Oscar vinstvarnar och hur blir det med inlösen av preferensaktie B?

Updates är Börsplus format för korta kommentarer om en eller flera aktier. Update om en aktie kan vara drivet av en aktuell händelse. Updates kan också ge åsikter om ett bolag där Börsplus inte gjort en mer komplett analys.

Oscar Properties flaggar för trögare försäljning och lägre vinst

Oscar Properties (börskurs 36 kronor 24/10) är en bostadsutvecklare med särskilt fokus på att utveckla dyrare bostadsrätter i Stockholmsregionen. Verksamheten handlar alltså om att förvärva och utveckla mark till bostadsprojekt som säljs mot privatpersoner. Vi skrev om bolaget för snart ett år sedan i en text som du hittar genom att söka på Oscar Properties i Analysarkivet.

Utvecklingen för aktien har tillsammans med övriga bostadsutvecklare varit riktigt blodig. Som vi ser saken handlas flera aktörer nu till tydlig rabatt på börsen – men så är sektorn också särskilt pressad.

I dag släppte Oscar Properties beskedet att vinsterna inte blir så höga som tidigare kommunicerats. Detta var budskapet:

• Försäljningen tar längre tid. En tidigare genomgång som SvD Näringsliv gjort pekar på att bolaget sålt uppskattningsvis ett trettiotal lägenheter under tredje kvartalet. Överlag är Oscars projekt väl sålda men vi ser det som särskilt viktigt att bolaget får fart på försäljningen i prestigeprojektet Norra Tornen, där drygt 65 bostäder fortfarande ska säljas.
• Bolaget har också valt att inte produktionsstarta vissa projekt. Det gäller bland annat Unité i Norra Djurgårdsstaden och Cykelfabriken i Uppsala. Orsaken är högst troligen trög försäljning vid säljstart.
• Oscar Properties flaggar också för högre kostnader. Vissa sådana hade man kunnat förutse, exempelvis ökade kostnader för reklam (bolaget annonserar frekvent i media numera) och handpenningsfinansiering (bolaget ersätter de kunder som köper bostad med kostnader för handpenningslån). Vd Oscar Engelbert vill dock inte specificera exakt vad alla kostnader avser. Oron är förstås att det gäller byggrelaterade projektkostnader som dragit iväg, vilket skulle vara mycket dåligt.
• Den nya helårsprognosen är nu ett resultat om minst 400 Mkr i rörelseresultat före värdeförändringar i förvaltningsfastigheter (jämfört med tidigare 500 Mkr). Det är fortfarande en god nivå och prognosförändringen är kanske inte i sig den mest oroande nyheten. Däremot har resultatprognosen utgjort en fast punkt för investerare att förhålla sig till – en punkt som nu visat sig vara mer flytande.

Som om inte detta vore nog kan man addera följande punkter till den negativa sidan:

• Finansieringen är snårig i bostadsutvecklare. Men nettoskulden i Oscar Properties är högre än de flesta andra bolag i samma storlek. Soliditeten uppgick till 31 procent vid utgången av andra kvartalet vilket bara med nöd och näppe ligger över målet om 30 procent.
• Bolagets styrelseordförande misstänks för grovt insiderbrott i samband med handel i Oscar Properties stamaktie.

Värderingen då? Ja, den ser åtminstone ”bra” ut i Oscar Properties. Aktien handlas nu nämligen under bokfört eget kapital.

Om man tror på följande saker…

• Det förekommer någon sorts värdeskapande i bolaget över tid.
• Det finns minsta antydan till dolda värden i form av låga inköpsvärden på byggrätter och mark.
• Bolaget går inte i konkurs eller tvingas till annan oförmånlig finansieringslösning.

…så ser aktien väldigt billig ut.

Det finns dessutom en förvaltningsportfölj värd hela 1,4 miljarder som inte ska förglömmas. Den ger åtminstone lite tröst och stabilitet i sammanhanget och förklarar också delvis bolagets höga skuldsättning.

Här och nu verkar marknaden prissätta aktien som att bolaget närmar sig bankrutt. Vi är inte lika säkra på den saken men det kan så klart gå snett.

Och vi har nog fortfarande framför oss en tid när även redovisningen i Oscar Properties på allvar kommer börja reflektera det sämre marknadsläget. Om priserna börjar falla, vilket det stora utbudet på bostadsmarknaden talar för, kommer substansvärdet urholkas.

