Varning för bostadsras

Det finns två ränteprognoser. Dels den mjuka kurva som Riksbankens och andra nationalekonomer ritar med duvlätt hand. Och dels den brantare räntestegring som marknaden tror blir verklighet. Det mesta talar för att marknaden får rätt. Då blir det svettigt värre för svenska bostadspriser. Afv har räknat och ser det som fullt tänkbart att bopriserna går -30% på kort tid.
Varning för bostadsras - GAMLA STAN
Foto: Anders Wiklund / TT

Genom åren har jag ofta och gärna skrivit om ränta och inflation. Senast i en krönika i november 2021 med följande budskap i sista stycket.

”Här och nu anser vi att räntan är på tok för låg oavsett vart inflationen tar vägen. Som investerare och företagare måste man ta höjd för högre ränta på lång sikt och för säkerhets skull bör man även gardera sig mot högre inflation och ränta även på lite kortare sikt.”

Sedan dess har flera saker inträffat som gör inflationsproblemet klart allvarligare än vad man kunde tro i höstas.

SIGNALER OM HÖGRE INFLATION

  • Kriget i Ukraina innebär en prischock på livsmedel och energi på åtminstone kort sikt.
  • Energiomställningen i EU får nu mer resurser efter den ryska aggressionen. Gott så. Men det är starkt inflationsdrivande att fasa ut beprövade utbyggda energisystem för att istället bygga nytt och dyrt inom sol, vind, LNG etc.
  • Satsningar på högre säkerhet ger också mer resurser till försvar, infrastruktur med mera. Återigen bra saker men också inflationsdrivande eftersom produktionskapaciteten är begränsad.
  • Minskad globalisering har varit en realitet i flera år men nu finns knappast någon återvändo. Parallella strukturer för produktion, teknik och annat kommer successivt byggas upp när USA och EU vill minska beroendet av Kina.
  • Galenskapen “zerocovid” i Kina är även den starkt inflationsdrivande med leveransproblem från Shanghai och förmodligen snart andra stora logistikcentra.
  • Ekonomisk populism. I alltfler länder är långsiktigt klok ekonomisk politik på defensiven. Det började långt innan Trump och verkar inte minska. Även “seriösa politiker” hänvisas alltmer till ansvarslös ekonomisk politik. Macron är ett exempel som denna mandatperiod lär ha ännu svårare att göra vettiga reformer. Även i Sverige ser vi ekonomisk populism med ogenomtänkt valfläsk till pensionärer och villaägare om vartannat.
  • Övriga flaskhalsar verkar inte lösas upp så lätt. I Sverige verkar det särskilt trögt på grund av regleringar och brist på kompetent arbetskraft.

SIGNALER OM HÖGRE RÄNTA

Ovanstående små och stora inflationsbrasor syns nu i siffror och förväntningar. Amerikanska marknadsräntor pekar med 75% sannolikhet på att Fed Funds Rate är 3% eller mer i slutet av 2022. Detta är också i linje med vad flertalet lite mer hökiga ekonomer ser som en acceptabel räntenivå för USA.

I mars kom svenska konsumentpriserna (KPIF) in +6,1% och producentpriserna (PPI) +24,5%. Det är i båda fallen historiskt helt extrema siffror. På gamla dar blir fan religiös, sägs det. För centralbankschefer verkar däremot gälla att när ämbetstiden lider mot sitt tar slut så blir de mer hökaktiga. Vi såg det när Jay Powell trodde att han skulle få sparken som Fed-chef och vi ser det nu från Stefan Ingves. I en färsk intervju i DI flaggade Stefan Ingves för att 10 räntehöjningar är realistiskt att förvänta sig. Det beskedet ligger i linje med marknadens förväntningar, nämligen uppåt 2,5% reporänta hösten 2023.

Det rimmar också med att marknadspriset på statsobligationer visar att långsiktiga inflationsförväntningar (mätt som 2027-2032) nu ligger nära 3,0% från att tidigare legat stabilt runt 2%. Förväntningar om klart högre räntor syns också i att svenska fastighetsaktier nu handlas till 10% rabatt (median) och att upplåningskostnaderna redan har dragit iväg uppåt.

DET SJUNKER IN SAKTA

En gallup på Twitter visar vad 1200 svarande tror om Riksbankens reporänta om 24 månader.

  • Hela 40% tror att reporänta bara är cirka 1% om 24 månader.
  • 42% tror att räntan är cirka 2%.
  • 11% tror på cirka 3%.
  • 7% tror att reporäntan är cirka 4%.

Här är det alltså många som missat eller misstror signalerna om 2,5% reporänta. Kanske lyssnar de för mycket på bankekonomer och vad Riksbanken säger i andra sammanhang? Där är det nämligen fortfarande mycket mjukare besked om den framtida räntan. Detta tror jag dock man ska se som en osund flockmentalitet uppe i elfenbenstornet. Och kanske är bankekonomerna ovilliga att prata ner efterfrågan på arbetsgivarens bolån.

