Nu är det Black Week året runt för lokalhyror

De senaste veckorna har jag ägnat mycket tid åt att titta på nya kontorslokaler i Stockholm åt vårt växande företag AFV Media. Trots att vi har rätt specifika önskemål om välplanerade och hemtrevliga 300-400 kvm på Norrmalm eller möjligen Gamla Stan så finns det exceptionellt många lediga lokaler att välja på. Det är dåliga nyheter för fastighetsbranschen.

PRETTY VACANT

I Stockholmsområdet står mer än vart tionde kontor nu tomt. Genomsnittet är 13%. Detta är inrapporterade siffror och verkligheten är sämre eftersom många fastighetsägare skönmålar och låter “ombyggnation” bli en långbänk under vilken de kan gömma tomma lokaler.

“Efterfrågan på kontorsyta fortsätter minska i Stockholm. I det äldre beståndet minskar den uthyrda ytan i snabb takt”, skriver Tor Borg, analyschef på CityMark Analys.

Lågkonjunktur och anpassning till ökat hybridarbete pekas ut som orsaken. Det talas om en ljusning 2025 men jag undrar om den blir så stark.

“Som andel av beståndet av kontorsyta motsvarar bruttouthyrningarna knappt 5%”, enligt CityMark Analys.

En bruttouthyrning på 5% motsvarar 20 år mellan flyttlassen. Det låter orealistiskt. Mer troligt är 10 år mellan flyttarna, särskilt nu när företagens arbetsformer förändras mer. I så fall krävs en rätt dramatisk ökning av nyuthyrningen för att vakanserna ska kunna minska. Jag har i flera års tid återkommit till tre stora megatrender som alla innebär stora utmaningar för olika fastighetsägare.

1. Hybridarbete och digitalisering pressar och stökar till kontorsmarknaden
2. E-handel och ändrad livsstil pressar butikshandeln
3. Förslumning av allt fler områden driver bort handel, arbetsplatser och stabila löntagare

Alla dessa trender är fortsatt starka.

NYA ARBETSMÖNSTER

Jag har sedan 2020 argumenterat för att distans- och hybridarbete är en i grunden positiv megatrend som flertalet organisationer måste lära sig att hantera för att kunna bli framgångsrika. Pratet om att distansarbetet skulle tvingas tillbaka efter pandemin har helt kommit på skam. Empirin runt detta är överväldigande och det kommer mer data varje vecka. Exempelvis:

• Inrikesflyget i Sverige ligger på endast 62% av nivån från 2019, enligt SAS. Det är en tydlig indikation på att digitala möten trumfar många fysiska möten.
• Riksrevisionen har granskat distansarbetets effekter mot bakgrund av att 60% av de statligt anställda arbetar hemifrån åtminstone en dag i veckan. Distansarbetet är populärt och gör det lättare att rekrytera och behålla personal. Matchningen blir också bättre eftersom det geografiska upptagningsområdet växer. Distansarbetet sporrar också till bättre digitala arbetssätt, enligt Riksrevisionen. Distansarbetets nackdelar för samarbete, ledarskap och lärande är klart märkbara också men det positiva verkar överväga. Riksrevisionen hittar inga tecken på att distansarbete skulle ha försämrat myndigheternas effektivitet.

E-HANDELN AVANCERAR

Tillväxttakten avtar successivt men det är fortfarande otvetydigt att e-handel fortsätter ta andelar från fysisk handel i nästan varje upptänklig produktkategori. Det handlar delvis om pris men kanske än mer om pristransparens. Och stort utbud. Och enkelhet. Varan glider numera lika snabbt och friktionsfritt från första klicket till brevlådan som en Gunde Svan på fluorvalla.

Det här märks. Rea-festivalen Black Week slog rekord, igen. Men för handlarna är det delvis av ondo när rea-försäljningen görs på bekostnad av normala priser under julhandeln. Exempelvis valde e-handlaren Boozt att vinstvarna samtidigt som de meddelade att Black Week överträffade deras förväntningar.

E-handelns tillväxt sker ofta på bekostnad av butikerna. Enligt Handelns Utredningsinstitut, HUI, så försvann var tionde butik, totalt 85 stycken, från Stockholm City under 2023. Därefter har butiksvakanserna ökat ytterligare.

“Vi ser ett antal större köpcentrum med stora tomma butiksytor, exempelvis Skärholmens centrum, Täby centrum och Nacka Forum”, säger Svensk Handels näringspolitiska expert Elisabet Elmsäter Vegsö till tidningen Mitt i Stockholm.

FLYKTEN FRÅN ORTEN

Den tredje megatrenden har i USA kallats för “white flight” men det ordet passar dåligt i Sverige. I Sverige handlar det inte så mycket om hudfärg som integration. Ofta handlar det om välintegrerade familjer med invandrarbakgrund som söker sig bort från bostadsområden som blir alltmer otrygga och med allt sämre skolor.

