”Aktien är ikapp”

En kväll för snart fyra år sedan stod hemvändaren Knut Rost i sin lägenhet i centrala Östersund och blickade ut över stadens gamla busstorg medan han borstade tänderna. Han hade återvänt till staden han växte upp i efter nästan 30 års frånvaro, nu som vd för det börsnoterade bolaget Diös Fastigheter. Denna kväll låg torget helt öde. Några bussar gick på tomgång, en man stod och rökte utanför Sibyllakiosken. Det var allt.

Varför ska bussarna stå just här? tänkte Knut Rost.

Skulle det inte kunna förvandlas till en mer levande plats?

Tillsammans med affärsområdeschefen för Jämtland, Henrik Lundmark, spånade han och andra i Diös fram ett exploateringsförslag. I maj 2016 beslutade Östersunds kommunfullmäktige att kommunen, tillsammans med Diös, skulle utreda hur busstorget, även kallat Gustav III:s torg, kunde bli mer levande i framtiden. På skissbordet fanns ett nytt kvarter med bostäder, konserthus och hotell.

Idén är typisk för Diös som utvecklar stadskärnor i tio städer i norra Sverige – från Borlänge i söder till Luleå i norr. Attraktiva stadskärnor ökar värdet på sikt för såväl mark som hus. Dessutom gynnar det kassaflödesbolag som vill ha stabila, återkommande intäkter från uthyrning av lokaler och bostäder – och, i fallet Diös i Östersund, snart även fastigheter till hotelloperatörer.

Men det har inte gått fort att omsätta Knut Rosts busstorgsidé till praktik. Den här vårvintern har skeptiker inom oppositionen (Socialdemokraterna) börjat ifrågasätta projektet. Det handlar dels om hur mycket pengar kommunen får, dels om volym, som att de tilltänkta husen skulle resa sig mitt i centrum likt ”en mur”. Busstorgets framtid har blivit en politisk fråga som också berör kärnan i Diös affärsidé: ska stadskärnan verkligen privatiseras? Ja, varför inte, menar förespråkarna. Diös skulle ta en stor del av risken, och centrum behöver utvecklas. Den 28 mars avgör kommunfullmäktige frågan.

Så långa processer var Knut Rost inte van vid under tiden som Sverigechef för Ica Fastigheter. Då ansvarade han för stora men ganska enkla fastigheter för kedjor som Ica Maxi eller Ica Kvantum. Men efter att ha varit vd för Diös i fem år vet hemvändaren inte bara att kommunbeslut kan dröja, utan också att trägen vinner. I två andra Diösstäder, Umeå och Sundsvall, har fastighetsbolaget lyckats få igenom stora hotellprojekt med den norske hotellmagnaten Peter Stordalen. Spadtaget för Sundsvallshotellet med den långvariga hyresgästen Nordic Choice Hotels togs den 1 mars – av Rost och Stordalen.

dios-knut-rost-DSC7494[1].jpgEn stockholmare hade varit otänkbar som vd för Diös. Knut Rost är ”jämte från början”, bor nu i Östersund och uppfyller med råge vd-postens geografiska krav. 

– Vi passar bra ihop med Choice, och har tecknat långa hyresavtal på 20 år. De har tydliga produkter vad gäller hotell och deras roll i staden, säger Knut Rost.

Hotellet i Sundsvall byggs på en parkering, Norrmalm, som för tillfället är en gigantisk gro. Men om två år ska det bli ett hotell med 300 sängplatser för såväl turister som konferensgäster. När Knut Rost började som vd projektutvecklade Diös för cirka 200 miljoner kronor om året. Denna del har ökat stadigt under hans tid på vd-stolen, i och med hotellen, och projektutvecklingen går mot nya rekord.

– Vi kommer att projektutveckla för en miljard i år. Det kan bli över en miljard kronor, kanske 1,5 miljarder, det är lite svårt att sia om eftersom det rör sig om flera små och stora projekt där de två hotellprojekten är störst, säger han.

I Sundsvalls fall började det med en markhänvisning från kommunen: uppdraget var att bygga ”något kommersiellt”. Diös står nu inför en byggutmaning ”som är jättespännande” där utmaningen har varit att hitta någon som kan bygga. Entreprenadbolag för hotellbygget i Sundsvall är Serneke, men vilket bolag som bygger hotellprojektet i Umeå återstår att se. Knut Rost får ibland frågan om att addera en byggande del i Diös, men nej, så kommer det inte att bli.