Följande saker skulle underlätta åtminstone vår beslutsprocess:

• På fredag kommer bolagets kvartalsrapport. Hur bostadsförsäljningen går är redan känt och övriga siffror är nog inte överdrivet spännande. Men det vore väldigt intressant att se hur personer med insyn i bolaget agerar. Det skulle inte förvåna oss om någon köper aktier efter rapporten och det kan ge aktien ett uppsving.
• Vi skulle vilja se en extern marknadsvärdering av eventuella övervärden i bolagets projekt. En sådan siffra skulle kunna ge stöd för en värdering en bit över bolagets bokförda egna kapital på 48 kronor per aktie (vid Q2). Då finns betydande uppsida från dagens nivå på 36 kronor.

Vad blir slutsatsen? Det finns antagligen ett substansvärde som även med tuffa antaganden ligger klart över dagens börsvärde. På börsen är sentimentet extremt panikartat och på sikt brukar det ofta vara bättre att gå emot än att följa med flockens stämningsläge.

Vi landar i ett spekulativt köpråd. Men den som satsar pengar bör vara beredd på risken att förlora en stor del av hela insatsen.

Risken är alltså skyhög. Både i verksamheten på lång sikt och sett till aktiens kortsiktiga öde på börsen. Om vi inte ser snara indikationer på att värdet är betydligt högre än priset så slopar vi rådet.

Klurigt inlösenläge i Oscars preferens B-aktie

Oscar Properties preferensaktie av serie B (börskurs 480 kronor 24/10) är en lite annorlunda konstruktion jämfört med övriga preferensaktier på börsen. Den som äger preferensaktien kan nämligen själv påkalla inlösen till priset 500 kronor.

Det låter ju som kanonvillkor. Går allt bra får man en utdelning på 35 kronor per år, motsvarande runt 7 procents ränta. Blir det skakigt eller om marknadsräntorna stiger så kan investeraren skicka in en begäran om inlösen och få ut 500 kronor per Preff B i handen.

Inte konstigt att Preff B-aktien handlats konsekvent över 500 kronor sedan introduktionen för drygt ett år sedan.

Tills nu.

På bara en veckas tid har aktien fallit från 510 till 480 kronor. Det innebär att man nu kan köpa preferensaktien för 480 kronor, inkassera 17,50 kronor i utdelningar och därefter påkalla inlösen (i mars 2018) för 500 kronor. Resultatet skulle bli en ”nästan garanterad” avkastning på 8 procent på drygt ett halvårs tid, förutsatt att Oscar inte hamnar på obestånd.

Frågan är om det är så enkelt. Inlösen kan nämligen bara göras om styrelsen beviljar det.

Det är förstås helt rimligt och liknande villkor finns alltid för preferensaktier, alltså att utbetalningar bara sker som styrelse eller bolagsstämma beslutar att det finns tillgängliga medel. I annat fall rullas innehållen utdelning eller inlösenbelopp vidare med i Oscar Properties fall 10 procents ränta.

Man får alltså en bättre ”avkastning” på en preferensaktie som inte blir inlöst än på en vanlig Preferens B som handlas på börsen.

Detta är speciellt.

Innebörden är att om bostadsoron fortgår och preferensaktie B handlas under 500 kronor så finns det starka skäl för preferens B-ägarna att lämna in sina aktier till inlösen i mars 2018. Om Oscar får fason på finanserna så får man då 500 kronor vid halvårsskiftet 2018.

Men om Oscar inte får ihop de pengar som behövs för att lösa in pref-B-aktierna så kommer överskjutande belopp att förräntas med 10 procent per år i form av 7 procent i löpande utdelningar (som alla preferensaktieägare får) samt ytterligare 3 procent i ”straffränta” som ackumuleras tills Oscar kan lösa in alla aktier som begärts få inlösta.

Det är åtminstone så Börsplus läser bolagsordningen och det finstilta i den anmälningssedel för inlösen som finns på Oscars hemsida.

Strikt finansiellt finns det alltså starka incitament att begära att få sina Pref-B-aktier inlösta om kursen är under 500 kronor. Nackdelen är att inlösenaktierna kan bli helt omöjliga att köpa eller sälja.

Om vår läsning av villkoren är rätt så står Oscar inför ett dilemma. Lösa in alla Pref-B-aktier som önskas och tappa cirka 225 Mkr som nog behövs bättre på annat håll. Eller skjuta inlösen på framtiden och råka ut för en finansieringskostnad som stiger från 7 till 10 procent, räknat på inlösenkursen 500 kronor.

Vi på Börsplus är nyfikna på hur detta kommer funka rent praktiskt. Därför tänkte vi göra en liten finansiell fältstudie som innebär att vi köper 10 Oscar Preferens B-aktier och i mars begär att få dem inlösta. Detta gör vi inte i Börsplus portfölj och ”vinsten” är ju som mest några hundralappar. Syftet är alltså inte att tjäna pengar utan att så att säga göra ett skarpt test på hur komplicerade preferensvillkor kan fungera i praktiken när det är lite stress på marknaden.