Aktie som tål lång lagring

Self Storage Group, SSG, verkar inom fastighetsnischen magasinering. Efter notering till teckningskursen 14 norska kronor i oktober i fjol nåddes toppkursen 19 kronor efter årsskiftet. Därefter har intresset avtagit och på analyskursen 15,50 kronor är börsvärdet 1 miljard norska kronor.

Utöver hyreshöjande uppgraderingar har förrådskåkar låga investeringsbehov, vilket ger fina kassaflöden. Affären drivs av att privatpersoner får överskott av bohag och ägodelar att förvara utanför bostaden. Livsförändringar som att flytta ihop, separera, ta hand om dödsbon eller byta jobbort driver efterfrågan.

I Skandinavien var normen länge stor boyta, trygga anställningar och generösa välfärdssystem. Nu minskar tryggheten, och kraven på individers flexibilitet ökar. Det driver urbanisering mot storstädernas tillväxt, där stigande bostadspriser minskar boytan i nyproduktionen. Både bostadsbytena och behoven av magasinering ökar då. I självförsörjningens USA byggdes branschen ut tidigare.

SSG:s ena huvudkoncept OK Minilager erbjuder billigare icke-uppvärmda förråd spridda på ett stort antal norska orter.Att börja från noll i en underutvecklad och fragmenterad norsk marknad gav extrem 50-procentig årlig intäktstillväxt från starten 2009.

År 2016 förvärvades City Self-Storage, CSS, som varit i branschen sedan 1993. I dag är CSS ett storstadskoncept i Oslo, Stockholm och Köpenhamn med uppvärmda utrymmen till högre servicegrad, vilket ger högre hyra. Expansion till Stavanger och Trondheim pågår.

Intäktsmixen är runt två tredjedelar Norge, där SSG dominerar marknaden helt. En sjättedel vardera kommer från mer konkurrensutsatta Stockholm samt Köpenhamn. Här är CSS trea respektive fyra, med långt upp till marknadsledaren Shurguard.

Från dryga 200 miljoner kronor i fjol spår Affärsvärlden 12 procents årlig intäktstillväxt till nära 300 miljoner för 2020. Då ingår dagens portfölj på dryga 115 000 kvadratmeter uthyrningsbar area samt meddelad expansion på 15 000 kvadrat. Därutöver bör ökad uthyrningsgrad ge 3 procents årlig intäktstillväxt i jämförbart bestånd, med stabila hyror.

De nya redovisningsreglerna IFRS 16 kommer 2019 att tvinga in hyrda fastigheter i hyrestagarens balansräkning. Hos SSG bedöms det öka såväl tillgångar som finansiella skulder med 460–480 miljoner. Belåningsgraden blir då runt 60 procent, vilket är normalt för ett expanderande bolag.

IFRS 16 nära fördubblar ebitda, rörelseresultatet före av- och nedskrivningar, med en uppskattad effekt om 58–65 miljoner kronor mellan 2018p och 2019p. Desto viktigare är dock den fortsatta underliggande förbättring i vinster och kassaflöde som Affärsvärlden ser, genom ökad skala, mognad, kostnadstrimning och förbättrad kundupplevelse, inte minst via mer digitalisering och automation.

Börsens skuldjusterade företagsvärdering ger ev/ebitda på låga 11 för 2019. Aktieägarnas rörelsekassaflöde före värdeförändringar och investeringar, ffo, fås på dagens räntor för låga p/ffo 9 för 2019. Stora amerikanska magasineringsbolag, som branschjätten Public Storage som äger Shurguard, värderas ungefär dubbelt så högt, enligt Factset. Sannolik framtida expansion hålls utanför estimaten och är därmed ytterligare en uppsida.

Huvudrisken är om konkurrensen ökar snabbt, något som kan bromsa expansionen och sänka lönsamheten. Att drygt 70 procent av dagens yta är inhyrd är däremot hanterbart, då det rör långa kontrakt på hus som specialanpassas. Via sänkt finansieringskostnad vill SSG öka sitt fastighetsägande successivt.

Vd Fabian Søbak och fadern Gustav Søbak medgrundade OK Minilager. De äger nu nära 15 procent av SSG vardera. I ägartoppen finns även fastighetsfonden Skagen M2 (förvaltarintervju i nummer 48/2018).

Self Storage Group är rätt sorts fastighetsaktie i en sen fas av kreditcykeln. Som litet och välskött i en underutbyggd magasineringsmarknad får bolaget en konjunkturstabil kassaflödesflödestillväxt till låg risk. Doldisaktien erbjuder därtill en attraktiv ingångsnivå. Affärsvärlden utfärdar långsiktigt köpråd.