MOTVIND FÖR HUSHÅLLEN

Enligt Handelsbarometern från Svensk Handel så avtar konsumenternas köpsug snabbt och på bred front. Prisökningar på energi, mat och räntor märks av. Hushållen sitter i en rejäl rävsax. Om hög inflation leder till löneökningar så kommer riksbanken höja räntan ännu mera. Och om hög inflation inte matchas av löneökningar så gröps köpkraften ur. Enormt låg arbetslöshet bland ”anställningsbara” invånare gör också att det är långt kvar innan högre räntor leder till en arbetslöshet som Riksbanken kan påverka. På hög makronivå är det också logiskt att hushållens andel av kakan minskar när mer resurser måste gå till stora investeringar i energi, infrastruktur och säkerhet.

HUR STORT BLIR BOPRISRASET?

Tuffare hushållsekonomi och högre räntor pekar mot lägre bostadspriser. Riksbanken har en svårtydd graf på sidan 50 i sin penningpolitiska rapport som kanske kan utläsas som att priserna faller knappt 10% fram till slutet av 2024. Handelsbanken räknar med -8% samma period. Nordea räknar med samma nedgång, -8%, men fram till slutet av 2023. SBAB säger -7% för samma period. Det låter som ett trovärdigt konsensus. Men det kan lätt bli mycket värre, att döma av det räkneexempel som Afv gjort. Här är förutsättningarna:

  • En person med en genomsnittlig akademikers månadslön på 43,4 Tkr köper en lägenhet i centrala Stockholm med ett rum och kök med genomsnittsytan 36 kvm.
  • Utifrån den senaste mäklarstatistikens kvadratmeterpris kostar en sådan lägenhet 4,1 Mkr. Med 70% belåning och i övrigt normala antaganden om avgift och ränta så blir boendeutgiften 9,1 Tkr per månad.
  • Det motsvarar 27% av disponibel inkomst vilket vi tänker oss är representativt även för likartade köpare under kommande år. Om räntan stiger till 2,25% på ett år så tvingar det i så fall fram ett prisras på 34%. (Lustigt nog samma siffra som i FI:s pessimistiska scenario för bostadsmarknaden.)
KALKYL BOSTADSKÖP 1 ROK CENTRALA STOCKHOLM

IDAG

Q2 2023

Q2 2024

RÄNTA OCH INFLATION
Riksbankens reporänta 0,25% 2,25% 2,50% Marknadens implicita ränteprognos
Inflationstakt (KPIF) 6,1% 4,0% 3,0% Sammanvägd bedömning, Afv
Realränta -5,8% -1,8% -0,5% Differens reporänta minus inflation
Bolåneränta 3 mån 1,4% 3,6% 3,8% Lägsta listräntan är idag 1,4%
LÖN OCH BUDGET BOENDE
Lön Akademiker 43,4 Tkr  45,6 Tkr  47,4 Tkr Snittlön akademiker 2022. Antas öka 1% realt / år
Lön efter skatt 33,2 Tkr  34,9 Tkr 36,3 Tkr Källa Skatteverket
Boendeutgift / Lön e.skatt 27% 27% 27% Antar konstant betalningsvilja trots fallande priser.
Boendeutgift 9,1 Tkr 9,2 Tkr  9,9 Tkr Antar köp likvärdig bostad 2022-2024
FÖRDELNING BOENDEUTGIFT
Månadsavgift 1967 kr 2045 kr 2107 kr Snittavgift / kvm. Antas öka med KPIF.
Räntekostnad 2352 kr 4012 kr 4446 kr Antar sakta krympande bolånemarginal.
Amortering 4800 kr 3190 kr 3351 kr Antar 2% / år
PRISUTVECKLING 12 MÅN -34%
BRF-lght 36 kvm  4,1 Mkr  2,7 Mkr  2,9 Mkr Faktiskt snittpris idag. Utfall kalkyl 2023-24
Egen insats  1,2 Mkr 0,8 Mkr 0,9 Mkr Antar 30% egen insats
Bolån  2,9 Mkr  1,9 Mkr  2,0 Mkr Antar 70% belåning

Det finns givetvis saker som talar emot ett så stort ras.

  • Underliggande brist på bostäder i bra lägen. Detta förvärras av befolkningsökning, kriminalitet och flaskhalsar och oro i byggbranschen.
  • En möjlighet är att ECB förblir väldigt duvaktiga och att Riksbanken då får ett fikonlöv för fortsatt låga räntor. Kombinationen halvlåg ränta och hög inflation kan snarast vara positivt för bostadspriserna.
  • Hushållen går in i detta med visserligen hög belåning men också högt sparande och stora nettotillgångar. Det ger viss kudde mot branta ras.

Att bopriserna skulle falla exakt 34% är så klart inte någon prognos från Afv. Däremot visar ovanstående räkneexempel att nedsidan är mycket större än många tror. Även om räntan bara stiger till beskedliga nivåer. I en sund ekonomi borde vi ju egentligen ha en räntor klart över de 2,5% som marknaden nu förväntar sig.

Dela:

Kommentera artikeln

I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.

Grundreglerna är:

  • Håll dig till ämnet
  • Håll en respektfull god ton

Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.

Här hittar du alla krönikor