– Vår ambition är att vara bäst på det vi gör, och det där är en helt annan affär. Vi inte är byggare och ska inte bli det heller.

En mer diversifierad verksamhet går också i motsatt riktning till Diös strategi. Städer som saknar tillväxtpotential har skalats bort från fastighetsportföljen. På väg att raderas är även industrilokaler och fastigheter lokaliserade utanför stadskärnorna. Eftersom Diös – med sina tio städer – spänner över stor geografisk yta, två tredjedelar av Sveriges area, har organisationen också blivit mer decentraliserad, där enskilda affärsområdeschefer för respektive ort har stora mandat att göra affärer.

– Vi har blivit tydligare med att vi är lokala och tydligare i vår ägarfilosofi.

I norra Sverige finns förstås flera fastighetsbolag, däribland NP3 Fastigheter som bland annat verkar på samma orter, med den väsentliga skillnaden att de fokuserar på fastigheter utanför stadskärnorna. De två bolagen har bytt fastigheter med varandra. Förra sommaren gjorde de till exempel en gemensam bytesaffär i Gävle, då Diös köpte fem centrala samhällsfastigheter av NP3 som i sin tur köpte 13 industri- och bygghandelsfastigheter av Diös.

– I bytesaffärer är vi kollegiala, men det finns inte hur många fastigheter som helst. Dessutom har konkurrensen från lokala spelare ökat ordentligt på flera orter och lokala spelare kan vara ganska tuffa mot oss.

Samtidigt är flera projekt väldigt stora, vilket också kräver samarbete eftersom Diös inte mäktar med all exploatering på egen hand.

– Och när det gäller börsen är vi bittra konkurrenter.

Knut Rost har tidigare sagt att Diös-aktien är för billig, men i år har den stigit över 30 procent.

– Det har varit svårt för oss att förstå men vi driver ju bolag och aktien är något annat. Just nu går vi med premium, men jag kommer alltid att tycka att aktien är för billig. Jag tror det har berott på att vi inte är ett Stockholmsbolag, kapitalet kommer från Stockholm och analyshusen sitter där. För mig har rabatten varit obegriplig men nu börjar de komma ikapp, säger han och tillägger:

– Vi fortsätter bara att gneta på och fullföljer vår tydlighet. Vi befinner oss på en lågriskmarknad med hög utdelning som fokus.

Ägarlistan består knappast av några doldisar för finanseliten i Stockholm. Största ägare är jämtländska Persson Invest (Bob Persson är styrelseordförande i bolaget), fastighetsmiljardären Erik Paulsson samt investeringsbolaget Nordstjernan.

Enligt uppgift var det otänkbart för styrelsen att ta in en stockholmare som vd för fastighetsbolag i norra Sverige. När Knut Rost fick frågan om att bli vd för Diös hade han inte haft en tanke på att flytta tillbaka till Östersund, men tackade efter ett tag ja till erbjudandet. Han säger själv att han är ”jämte från början”, född och uppvuxen strax utanför Östersund. Som mellanbarn, poängterar Knut Rost, har han numera en sammanlänkande roll för familjen han växte upp i.

I Västerås bodde han i nästan 20 år när han var Sverigechef för Ica Fastigheter. De största skillnaderna för Rost är dels att Diös är börsnoterat, dels finansieringsfrågan.

– Om man behövde pengar på Ica Fastigheter kunde man alltid ringa mamma Ica. Riktigt så är det ju inte nu. Men vi har väldigt bra relation med fem olika affärsbanker i Norden.

dios-knut-rost-77A5513[1].jpgKnut Rost är också intervjuad i podcasten Affärsvärlden, som finns där poddar finns. 

Fem fastighetsbolag – Catena, Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs – med en gemensam nämnare i finansmannen Erik Paulsson i storägarlistan, samäger också ett gemensamt finansbolag, Nya Svensk Fastighetsfinansiering (Nya SFF) till lika stora delar. Genom Nya SFF ger de ut säkerställda obligationer inom MTN-program, vilket breddar basen för deras upplåning. Via Nya SFF har Diös gett ut drygt en miljard kronor i obligationer, därtill tillkommer bankfinansiering.

– Vi har valt att inte rejta oss, åka ut och hämta pengar i Europa (som exempelvis Balder och Castellum har gjort, reds anm). I huvudsak satsar vi på att vara ett kassaflödesbolag i en lågriskbransch med möjlighet till hög utdelning.

