Weiss: Bostadskrisen förvärras – politiken måste agera

Veckorna efter sommaren 2022 var det uppenbart för alla inom bostads- och byggbranschen att det skett ett dramatisk trendskifte. Efterfrågan på egnahem och bostadsrätter upphörde. Då var utvecklingen fortfarande svår att fånga i siffror. Hösten präglades dock av en strid ström av anekdotisk information som pekade i samma riktning. Viljan att köpa på ritning var borta. Projektutvecklingsbolagen fick tillbaka fler lägenheter som returer än de hann nyförsälja. Småhusfabrikanterna vittnade om att orderingången var nära noll. Fastighetsbolagen fick inte längre ihop sina kalkyler och valde att pausa sina investeringsplaner för nya hyresbostäder.

Raset sker mycket snabbare

Med den senaste statistiken från SCB finns nu fakta på bordet. Kvartal 1 2023 har bostadsbyggandet halverats jämfört med samma kvartal föregående år. Två saker bör dock noteras. SCB mäter byggstarter som ”startbesked” vilket är något annat än ”spaden i backen”. Vidare uppvisar statistiken för Stockholm respektive Göteborg märkliga skillnader. Medan bostadsbyggandet i Stockholm minskat med 68% är minskningen i Göteborg endast 25%. Mycket talar för att Göteborgssiffran är dopad, en effekt av att kommunen ökat takten i det interna planarbetet. Det är givetvis positivt men får begränsad betydelse på kort sikt.

BostadsmarknadFastighet

Lennart Weiss: ”Det kan mycket väl vara så att vi befinner oss i ett förskede till en fastighetskris”

Utifrån officiell statistik (mätt som startbesked) går vi mot ca 25 000-30 000 ”påbörjade bostäder” under detta år. I realiteten dock betydligt färre. Den allmänna bilden bland branschkollegor är att det verkliga bostadsbyggandet i år faller ned mot cirka 15 000 bostäder. Men det finns de som är mer pessimistiska än så. Sett i sitt historiska perspektiv kan dagens ras endast jämföras med 1990-talet då bostadsbyggandet minskade från 65 000 till 11 000 bostäder, mellan åren 1991 till 1995. Skillnaden mot då är att nuvarande fall sker så mycket hastigare.

Vilket leder till bostadskrisens orsaker. Först som sist; de som hoppas på en vändning redan nästa år har anledning att dämpa sina förväntningar. Just nu finns inget som tyder på ett V-liknade förlopp, det vill säga en snabb återhämtning, så snart som inflation och räntor börjar falla tillbaka. Anledningen stavas stora förluster i köpkraft tillsammans med kraftigt ökade byggpriser.

Blodröda kalkyler

I Veidekkes senaste marknadsanalys har marknadsdjupet simulerats bland annat med utgångspunkt från effekterna av de ökade kostnader som drabbat hushållen. Analysen visar att hushållens ”köpkraftiga efterfrågan” förändrats i större omfattning än hittills beräknat.

Med Ukrainakriget följde en inflations- och räntechock som kraftigt urholkade hushållens disponibla inkomster. Med 3% löneökning, 40% skatt och 10% inflation har ett svensk normalhushåll under 2022 förlorat en dryg månadslön i köpkraft. Förlusten av köpkraft fortsätter 2023, möjligen i något minskad omfattning.

Samtidigt har byggkostnaderna fortsatt att stiga, framförallt som en följd av krigets effekter på energipriserna. På bärande insatsvaror som stål och cement får höga energipriser ett direkt genomslag men det gäller också för transporter. Fallande priser på andrahandsmarknaden i kombination med ökade byggkostnader i nyproduktionen resulterar i blodröda kalkyler som skrinlägger flertalet planerade investeringsbeslut.

Boendeutgifterna ökar

Kärnfrågan rör långvarigheten. I Veidekkes rapport har hushållens boendeutgifter beräknats med utgångspunkt från räntan, hushållens amorteringskostnader och stigande avgifter. Med tre jämförelsetidpunkter, 2016, 2018 och 2022, redovisas de senaste årens ökningar av hushållens boendeutgifter. Till följd av ökade amorteringsbetalningar ökade boendeutgifterna i Stockholm med 24% 2018 jämfört med 2016, trots att prisnivån var något lägre 2018 än 2016. Mellan 2018 och 2022 har boendeutgifterna ökat med hela 30%, trots att prisnivån vid årsskiftet 2022/23 var något lägre än den var 2018.

Det beräknade marknadsdjupet för perioden 2023 till 2025 är betydligt lägre i samtliga tre storstadskommuner än under de senaste åren. Samma bild gäller för norra Norrland. Med samma beräkningsmetod faller marknadsdjupet med cirka 60% i Luleå och närmare 50% i Skellefteå.

Slutsatsen blir att nyproduktionen av bostadsrätter med stor sannolikhet kommer att vara mycket låg under flera år, sannolikt halverad jämfört med nivåerna de senaste åren. I juni 2023 finns inga tecken på att marknadsdjupet återhämtar sig de närmaste åren.

Press från två håll

Byggandet av hyresbostäder följer en delvis annan logik. Eftersom hyresrätter kräver finansiering över lång tid får ökade produktions- och finansieringskostnader långsiktiga effekter på hyreskalkylen och därmed på den samlade riskbilden.

För kommersiella fastighetsägare med förvaltningsbestånd kompliceras bilden av att man under rådande omständigheter inte har möjlighet att fullt ut kompensera sig för kostnadsökningar via högre hyror. Med fallande driftnetton sker negativa värdeförändringar som påverkar belåningsgraden och därmed också räntenivån på obligationsmarknaden. Med press från två håll, dels på lönsamheten i den löpande rörelsen, dels företagets balansräkning, finns ett behov av att minska risktagandet. Det troliga scenariot är därför att byggandet av hyresbostäder kommer att falla i minst samma omfattning som byggandet av bostadsrätter och egna hem.

Utvecklingen framåt styrs i hög grad av utvecklingen av byggkostnaderna samt hushållens ekonomi. Även med fallande räntor är det troligt att det kommer att dröja flera år innan hushållens disponibla inkomster förbättrats så pass mycket att det ger mer betydande stöd åt hushållens köpkraft.

Med realt kraftigt fallande bostadspriserna i kombination med fortsatt höga byggkostnader får nyproduktionen svårt att konkurrera med andrahandsmarknaden flera år framåt. Den bistra slutsatsen blir att politiken åter måste in på banan, kanhända ett lämpligt tema för en krönika efter sommaren.

Lennart Weiss är kommersiell direktör på Veidekke