Börsens nya hyreshajar

I september var det ett år sedan fastighetsveteranerna Peder Jonsson och Lennart Schuss berättade i en branschtidning att de skulle investera tungt i hyreshus från 1960- och 1970-talets rekordår, de medelålders fastigheter som brukar sägas stamma från Miljonprogrammet. Duon hoppade av sina tidigare toppjobb för att göra allvar av planerna. Lennart Schuss räknade med att det nystartade bolaget Gimmel Fastigheter skulle ha fastighetstillgångar i storleksordningen 5–10 miljarder om fem år.

I dag har de två ställt sig på bromsen. Anledningen är att de utskällda gamla hyreskåkarna har blivit heta byten bland landets alla fastighetskungar och prisutvecklingen har varit därefter:

– Vi hade mycket riktigt som affärsidé att köpa i miljonprogrammen, men det gick inte, så därför har vi ändrat affärsidé. Det måste man kunna göra ibland, säger Lennar­t Schuss.

– Priserna på fastigheterna ändrades och avkastningen gick ned. Vi kan inte konkurrera.

Gimmel köper nu i stället vanliga hyreshus, i orter som Bollnäs och Sundsvall, där befolkningstalen är stabila.

En av de svåraste konkurrenterna om ”miljonhusen” är D. Carnegie & Co, som i våras gjorde comeback som noterat bolag, den här gången på First North-listan. På mycket kort tid har bolaget köpt på sig fastigheter främst i Mälardalen, och vd Ulf Nilsson har byggt ett imperium med ett bostadsbestånd värt 11 miljarder kronor.

Börsvärdet på 3 miljarder kronor (det motsvarar ungefär substansvärdet, alltså fastigheternas värde med avdrag för lånen) betyder att Carnegie inte bara är det största noterade, renodlade bostadsfastighetsbolaget i Sverige utan också störst på alla svenska småbolagslistor.

***

Knut pousette styr sin Mercedes GL 420 CDI, en stadsjeep med extra allt, med van hand genom Stockholms norra förorter, för dagen dränkta i regn. Han är styrelseordförande i D. Carnegie & Co och vd i systerföretaget Stendörren Fastigheter. Efter att ha jobbat 11 år med huvudägaren, den 68-årige Lidköpingsentreprenören Lars Andersson, har han också blivit familjens talesperson i frågor om de investeringar som familjen har gjort i miljonprogrammen genom åren.

Pousette har fler järn i elden – han är ordförande för Campus Manilla, en friskola på Djurgården, och sitter i styrelsen för Fastighetsägare i Järva, en branschorganisation som bland annat försöker komma till rätta med sociala problem i miljonprogramsområdena.

Han sveper ut med högerarmen när hans bil plöjer genom sjöarna på Rinkebysvängen och visar på trevåningshusen i mexitegel på Axbysvängen i västra Rinkeby – ”ett populärt lugnt område för barnfamiljer” – och parkerar sedan på förvaltarparkeringen invid ett av sjuvåningshusen på Stenbygränd, ett område där D. Carnegie har ”satsat mycket på trädgården”.

Den silvergrå stationsvagnen med ett nypris kring 700 000 kronor förefaller malplacerad i området. Rinkebyhusen och det stora beståndet i Husby tio minuter bort är några av bolagets största investeringar. De ligger bara 14 kilometer från huvudkontoret på prestigeadressen Strandvägen 5 A i Stockholms hjärta, men det kunde lika gärna vara ett ljusår.

Pousette säger att han inte brukar ta bilen ut till bolagets fastigheter när han har ärenden i Husby. Tunnelbanan, med uppgång bara 50 meter från områdeskontoret, är det absolut smidigaste.

***

D. Carnegie & co AB tjänade under många år som moderbolag till investmentbanken Carnegie, som övertogs av staten under finanskrisen. Bolaget drev sedan process mot staten, men denna avslutades i fjol utan att aktieägarna fick några pengar. Därmed öppnade sig nya möjligheter för det sysslolösa företaget. Vem ville driva den klassiska firman vidare? Efter en överenskommelse med Lars Anderssons fastighetsbolag Kvalitena flyttade familjen tidigare i år över sina bostadsfastigheter till Carnegie. Den 9 april i år var noteringsmanövern klar och bolaget drog in 690 miljoner kronor i en nyemission. De slitna miljonprogramshusen visade sig vara eftertraktade av börsen. Kursen rusade 20–30 procent under den första månaden, men har sedan fallit tillbaka till nivåer strax över introduktionskursen 39 kronor.

