Klippet i förorten

Mitt i sommarstiltjen, den 15 juli i år, gjorde den amerikanska fondjätten Blackstone en oväntad storaffär på Stockholmsbörsen. Kanske på grund av semestertiden, kanske på grund av att fastighetsbranschen är så tråkig – eller kanske lite av båda – väckte tran­s­­aktionen ingen större uppmärksamhet. Affärssajterna rapporterade pliktskyldigt. Dagen efter berörde tidningarna saken helt kort i börsreferaten.

Och för köparen var det möjligen bara ännu en dag på jobbet. Blackstone förvaltar över 100 miljarder dollar (motsvarande cirka 880 miljarder kronor). Köpet av knappt 32 procent av kapitalet och 40 procent av rösterna i fastighetsbolaget D Carnegie för 2,5 miljarder kronor representerade några tiondels procent av tillgångsmassan.

För säljarna var affären desto viktigare. Den norska fastighetsfonden Svensk Bolig Holding avyttrade alla sina aktier, 10 miljoner stycken, för 1 miljard kronor. Och fastighetsinvesteraren Ranny Davidoff, styrelseledamot i D Carnegie, dumpade knappt halva sitt innehav. För det fick han en kvarts miljard kronor.

Intressantast var ändå säljaren till den största aktieposten, det moderna D Carnegies skapare Mikael Andersson. Hans familje­företag Kvalitena sålde 75 procent av sitt innehav för 1,2 miljarder kronor. Dessutom överlät Andersson och Davidoff rösträtten för sina kvarvarande aktier till Blackstone. Därmed kontrollerar amerikanerna röstmajoriteten i Carnegie.

Fast vad betyder det att grundaren lassar av en så stor del av sitt ägande redan två år efter noteringen? Har den glödheta fastighetsmarknaden toppat?

***

Att kalla Mikael Andersson för en ”doldis” är ingen överdrift. Den 45-årige miljardären är mycket medieskygg och har veterligen aldrig givit någon intervju. Han har i stort sett aldrig väckt någon uppmärksamhet, förrän i vintras när han köpte SCA:s och Sandviks omskrivna företagsjet av märket Falcon 7X, båda två för att vara exakt.

Enligt Dagens Industri är Andersson skriven i Monaco sedan tolv år och han ­sitter inte ens i Kvalitenas styrelse. Det gör ­däremot hans far, Lars Andersson, som startade ­bolaget en gång och som slog sig på fastigheter tillsammans med sonen år 1996 (se Börsens nya hyreshajar, Affärsvärlden nr 43/2014). Det är dock sonen ­Mikael som är den drivande kraften i Kvalitena i dag, uppger samstämmiga källor för ­Affärsvärlden.

Enligt Dagens Industri är Andersson intresserad av snabba bilar och båtar samt av jakt och exklusiva vapen. Han ska bland annat äga ett exemplar av lyxbilen Maybach med ett nypris på 2 miljoner kronor, som ibland ses parkerad utanför Kvalitenas kontor på Strandvägen 5A i Stockholm. Han äger också den hypersnabba båten Zuperman, värd 15 miljoner. Förra året vann den en tävling utanför Sandhamn med snitthastigheten 138 knop. Andersson har via Kvalitena dessutom investerat i jakt- och fiskebutikskedjan Huntyard & Berras. Allt enligt DI.

D Carnegie var från början moderbolag i den börsnoterade bank som staten tog över år 2009. Bankverksamheten såldes snabbt vidare men holdingbolaget levde kvar i skymundan. Ända tills Kvalitena tog över och stoppade in sitt bestånd av hyresfastigheter i Stockholms miljonprogram. Så sattes företaget på börsen våren 2014. Affärsidén var enkel. D Carnegies vd Ulf Nilsson har berättat för Affärsvärlden att man köper bostäder i miljonprogrammen för 10 000 kronor per kvadratmeter, rustar upp dem för 5 000 per kvadrat och sedan höjer hyran så att värdet stiger till 20 000 kronor. Vid det senaste halvårsskiftet ägde bolaget 16 300 lägenheter till ett uppskattat marknadsvärde på drygt 15 miljarder kronor.

Parallellt med D Carnegie byggde Mikael Andersson genom Kvalitena upp bolaget Stendörren, som är inriktat på kontor och lokaler. Även Stendörren noterades år 2014. Anderssons enda publika uppdrag hittills var en styrelsepost i Stendörren, men av bolagets hemsida att döma har han lämnat den. Före affären med Blackstone var Kvalitenas aktieposter i D Carnegie och Stendörren värda omkring 2,3 miljarder kronor.

***

När Affärsvärlden söker Mikael Andersson för att fråga om försäljningen till Blackstone och hans syn på fastighetsmarknaden är det Kvalitenas vd Knut Pousette som ringer tillbaka.

