Krönika: Stamkramare och D som i default

Tabellen intill visar totalavkastningen för börsens 30 största fastighetsaktier enligt informationstjänsten Börsdata. Vi har rensat bort bostadsutvecklare och alla med börsvärde under 1 miljard kronor. Det totala börsvärdet för dessa är cirka 600 miljarder kronor och på ett år är totalavkastningen 54% i genomsnitt. Köpte man aktier för ett år sedan genom att kasta prick på listan (och alltså inte väga efter börsvärde) har man fått en avkastning på över 60%. Wow. Det är dubbelt wow med tanke på att detta är avkastning som ägarna fått från ett läge där fastighetsaktier redan har varit supervinnare under lång tid.

Några fler mätpunkter som visar på sektorns styrka:

1. Aktiernas utdelning ger nu bara en direktavkastning på i snitt 1,7%. Riktigt lågt för en tillgångsklass som på lång sikt knappast kan växa mer än BNP.
2. I princip samtliga stamaktier värderas också till en premie mot underliggande substans.
3. Premievärderingen är extra påfallande om man tar hänsyn till den historiskt låga belåningen av de underliggande fastigheterna. Justerat för belåning är alltså premien extra rekordhög, så att säga.

Stamaktierna värderas alltså utifrån ett implicit antagande om att dessa bolag går en strålande framtid till mötes med goda tillväxtmöjligheter och låg risk för kris.

Vänder vi därefter blicken till Affärsvärldens Pref-guide så blir bilden en annan.

Nedan följer en tabell över samtliga relevanta preferens- och D-aktier som visar hur de värderas i termer av direktavkastning (utdelning). Tabellen visar också om Afv bedömer det som troligt att en aktie kommer lösas in eller om den prissätts på ett sätt som gör att den inte har ett för bolaget logiskt slutdatum. Tabellen visar också att flera av dessa aktier har kommit ner en del från sina respektive toppnivåer.

Kursfall på 8-11% är ganska mycket i dessa sammanhang. Och värt att notera är att det är i ungefär samma bolag vars stamaktier har gått allra bäst.

“Straffspark att köpa preffar och D-aktier igen givet var och hur stamaktier handlar”, säger en tung fastighetsexpert och fortsätter:

“Snart löses hela Akelius Pref in dessutom. Det är sju miljarder som skall omplaceras parallellt med nytt kupongregn i december! Fastpartners motverkande D-emission om 700 Mkr är en västanfläkt i jämförelse. Ränta på ränta i tio år med återinvesterad utdelning på initial yield om 6% ger riktigt bra avkastning. Konkursrisk som många verkar oroa sig för när man investerar i preffar/D-aktier känns avlägsen när man ser stamaktiernas framfart.”

Har proffset rätt? Absolut i att prisskillnaden är konstig. Men en alternativ tolkning är ju att det inte är preferens- och D-aktier som är billiga utan att det är stamaktierna som är övervärderade.

En annan spaning som vi gör är att skillnad i säkerhet mellan instrument (alltså Pref vs D) straffas mycket hårdare än skillnad i säkerhet mellan bolag. Det gäller exempelvis Corem/Klövern (lägre bolagskvalitet men preffar) vs Akelius/Sagax (högre bolagskvalitet men D-aktier.

• Corem evig pref ger 5,3%
• Klövern evig pref ger 5,5%
• Akelius evig D ger 5,6%
• Sagax evig D ger 5,7%

Börsplus uppfattning är att det borde vara tvärtom. Alltså att bolagsrisken är viktigast. Förenklat hänger ju bolagsrisken ihop med risken för att hamna i “default” (finansiell kris/ betalningsinställelse). Medan säkerheten i instrumentet i större utsträckning reglerar vad som händer när man väl hamnat där.

När det gäller fastighetsbolagen verkar börsen läsa in väldigt olika saker beroende på om det är stam- eller D-aktier (med pref-aktier däremellan). “D” verkar stå för Default medan “stam” verkar stå för stabilitet och säker tillväxt, likt ett träd som växer till himlen. Vi tror att börsen på minst en punkt läser in lite fel saker i orden här.

Som prenumerant kan du läsa allt vi skrivit om preferens- och D-aktier på Pref-guiden samt även se alla villkor, räntor och andra viktiga fakta om respektive aktie.