De gamla ägarna har intygat att de är långsiktiga och att de inte ska sälja så fort de noterat företaget. En klausul från noteringen som förbjuder merparten av storägarna att sälja löper dock ut nu under oktober. Familjen Andersson äger 28 procent av kapitalet och 38 procent av rösterna.

– Kvalitena kommer att vara en långsiktig ägare. Bolaget har funnits på fastighetsmarknaden i över 20 år och de flesta fastigheter har funnits i beståndet i över 10 år, säger Pousette.

Men de nyblivna fastighets- och börskungarnas ambitioner slutar inte där. Om några veckor, i mitten av november, noterar Kvalitena ytterligare en fastighetsportfölj. Den här gången industrifastigheter samt olika lager- och logistikanläggningar i Stockholmstrakten. De listas på First North under namnet Stendörren Fastigheter. Paketet knåpas in i det börsskal som tidigare tillhört Header Compression Sweden Holding. För andra gången på ungefär ett halvår tar Kvalitena därmed, via notering köksvägen, ett fastighetsbolag till aktiemarknaden, vilket torde vara något av ett rekord. Fastighetsbestånden är totalt värda cirka 13 miljarder kronor, en siffra som väntas växa snabbt.

– Målsättningen är att via förvärv av nya fastigheter och investeringar i befintliga fastigheter genomföra en kraftfull expansion. Genom noteringen kommer Stendörren Fastigheter, likt D. Carnegie, få utökad tillgång till kapitalmarknaden, vilket skapar större möjligheter att kunna genomföra en snabb expansion av verksamheten, säger Knut Pousette.

***

Börsens färskaste fastighetskung Lars Andersson håller en nästan uppseendeväckande låg profil.

– Jag har inget att säga. Det får du ta med Knut Pousette. Han kan svara på alla frågor, är det enda Andersson vill säga han när Affärs­världen får tag på honom.

Han gjorde sig först bemärkt som vd för släpvagnstillverkaren Kilafors Industrier i Hälsingland på 1980- och 1990-talen. Evald Andersson, tidigare klubbordförande på Metallfacket hos Kilafors, minns sin tidigare chef. Det var tuffa år för svensk industri i samband med kostnadskrisen runt 1990. Släpvagnsmarknaden halverades och under två år varslades hälften av de cirka 150 anställda om uppsägning.

– Han var lättsam och lika mot alla. En rätt så vanlig människa. Inte burdus eller något sådant. Han tyckte det var tråkigt förstås, med varslen, men vi hade ett bra samarbete mellan fack och företag, säger Evald Andersso­n i dag.

Kilafors kom på fötter igen några år senare, men då hade Lars Andersson tröttnat på den skakiga industrikonjunkturen och bytt bransch. 1996 gick han tillsammans med sin son Mikael Andersson in i fastighetsbranschen med Kvalitena. Två affärskompanjoner på den tiden var fastighetsmännen Pede­r Jonsson, som nämdes i inledningen, och Ranny Davidoff (se separat ruta).

***

Miljonprogram-områden som Rosengård i Malmö, Bergsjön i Göteborg och Alby i Botkyrka eller Husby i Stockholm har under senare år återkommit som platserna i en dystopisk följetong när medier har beskrivit allt från upplopp och bilbränningar till ungdomsarbetslöshet och gängproblematik.

Den dystra utvecklingen bidrog säkert till att statsminister Stefan Löfven tog upp just miljonprogramsfastigheterna i sin regeringsförklaring nyligen och det redan efter några minuter. Fast frågan är om det blir några stora politiska kursändringar. Löfven lovade inga nya miljarder utan sade bara i allmänna termer att ”miljonprogrammets flerbostadshus ska moderniseras på ett socialt och miljömässigt hållbart sätt.”

De flesta fastigheter är kommunalägda. Många är dessutom, precis som statsministern observerade, inte renoverade på decennier och är svårt slitna. Renoveringsbehovet har beskrivits som en tickande ekonomisk bomb. Notan kan uppgå till allt från 50 miljarder kronor – cirka 50 000 kronor per lägenhet – för det nödvändigaste, upp till 1 000 miljarder kronor om en miljon lägenheter ska uppgraderas till en standard motsvarande nybyggnation.

Utmaningarna till trots har områdena bara de senaste åren blivit eftertraktade av ett knippe nya aktörer som köper vad som förefaller vara billiga hyreshus.

– Intresset för miljonprogrammen har ökat markant, intygar Ulrika Lindmark, värderingschef på fastighetskonsultföretaget Newsec. Hon pekar särskilt på framväxten av privatägda fastighetsbolag som har specialiserat sig på miljonprogramsfastigheter, en nisch som knappt fanns för två år sedan.

