela vårt innehav i Tyskland. Det är en av världens största hotellmarknader. Men trots att marknaden är så stor är det bara ett fåtal stora fastighetsbolag som specialiserat sig på hotell, säger Pandox vd, Anders Nissen.

Den fragmenterade situationen även på hotellmarknaden innebär ett gynnsamt läge för Pandox. Företagets strategi i Tyskland är att köpa eftersatta hotellfastigheter, något som det finns gott om i landets många medelstora och mindre städer. Pandox rustar därefter upp fastigheterna i samarbete med hotelloperatörer som de etablerar långa hyreskontrakt med. I vissa fall, som med Hotel Berlin, Berlin – huvudstadens tredje största hotell – har Pandox valt att sköta driften själva.

Pandox främsta marknader i landet utgörs av inhemska och regionala städer. Det handlar alltså om hotell med framförallt tyska gäster, respektive en mix av inhemska och internationella gäster.

– I stora internationella städer i Tyskland har det blivit väldigt dyrt. Då erbjuder regionala städer bättre värde och en mer stabil efterfrågan. Cirka 80 procent av alla människor som bor på hotell är tyskar. Här finns det en enorm utvecklingspotential. Men det kräver att man kan sin sak, säger Anders Nissen.

Gatorna i Bonavas Schönefeld-projekt har namn efter författare. Området ligger i närheten av Berlins nya flygplats, skandalbygget som åtta år efter planerad invigning ännu inte öppnat. Kommunen hade till en början tänkt ge gatorna namn efter tyska piloter. Men då många av dem visade sig ha ett delvis dystert förflutet inom Hitlers stridsmakt fick det bli Astrid Lindgren och Bertolt Brecht på gatuskyltarna i stället.

Olle Boback började sin tyska fastighetskarriär i en annan diktatur, DDR. När muren föll ville han ta reda på hur mycket den östtyska övervakningsapparaten kände till honom. Ansvarig för affärsområdet DDR inom svenska ABV, som senare kom att bli NCC, hade han träffat flera av diktaturens toppolitiker. Och visst fanns det en akt i det arkiv som säkerhetspolisen Stasi lämnat efter sig.

– Jag trodde att den skulle bestå av tusentals sidor. Men det var bara en. Och på den stod det bara min adress i Sverige, säger Olle Boback snopet.

För honom handlar den tyska bostadsfastighetsmarknaden mycket om tålamod. Tyskarna är långt ifrån lika riskbenägna som människor i Sverige. Så när Olle Boback berättar att företagets rötter i Tyskland går 50 år tillbaka i tiden är det bättre än vilket annat argument som helst.

– De som köper ett radhus i det här området räknar först ut hur mycket de måste amortera för att vara skuldfria lagom till pensionen. Det är ett helt annat tänk än i Sverige. En kort räntebindningstid i Tyskland kan ligga på tio år. Det gör bostadsmarknaden väldigt stabil.

Och idealläget för er är?

– En normalkonjunktur som tuffar på. Tyskarna vill ha långsiktighet. Osäkerhetsundvikande är en av de stora kulturskillnaderna mellan Sverige och Tyskland.

En annan skillnad mellan länderna är byggreglerna.

– Allting är tydligare i Tyskland. Processerna är snabbare. Det finns en bestämmelse som gör att det går att hoppa över detaljplanen för ett område. Bygger man lika dant som omgivningen räcker det med att lämna in en bygglovsansökan. Det innebär en fantastisk besparing. I vissa fall i Berlin har det tagit bara sex månader från markköp till bygglov. I Sverige kan en sådan process ta upp till sju år, säger Olle Boback.

Två män bär in madrasser i en portuppgång. På andra sidan gatan tar en vidsträckt hästhage vid. Om några år hoppas Olle Boback att också den marken kommer att bli byggbar. Projektledaren för området, Rainer Buckenauer, räknar med att Bonava kommer vara en av de första som får möjlighet att lägga ett bud.

– Men det är ingen som säljer tomtmark för att vara snäll. I slutändan är det priset som avgör.

Svenska fastighetsbolag i Tyskland

Bonava

Andel av företagets hela omsättning: 41 procent.

Verksamma i följande regioner: Berlin, Hamburg, Östersjön, Sachsen, Rhen-Ruhr, Köln/Bonn, Rhen-Main och Rhen-Neckar/Stuttgart.

Nettomsättning 2018: 5,7 miljarder kronor.

Bostäder i produktion vid årets slut: 4 636.

Sålda bostäder under 2018: 2 436.

Produktionsstartade bostäder under 2018: 2 934.

Nettoomsättning per segment:

Sverige 28 procent.

Tyskland 41 procent.

Finland 16 procent.

Danmark–Norge 9 procent.

S:t Petersburg 4 procent.

Baltikum 2 procent.

Akelius

Antal lägenheter oktober 2019: 19 127 varav 14 028 i Berlin.

Totalt antal lägenheter globalt: 45 806.