FastighetsmarknadArtikel

Ericssons planer skapar rädsla för massflykt från Kista: ”Misslyckats kapitalt”

Effekten blir en förslumning med allt vad det innebär. Jag har länge pekat på att stigande bostadspriser på attraktiva bostadsorter delvis är en effekt av att utbud/efterfrågan tippar över när “Utanförskapet” växer och lägger sig under allt fler stadsdelar så att det “attraktiva Sverige” krymper. Man kan säga att gettofieringen driver på gentrifieringen.

Nu ser vi det också tydligt i vakansgraderna för kontor. I Akalla är 40% av alla kontorsytor vakanta och i Kista är vakansgraden 27%. Förmodligen blir den snart mycket högre eftersom det ryktas att flaggskeppet Ericsson kommer överge Kista på grund av otrygghet runt Kista Centrum på kvällarna. Lika säkert som amen i kyrkan så kommer andra som jobbar i Kista fråga sina chefer:

“Är vår säkerhet mindre värd än Ericssons anställdas? Ska inte vi också flytta?”

En lyhörd arbetsgivare kommer lyssna på detta. Samma resonemang kommer avhålla andra företag från att flytta till Kista.

HELA SVERIGE SKJUTER

Allt som skrivits ovan gäller även övriga Sverige. Gängkriminalitet och utanförskap finns numera även i flertalet småstäder. För att inte tala om mellanstora städer som många kanske tror är mer idylliska. Många fastighetsbolag har haft universitetsstaden Uppsala som en utpekad tillväxtmarknad där man ska investera, bygga och växa.

Exempelvis har Atrium Ljungberg valt Uppsala som sin viktigaste tillväxtmarknad utanför Stockholm. Fokus är på området Gränby där man vill bygga “Gränbystaden”. En sökning på “Gränby” på Aftonbladet leder oss dock till våld och kaos signerat klanbaserade kriminella nätverk som även infiltrerat Uppsala kommun upp till hög chefsnivå. Går det för att vända detta och få Gränby förknippat med upsaliensiskt studentliv eller idylliskt medelklassliv à la Atriums framgångsprojekt i Nacka och Sickla? Atriums VD Annica Ånäs kommer nog prioritera andra saker. Atrium är stort och välskött och hotas inte av gettofieringen av Gränby. Poängen är att den här historien upprepar sig på 100 platser i Sverige och sammantaget påverkar det många fastighetsbolag. Exempelvis hör man alltfler röster som säger att Arenastaden i Solna, där Fabege är storägare, kan få problem om Mall of Scandinavia fortsätter dra till sig lösdrivande ungdomsgäng.

BUDGETHOTELL

Tillbaka till kontorsmarknaden. Tidigare har det funnits en stor tröghet mellan höga vakanser och fallande hyror. Fastighetsägarna har vägrat sänka hyrorna, trots höga vakanser. Den här gången kan det vara annorlunda eftersom vi nu har ett stort inslag av kontorshotell. Dessa har inga fastighetsvärden att försvara utan måste istället prioritera kortsiktigt kassaflöde.

När vi på Afv letar kontor så får vi, oombett, förslag från kontorshotell som är nästan genant låga. Här är tre exempel.

• Medborgarplatsen 25 på Södermalm. “Här ingår allt”. För 50 arbetsplatser betalar man 2400 kr per arbetsplats och månad.
• Kungsgatan 64 i City. För 38 “superfina” arbetsplatser är priset 4900 kr per arbetsplats och månad.
• Exklusivt: Vasagatan 28 i City. I “exklusiva” Posthuset kan man hyra 24 arbetsplatser för 7700 kr per arbetsplats och månad.

Märk väl att detta är utgångspriser. Förmodligen går det att förhandla sig till bättre villkor. I kontorshotell ingår också möbler, kaffe, reception, städning, larm, värme, vatten, el, fastighetsskatt etc. Dessa “hotellkostnader” är lågt räknat 1000 kr / kvm och år och kan bli långt högre per uthyrd kvadrat om det är generöst eller om man har vakanser. Optimistiskt räknat skulle jag säga att ovanstående exempel kan översättas till årshyror för själva lokalen, exklusive hotellkostnaderna, på 1400 kr på Södermalm, 3500 kr i City och max 6000 kr i lyxiga Posthuset.

Det här är nog minst en tredjedel lägre än den antagna hyresnivån som motsvarande fastigheter värderas till baserat på “marknadsmässig hyra”.

Normalt sett finns det en naturlig tröghet mellan enstaka “spotpriser” på kontorslokaler och den genomsnittliga hyresnivån som ligger till grund för värderingsfirmornas beräkningar. Men den här gången undrar jag om inte mängden kontorshotell och mängden vakanser kanske ändrar den dynamiken. När det finns väldigt många prisdumpande kontorshotell så kommer det snabbare ge avtryck även i hyresnivån för långfristiga hyreskontrakt.

Kontorshotellens prisdumpning påminner lite om när man kunde flyga med lågprisbolag till USA för 499 kr. Det visade sig vara dåligt för de stora flygbolagens lönsamhet.