– Det har gjorts många transaktioner om man tittar två år tillbaka. Och priserna har gått upp, säger hon.

Hon varnar samtidigt för den bubbel­effekt som kan uppstå när intresset ökar så snabbt:

– Man kan trampa snett. Det finns de som har köpt dyrt eller som kommer att göra det. Men det finns miljonprogram också på mindre orter som kan vara intressanta.

Några av de aktörer som tagit chansen och flyttat fram positionerna under senare år är Akelius Fastigheter, AP-fondkontrollerade Willhem och Rikshem, samt de två noterade D. Carnegie och Malmöföretaget Victori­a Park, som var först på börsen inom området med en investering i Rosengård för två år sedan. Nu har Victoria Park, med 7 000 miljonprogramslägenheter, passerats av snabbväxande D. Carnegie, som med en affär i Norrköping i oktober nu har 15 000 lägenheter.

Ett räkneexempel visar hur Knut Pousette och D. Carnegie tänkte när de köpte cirka 1 500 lägenheter i Husby för 5 år sedan från Wallenstam. Priset landade på cirka 8 000 kronor per kvadratmeter.

– Vi rustar sedan upp lägenheterna för 4 000–5 000 kronor per kvadratmeter. Det betyder nyskick. Då har vi betalat 12 000 till 13 000 kronor per kvadrat. Samtidigt finns det bostadsrättsföreningar inte långt här­ifrån där lägenheterna går för 30 000 kronor per kvadratmeter samt lån i föreningen. Och i nybyggda Kista Torn, som JM bygger 300 meter bort, säljs lägenheter för 45 000 kronor per kvadrat.

Pousette tillägger snabbt att hans bolag inte har för avsikt att sälja. Allra minst till bostadsrättsföreningar. I stället är poängen att ett bolag som producerar lägenheter i nyskick för 13000 kronor per kvadratmeter har en fördel när nyproduktion kan kosta nästan det dubbla.

Tanken är att renovera alla 15 000 lägenheter under de kommande tio åren. Allt ska ut: golv, väggar, innertak liksom badrum och kök, ett projekt som sammantaget väntas kosta bolaget 400–500 miljoner kronor per år framöver.

– I år blir det några hundra lägenheter. Nästa år ska vi klara 700 och därefter 1 000 lägenheter per år.

Renoveringarna görs på ett oortodoxt sätt. D. Carnegie evakuerar inte hela trappuppgångar för att renovera alla lägenheter i huset på en gång, som större fastighetsbolag brukar göra. I stället renoveras lägenheterna en och en, ofta i samband med att en hyresgäst ändå flyttar ut.

Fördelarna med det är flera:

• Inga hyresgäster behöver evakueras, vilket sparar evakueringskostnader och uppslitande tvister med hyresgäster som varken vill flytta eller se sin hyra höjd.

• Lägenheterna står tomma utan hyresintäkter kortare tid. Normalt 6–8 veckor jämfört med över ett år om hela trappuppgången renoveras.

• Den nya hyresgästen accepterar den högre hyran utan att knota. Normalt är påslaget 40–50 procent. För en tvårumslägenhet som färdigställts i Husby i dagarna betyder det en månadshyra på 6 500 kronor, mot tidigare 4 500 kronor.

För att få renoveringarna så billiga som möjligt importerar D. Carnegie genom ett systerbolag byggmaterial från bland annat Kina. Det handlar om allt från parkettgolv och stenskivor till kakel, vattenkranar, duschkabiner och hela kök. Samtidigt köper bolaget kylar, frysar och andra vitvaror från tillverkare i Polen.

Branschfolk som Affärsvärlden har varit i kontakt med frågar sig hur D. Carnegie kan betrakta åtgärderna som renovering till nyskick och menar att en helrenovering kostar 10 000–11 000 kronor per kvadratmeter. D. Carnegie menar att det är den nya metodiken som är förklaringen till att priserna kan pressas. Även Victoria Park renoverar på liknande sätt, enligt Peter Strand, vd vid det skånska fastighetsbolaget, som bara ser fördelar med metoden.

Flera kommunala bostadsfastighetsföretag tar nu också efter den privata sektorn och har inlett liknande försök. I Sigtunahem kan hyresgäster som står inför en renovering själva välja renoveringsgrad i tre nivåer som sedan styr hyran. Påslaget varierar mellan ungefär 70 och 160 kronor per kvadratmeter och år.