Pousette, som var D Carnegies ordförande fram till en extrastämma förra veckan, förklarar att Blackstone fick upp ögonen för bolaget för ungefär ett år sedan. Amerikanerna gillade affärsidén och ville köpa in sig. Förhandlingar vidtog och resulterade i en uppgörelse i våras.

– Vi blev smickrade, för Blackstone är en av världens största förvaltare av fastighetsfonder och har mycket kunskap inom det här området. De bidrar med en finansiell ­trygghet och vi tyckte att det var bra för D Carnegie att få in dem som huvud­ägare, säger Knut Pousette och framhåller att Kvalitena även fortsättningsvis är en av de största aktieägarna med drygt 5 procent av kapitalet.

De 1,2 miljarder som försäljningen ger ska användas till att utveckla Kvalitenas andra fastighetsbolag, både Stendörren och en handfull mindre bolag som är onoterade.

– Allt går tillbaka till fastighetsmarknaden. Kvalitena har inte delat ut pengar ­hittills utan återinvesterat vinsterna och det kommer vi nog fortsätta med.

Varför sålde ni inte hela innehavet?

– Vi startade den verksamhet som sedan blev D Carnegie för 20 år sedan och vi vill gärna vara med även i fortsättningen.

Knut Pousette tror också att Blackstone ville köpa hela Kvalitenas post men säger att det aldrig var intressant för Kvalitena.

I måndags lade Blackstone ett så kallat pliktbud om 100 kronor på utestående aktier i D Carnegie. Samtidigt flaggade fondjätten för att den nu har 40 procent av kapitalet och 53 procent av rösterna. Vem som har sålt den här gången är i skrivande stund oklart. På en tidigare fråga om Kvalitena tänkte att sälja fler aktier svarade Pousette att han inte har någon kommentar till det, men tillade: ”Vi ser oss som långsiktiga ägare.”

Men att Kvalitena säljer lejonparten av sitt största innehav innebär rimligen att ni tror att fastighetsmarknaden befinner sig på toppen?

– Ha ha ha. Nej, jag tror inte det. Vi jobbar alltid med kassaflöden. Alla våra fastigheter har bra kassaflöden och då är man inte lika beroende av var fastighetsmarknaden befinner sig, eller om toppen är nådd. Och om vi inte trodde på bolaget skulle vi ju inte vara kvar som stor ägare. Då skulle vi ju kliva ur.

Ranny Davidoff, den andre av de tre säljarna som har kvar en post Carnegie-aktier, har visserligen en negativ syn på både börsen och fastighetsmarknaden, men säger sig ändå tro på D Carnegie.

– Det finns alltid en risk när det varit så låga räntor så länge att marknaderna blir uppblåsta. Men när det gäller Carnegie så är bolaget inte föremål för någon hyresrisk eftersom det är så stor brist på bostäder i Stockholm och det kommer fortsätta under överskådlig tid. Den enda riskfaktorn är räntorna och det har man hanterat genom ganska rimlig belåning.

Blackstone har inte kommunicerat vad de vill göra med D Carnegie men på fastighetsmarknaden finns förväntningar om att de ska fortsätta på den inslagna vägen och använda sina betydande finansiella muskler till fortsatt expansion. Det handlar alltså om att fortsätta köpa bostadsbestånd i miljonprogramområden och höja snitthyrorna ­genom att renovera lägenheter allteftersom de blir tomma.

***

Tajmingen för D Carnegies notering våren 2014 var kanske inte perfekt – men nästan. Aktierna såldes för 39 kronor styck och handlades sedan strax under 50 kronor fram till början av år 2015. Därefter började en hausse för fastighetsaktier som lyfte branschindex med 50 procent och D Carnegie med över 100. Men i början av september bröts trenden och fastighetsindex har backat med 10 procent sedan dess.

Av en händelse började sättningen ungefär samtidigt som en annan av börsens största fastighetsinvesterare, Arvid Svensson Invest, sålde aktier i Klövern för omkring 900 miljoner kronor, vilket motsvarade halva innehavet.

Både Kvalitena och Arvid Svensson Invest uppger att de ska använda pengarna de har fått loss till andra fastighetsinvesteringar. Fast på aktiemarknaden finns det de som misstänker att dessa erfarna fastighetsinvesterare prickade in börstoppen för fastigheter och att det lär dröja till nästa kurslyft för branschen.

– Räntorna lär inte sjunka mer, och den dag de börjar stiga kommer det att slå mot fastighetsbolagen, i synnerhet de högbelånade. Och för närvarande handlas fastig­heter på börsen med substanspremie. Det är bara motiverat om deras vinster fortsätter att stiga och det är frågan om de gör det med svagare konjunktur och en tajtare kreditmarknad. Jag tycker man ska vara försiktig med fastighetsaktier nu, säger en fondförvaltare.

Nej. Eller som Ranny Davidoff uttrycker det. Efter en oerhört stark utveckling är det inte fel att ”ta bort en del av pengarna från bordet”.