Maxfast Properties går mot strömmen

Börsplus har tidigare kikat lite extra på några av det stora antalet mindre fastighetsbolag som finns listade på svenska handelsplatser. Denna vecka har vi grävt djupare i ytterligare fem aktier och samtliga analyser finns att tillgå via den tillhörande krönikan (se länk bredvid).

Här ger vi vår syn på Maxfast Properties (börskurs 27 kronor den 23 mars).

Verksamheten: drygt 30 fastigheter med fokus på extern handel

Maxfast äger ett 30-tal handelsfastigheter runt om i landet med hyresgäster som Willys, Burger King, Dollarstore, Granngården, Leo’s Lekland och Jem & Fix. Fastigheterna ligger i medelstora orter som exempelvis Eskilstuna, Västerås, Fagersta, Hallsberg eller Karlstad och generellt en bit utanför stadskärnorna.

Bolaget har en tillväxtstrategi och bara under 2017 gjordes totalt 12 förvärv.

Vakansrisken: medelhög

Hur man ser på vakansrisken i ett bolag som detta beror lite på vad man har för referensram. Jämfört med enfastighetsbolagen är det såklart en trygghet att sprida risken över ett 30-tal olika fastigheter. Men jämfört med större fastighetsbolag är det kanske inte de mest attraktiva fastigheterna. Vakanser kommer finnas och kan säkert öka när externhandel fortsätter pressas av ökande e-handel – men det kommer inte vara livshotande för bolaget. Men kanske ett hot för avkastningen.

Ägare och nyckelpersoner: tolv ursprungsfinansiärer

Innan bolaget kom till börsen ska grundplåten i form av kapital kommit från tolv privatpersoner som trott på affärsidén och skjutit till pengar till bolaget. Vd Håkan Karlsson och vice vd Magnus Fält är två medgrundarna. Det hela tyder på någon sorts entreprenöriell anda som är positiv. Just dessa två äger dock i dagsläget bara drygt en procent av bolaget. Styrelseordförande är Christer Sundin som tidigare var vd på fastighetsbolaget Diös under 2005-2014.

Troligen är fler av de tolv ursprungsfinansiärerna fortfarande kvar som ägare i Maxfast. Största ägare i bolaget är TTC Invest med 13 procent av aktierna. TTC Invest verkar vara en del av Bilmetro som är en bilåterförsäljare med drygt 3 miljarder kronor i årlig omsättning.

Finansiering: obligation med 6,5 procents kupong

Maxfast har gett ut en obligation om 200 Mkr som löper med 6,5 procents marginal till 2020. Det gör bolagets totala finansiering förhållandevis dyr.

Tabellen nedan är ett räkneexmpel som visar vad som kan hända i Maxfast om marknadsräntorna stiger.

Värderingen: ska enfastighetsbolag värderas högre än riktiga fastighetsbolag?

Vi noterar att många av enfastighetsbolagen på börsen värderas till 5–10 procents premie mot substansvärdet medan ”riktiga” fastighetsbolag som exempelvis Maxfast värderas till knappt 30 procents rabatt.

Samtidigt är substansrabatten i Maxfast inte på något sätt anmärkningsvärd när man jämför med större bolag med mycket handel som Atrium Ljungberg (28 procents rabatt). Eller Agora (maffiga 60 procents substansrabatt) där flera stora fastighetsbolag dumpat sina handels- och köpcentrumfastigheter.

Det kan alltså tyckas lite märkligt att investerare är beredda att betala så mycket mer just för de rådgivarproducerade enfastighetsbolagen än för mycket annat.

Svaret ligger förstås i den höga utdelning som dessa lockar med. Kanske vore det bäst för aktiekursen i Maxfast om bolaget skrotade tillväxtambitionerna, ströp kostnaderna och börjar dela ut hela vinsten?

Samtidigt är det ju knappast så som stora värden skapas. Tror man på nyckelpersonerna ska man förstås låta de förvalta kapitalet så gott det går snarare än att dela ut det.

För vår del har vi än så länge inte sett tillräckligt av ledningen i Maxfast för att kunna konstatera om de är några stjärnor värda att ta rygg på eller inte. Givet risken i fastighetsbeståndet intar vi därför en neutral inställning till aktien.