Jättebolaget Botkyrkabyggen söder om Stockholm umgås med planer på renoveringar av enstaka lägenheter när dessa ändå står tomma.

– Vi kan komma att genomföra det i delar av vårt bestånd. Det handlar då om att vi bygger om samtliga lägenheter i en fastighet under en tioårsperiod, säger Ulf Nyqvist, vd vid Botkyrkabyggen.

Han ser samtidigt en nackdel med att arbetena håller på så länge i samma fastighet och befarar att hyresgästerna tröttnar på att ständigt möta arbetare med byggmaterial i hissen och/eller byggdammiga trappuppgångar. På plussidan lägger han argumentet att nyinflyttade hyresgäster tenderar att bry sig mindre om de nya högre hyrorna.

– Det är inte lika känsligt att bygga om en tom lägenhet där ingen bor. Då kan man investera mer pengar på att höja standarden, säger Nyqvist och uppger att det nästan går att få ut samma hyra som i nyproduktion i en lägenhet där kök, badrum, stammar och alla ytskikt är nya.

***

Ulf nyqvist kan sätta fingret exakt på när hans fastigheter blev attraktiva för privata investerare. Bolaget bestämde sig för att sälja ungefär 10 procent av beståndet för två år sedan. Syftet var tvåfaldigt. Att minska kostnaderna för framtida renoveringar samt att få loss pengar till de fastigheter som bolaget ändå måste renovera de kommande åren. På säljlistan placerades 1 300 lägenheter i Alby.

– Intresset var ganska lågt när vi började, säger Nyqvist.

Bristen på spekulanter gjorde att Botkyrkabyggen drog öronen åt sig. Men ett halvår senare, våren 2013, gjordes ett omtag:

– Marknaden började vända och vi fick bättre respons när miljonprogrammen blev hetare, säger Ulf Nyqvist.

Fem anbudsgivare betraktades som seriösa och slutlig köpare blev företaget Mitt Alby som kontrollerades av en grupp finansmän ledda av Mikael Ahlström, miljardär och grundare till riskkapitalbolaget Procuritas. Ahlström äger 43 procent av fastighetsbolaget. Koncernchefen i det finska försäkringsbolaget Sampo, Kari Stadigh, har 19 procent, och finansduon Martin Bjäringer och Carl Rosvall som har tjänat stora pengar i bolag som Protect Data och Björn Borg har 38 procent tillsammans med finländaren Georg Ehrnrooth.

Priset för Albyhusen slutade på cirka 7 500 kronor per kvadratmeter, ungefär en halv miljon för en trea på 70 kvadratmeter. De nya ägarna har aviserat att renoveringar är att vänta. Hur länge finansmännen förblir ägare är inte bestämt, men enligt Mitt Albys vd Mattias Tegefjord är ägandet långsiktigt.

Efter Mitt Albys köp har de kapitalstarka finansfamiljerna flockats till miljonprogrammet. Sveriges största rederigrupp, familjeägda Stena, har ett av de största bestånden. Ett annat ägs av Bermudassvensken och miljardären Roger Akelius fastighetsimperium.

I kulisserna till D. Carnegie finns även en annan relativt okänd finans- och fastighetshaj. Den i Monaco bosatte Ranny Davidoff. Han är 53 år och född i Israel, men är uppvuxen i Sverige och hette då Gustafsson i efternamn. Han kontrollerar cirka 10 procent av rösterna och 8 procent av kapitalet i D. Carnegie, ett marknadsvärde på cirka 300 miljoner kronor (se separat ruta).

Per Svanberg är en av dem som som inte är odelat positiv till att svenska miljardärer nu köper upp miljonprogramsbostäder i snabb takt, renoverar och höjer hyrorna. Svanberg är bostadspolitisk chef vid Hyresgästföreningen.

– Det finns risker. Om man köper utan att ta hänsyn till de upprustningsbehov som finns. Eller att man att äger fastigheterna ett antal år bara. Det finns internationella aktörer som har lämnat marknaden, säger han och nämner GE Capital och Acta som exempel.

– Långsiktiga aktörer tycker vi är bra, konstaterar han dock.

Vad hände sen?

#43 I mitten av november satte Sveriges nya fastighetskung Lars Andersson sitt Stendörren på börsen genom en köksdörrsmanöver. Familjen Andersson har denna gång även lierat sig med fastighetsmagnaten Erik Selin och hans Balder.

Och i början av december blev det känt att Anders J Ahlström Holding noteras på First North. Bolaget köpte nyligen 1 300 miljonprograms-­lägenheter i Botkyrka som ska rustas upp med pengar från emissionen.