Lennart Weiss: ”Infrastruktur fortsatt draglok – men osäkerheten är monumental”

Den som löpande följer utvecklingen på den svenska bygg-och fastighetsmarknaden noterar att det på några få år skett en kraftig förskjutning inom sektorn.

Så sent som 2022 utgjorde investeringar i bostäder cirka 300 mdr kr eller nära hälften av sektorns samlade volym. 2025 har bostadsinvesteringarna fallit till 200 mdr kr och utgör nu endast en tredjedel av byggsektorn, som i år beräknas landa runt 670 mdr kr.

Även framåt råder förhållandevis stor osäkerhet runt bostadsbyggandet. Låt oss återvända dit strax. Först som sist kan man dock konstatera att patienten visar tecken på att kvickna till.

Ökat antal äldre kompenserar

Veidekkes byggmarknadsbarometer, som publicerades i slutet av mars, räknar med att de samlade investeringarna i sektorn kommer att öka i år med ungefär 30 mdr.

Det innebär en ”vändning med försiktighet” men där den allmänna osäkerheten runt den globala ekonomin, parat med geopolitisk oro kan leda till att den förväntade återhämtningen åter skjuts framåt i tiden.

En titt i backspegeln visar att byggsektorns två andra huvudsegment, infrastruktur och lokaler, visat stabilitet med en gradvis tillväxt som på total nivå kompenserat för tillbakagången inom bostäder.

Mycket talar för att infrastruktur och lokaler även framåt kommer att vara säkra kort. Inom kategorin lokaler spelar offentligt byggande en viktig roll. Där är det snarare demografiska än konjunkturella faktorer som styr investeringsklimatet.

Kommande decennium ökar antalet +80 år kraftigt och kommer mer än väl kompensera för det minskade behovet av lokaler för barnomsorg och skolor.

Infrastruktur fortsatt draglok

Inom infrastruktur förväntas produktionen av elkraft fördubblas de kommande 20 åren. Det innebär fortsatta investeringar i såväl produktion som transmission.

Till detta kommer privata och kommunala investeringar i v/a, hamnar och tele. Med Trafikverkets rullande 12-årsplaner, som för varje år tillförs något ökade anslagsramar, förstärks bilden av infrastruktur som fortsatt draglok.

Då är ändå inte NATO:s uttalade behov av kraftigt förbättrade väst-östliga förbindelser från Narvik – Luleå, Trondheim – Sundsvall, Oslo – Stockholm samt Inlandsbanan inräknade.

Vid en samlad bedömning landar Veidekkes konjunkturbarometer på en 4:a, mätt på en femgradig skala. Utifrån den definition som mätaren tillämpar innebär det en tydlig uppgång, att ökningen det kommande året ligger över genomsnittet för tio år.

Men betyget speglar också att branschen har ett antal tuffa år bakom sig. Mellan 2022 och 2024 har närmare 5 000 byggbolag med sammanlagt 15 000 anställda gått i konkurs.

Bland de större företagen, med mer än 200 anställda, redovisar den lägsta kvartilen negativa rörelseresultat sedan 2022. Den typiska marginalen för medianen inom samma kategori har de senaste tio åren legat på blygsamma 2 – 3%.

Bostadsbyggandet fortsatt jokern

Bäst har de allra största företagen klarat sig som i kraft av storlek och bredd visat motståndskraft. Det betyder att de också har relativt gynnsamma förutsättningar att möta en konjunkturuppgång.

Bostadsbyggandet är dock fortsatt jokern i leken. Med utgångspunkt från byggmarknadsbarometerns basscenario förväntas lägre inflation och räntenivåer resultera i ökad privat konsumtion och en starkare arbetsmarknad.

Förblir byggkostnaderna stabila samtidigt som hushållens realt disponibla inkomster ökar stiger priserna på andrahandsmarknaden vilket medför att fler nyproduktionsprojekt blir lönsamma.

På motsvarande sätt bör fallande räntor leda till lägre avkastningskrav och därmed ett ökat utbud av hyresrätter.

Byggmarknadsbarometern spår således att bostadsinvesteringarna ökar med cirka 20 mdr kr mellan 2024 och 2025 vilket innebär att antalet påbörjade bostäder, exklusive specialbostäder ökar från knappt 23 000 till 27 000.

Svårigheter med finansieringen

Men osäkerheten är som sagt betydande vilket kan avläsas genom att planerade byggstarter för närvarande har en tendens att ideligen skjutas framåt.

För hyresrätter finns trots fallande räntor en osäkerhet om driftnettots långsiktiga utveckling. I nuläget är det endast Stockholm som kan redovisa någorlunda stabila hyreskalkyler.

På den ägda sidan finns en rad osäkerheter som påverkar både utbudet och efterfrågan. En första indikation på ökad försiktighet hos projektutvecklingsbolagen kunde anas i höstas i samband med stigande långräntor i USA.

Vårens inflationsuppgång och mer hökaktiga signaler från Riksbanken har påverkat hushållen på likartat sätt.

Zoomar man ut finns olika strukturella faktorer som spär på osäkerheten. En alldeles uppenbar är att finansieringsmarknaderna fungerar allt sämre.

Såväl privatpersoner som kommersiella aktörer har idag omvittnat svårt med finansieringen. Ökade krav på eget kapital får en återhållande effekt både på utbudet och efterfrågan.

Osäkerheten monumental

Inom branschen uttrycker allt fler tvivel på Boverkets behovsprognoser.

Givet gamla tumregler för hushållsstorlek, befolkningsutveckling och antaganden om en historisk ”byggskuld”, ja – men hur ser de faktiska behoven ut i förhållande till köpkraftig efterfrågan, sociala behov, arbetsmarknadens utveckling och bostadsunderskott i olika geografier?

Ytterligare en källa till frustration är bristen på tydliga politiska signaler.

Förbättrade villkor för ROT ger förvisso en välkommen injektion för svårt pressade småföretag inom byggservice men i övrigt är det klent med besked.

Regeringens agenda med regelförenklingar ger först på längre sikt positiva effekter på utbudet.

Kärnfrågan rör således efterfrågan. Skulle regeringen, trots inre spänningar och allmän beslutsvånda, till sist ändå bestämma sig för att lätta på kreditrestriktionerna i linje med Englund/Hassler/Anderssons betänkande som lämnades före jul skulle efterfrågan från inte minst hushåll i familjebildande ålder öka.

Enligt en färsk analys från Byggföretagen handlar det om upp mot 35 000 fler bostäder under en tioårsperiod.

I andra vågskålen finns den typ av förslag som professor Lars Calmfors lanserat med syfte att medfinansiera upprustningen av försvaret.

En nedhyvling av avdragsrätten för skuldräntor samt en höjning av fastighetsavgiften skulle få en distinkt avkylande effekt på bostadsefterfrågan.

Summa summarum: Basscenariot landar i en gradvis återhämtning med infrastruktur och lokaler som draglok. I övrigt är osäkerheten monumental.

Lennart Weiss är kommersiell direktör på Veidekke