Knut Rost säger att Diös inte ska betraktas som ett bolag specialiserat på norra Sverige, utan snarare som experter på stadsutveckling. Skulle man då inte kunna ta den expertisen och rulla ut i andra tillväxtstäder även i södra Sverige? Tanken har slagit honom.

– Men man får ha lite respekt för att alla städer ser olika ut. Umeå står i en klass för sig, den utvecklas snabbast och kan liknas vid Linköping eller Örebro. Det händer att vi diskuterar det, men vi har så mycket kvar att göra där vi befinner oss nu.

Svenska stadskärnor är under omstöpning till följd av konkurrens från näthandel och handelsplatser utanför städerna. Drygt 20 procent av Diös fastighetsvärde består av handelsfastigheter.

– Vi har inte mycket vakanser inom detaljhandel men det blir kortare avtal och mindre ytor.

Han tror på multifunktionshus. Fastigheter med hotell, handel, spa och gym – allt i ett. När det gäller kontor som är cirka hälften av fastighetsvärdet är det fortfarande läge, läge, läge som gäller, säger han. Och skillnaderna ökar för kontorslokaler i norra Sverige.

– Bra kontor med bra lägen går alltid att hyra ut, vi har fördubblat kontorshyrorna. För fem år sedan hyrde vi ut för runt 1 000 kronor kvadratmetern, i dag hyr vi inte ut under 2 000 kronor, ibland 2 500 kronor. Den delen ser väldigt ljus ut. I framtiden har vi mer kontor och mer bostäder, säger han.

Knut Rosts framtidstro finns också i form av en t-shirt med trycket ”En miljard” över bröstet.

– Vi har en årlig kickoff, och för några år sedan deklarerade jag att målet för Diös att nå ett förvaltningsresultat på en miljard kronor, då hade jag den t-shirten.

Förvaltningsresultatet – driftnettot, det vill säga det som blir kvar av fastigheternas summerade hyresintäkter efter direkta förvaltningskostnader, minus bolagets centrala administrationskostnader samt finansnetto – ökade under fjolåret med 9 procent till 894 miljoner kronor. Det är inte särskilt långt kvar till miljarden, med andra ord. Men, säger Knut Rost, miljardtröjan är ett internt mål, inte ett plagg han skulle bära på Östersunds gator.

Från Borlänge till Luleå

Diös fokuserar på stadsutveckling i tio städer: Borlänge, Falun, Gävle, Luleå, Mora, Skellefteå, Sundsvall, Umeå, Åre och Östersund.

Fjolåret i siffror

Intäkter: 1,8 miljarder kronor (drygt 1,7 miljarder kronor 2017).

Förvaltningsresultatet: 894 miljoner kronor (822).

Resultat efter skatt: 1 341 miljoner kronor (1 029). I fjol finansierades 37 procent (35) av den totala balansomslutningen på 21 057 miljoner kronor via eget kapital, 53 procent (56) genom räntebärande skulder som består av bankfinansiering, säkerställda obligationer och certifikat och 10 procent (9) av övrigt kapital.

Hyresvärde per lokalslag

Fastighetsbeståndet innefattar centralt belägna butiks-, kontors- och industrilokaler samt bostäder.

Kontor: 52 procent.

Handel: 21 procent

Bostad: 7 procent.

Hotell/restaurang: 6 procent.

Vård/utbildning: 5 procent.

Industri/lager: 3 procent

Övrigt: 6 procent.

Gillar snö

Tillträdde som vd för Diös 24 mars 2014 och efterträdde då Christer Sundin som hade varit vd för Diös sedan grundandet 2005. Knut Rost har en examen från KTH, Stockholm, och lång erfarenhet av fastighetsförvaltning. Sedan 1995 har han haft olika befattningar inom Aspholmen Fastigheter och Ica Fastigheter i Västerås. Familj: Fru och tre barn och två bonusbarn, som alla är utflyttade.

Intresse: Allt som har med snö att göra. Skidor och snöskoter körs även gärna offpist. ”Men jag har väldigt lite tid över nu för tiden. Och jag avskyr snö i jobbet, snö är väldigt dyrt.”

Bor: Nära det gamla busstorget, Gustav III:s torg, i centrala Östersund.

Persson Invest största ägare

AB Persson Invest: 15,39 procent av kapital och rösterna.

Erik Paulsson & Bolag: 10,48 procent.

Pensionskassan SHB Försäkringsförening: 6,02 procent.

Bengtssons Tidnings AB: 5,05 procent.

Nordstjernan: 5,05 procent.