NP3 flyttar fram positionerna

NP3 (börskurs 60,50 kr 16/5) äger fastigheter i norra Sverige för 8,5 miljarder kronor. Fokus ligger på högavkastande kommersiella fastigheter ofta belägna lite utanför stadskärnorna men i städer som växer. Och gärna förvärvade via lokala kontakter snarare än stora fastighetsrådgivare där priserna trissas upp. Huvudkontoret finns i Sundsvall men NP3 är också stora i Luleå, Umeå, Östersund, Gävle och i Dalarna.

Bland bolagen på börsen är det just nu högavkastande fastigheter (Sagax, Catena, NP3) och miljonprogramsfastigheter (Victoria Park, D. Carnegie) som värderas allra högst i förhållande till substansvärdet.

Risker saknas knappast. En tredjedel av hyresvärdet består av handelsfastigheter och att avkastningskravet är högt är minst lika mycket ett tecken på att även risken är hög. Trots det handlas aktien till 15 procents premie mot substansvärdet vilket kan jämföras med bolag som Atrium Ljungberg (också med en tredjedel handelsfastigheter men i Stockholm) som snarare handlas till rabatt på 20 procent.

Lägg till det en hög belåningsgrad på 60 procent (som överträffas nästan bara av Corem och Amasten) så förstår man att detta är ett bygge med hög risk – men också stora ambitioner.

Ursprungligen startade NP3 med fastigheter värda 200 Mkr som sköts till av medgrundaren Lars-Göran Bäckvall, en av Norrlands stora fastighetsprofiler och största ägare i NP3 (och som likt Sven-Olof Johansson på Fastpartner utraderades i fastighetskrisen på 90-talet).

Efter grundandet 2010 har bolaget nästan varje år tagit in mer pengar från befintliga och nya investerare som tror på strategin. Längs vägen har bland annat fastighetsgiganter som Erik Selin och David Mindus (Sagax) investerat. Sagax är i dag näst största ägare i NP3.

Pengarna har använts till fler förvärv och fastighetsbeståndet uppgår nu till 8,5 miljarder kronor. Bolaget är fortfarande en av de mindre fastighetsägarna på börsen men ändå stora i Norrland, tillsammans med bolag som Diös.

En tro på att ägare och ledning är något på spåren med strategin att äga fastigheter i norra Sverige är såklart helt avgörande. Handels- och industrifastigheter utanför storstäderna är svårnavigerad terräng och kräver såväl lokal kännedom som näsa för affärer.

Att storägaren Lars-Göran Bäckvall dessutom sålt in fastigheter från det privata beståndet till det börsnoterade bolaget gör knappast frågan om tillit mindre aktuell. Snarare blir det än mer viktigt med rakryggade nyckelpersoner och att det är hyfsade fastigheter som sålts till schyssta priser.

Vi tilltalas ändå av strategin att som nischad fastighetsägare göra jobbet lite bättre än andra på en knepig marknad. Hotellfastighetsbolaget Pandox är kanske det tydligaste exemplet på ett fastighetsbolag som rider på ett sådant tema (läs vår analys av den aktien här).

Utvecklingen i NP3 talar för att man gjort mycket rätt även här. Aktien är en av de bättre i fastighetssektorn både på ett och tre års sikt, och har utvecklats betydligt bättre än Norrlandskollegan Diös.

Smarta förvärv är en viktig kugge men inte hela förklaringen. Bolaget gör även en del projekt (främst hyresgästanpassningar men även nybyggnationer) som driver hyresvärdet. I de större projekt som nu är pågående väntas bolaget investera närmre 170 Mkr till kring 10 procents direktavkastning. Det ger både lite tillväxt och värdeökningar i beståndet.

Samtidigt är det lite oroande att den operationella utvecklingen på andra håll pekar i fel riktning. Överskottsgraden och uthyrningsgraden har sakta försämrats genom åren och i båda fallen nu halkat under målsättningen. Överskottsgraden ligger i dag kring 70 procent (mål 75 procent) medan uthyrningsgraden är 92 procent (mål 95 procent).

Delvis handlar det om fastigheter som förvärvats vakanta. Och visst kan man ha överseende givet den höga förvärvstakten (handlade för 700 Mkr bara under första kvartalet). Men nog hade man ändå hoppats på lite bättre utveckling.

Inte heller bör man räkna med någon explosiv utveckling av hyresnivåerna som på andra håll i landet (exempelvis kontor i Stockholm).

Den explosiva tillväxtresan är intressant och att ”norrlandsbolagen” NP3 och Diös handlas till p/e under 9 lockar. Att insiders och då framför allt storägaren Lars-Göran Bäckvall tankat aktier för över 100 Mkr bara i år gör aktien ännu mer spännande.

Men stigande vakanser (trots stark underliggande marknad) är en signal att ta på allvar när det gäller fastigheter utanför storstäderna. I kombination med en aktie som värderas klart över substansvärdet så väljer vi ändå att avvakta med en neutral inställning till NP3.

För den som kan leva med norrländsk fastighetsexponering är NP3 ändå ett bolag att hålla ögonen på om prislappen faller nedåt 55 kr.