Krönika: Sitta centralt och leka kontor

Är man det minsta intresserad av snaskiga internaffärer, storhetsvansinne och pyramidspel så bör man fördjupa sig lite i noteringsaktuella WeWork, eller We Company som bolaget egentligen heter. (Googla eller gå in på Financial Times, Business Insider, geniet Scott Galloways blogg eller valfritt annat globalt ekonomimedia om du vill ha mer info eller alla pikanta detaljer.)

WeWorks verksamheten består hur som helst i att hyra ut toppdesignade och högklassiga kontor i centrala lägen. Inget nytt där. Skillnaden är att man också ska vara ett Silicon Valley-bolag med superhög tillväxt och påstådda nätverks- och synergieffekter.

Men mest är det nog ett slags fastighetssektorns Ebberöds Bank. Det är ju inte svårt att locka kunder och skapa massiv tillväxt om man säljer 100-lappar för cirka 50 kronor styck.

Det är åtminstone den ungefärliga relationen mellan hyresintäkter och rörelsekostnader enligt prospektet. Hyresintäkterna är cirka 3 miljarder dollar per år och rörelsekostnaderna är cirka 6 miljarder dollar per år. Vem vill inte hyra av en så generös hyresvärd?

Vi har två spaningar om WeWork:

1. Man ska på inga villkor teckna börsnoteringen. (En kraftig spark mot en vidöppen dörr.)
2. Om noteringen flippar eller floppar kan få stor symbolisk betydelse för riskaptiten framöver. En succé är ett kvitto på att happy days fortsätter utan synbarligt slut. En flopp blir en tankeställare för hela tech-sektorn vilket kan få jobbiga konsekvenser för kända namn som Uber, Snap och Tesla och hundratals mindre varianter världen över.

En annan reflektion är att WeWork-tokigheterna är 100% frikopplade från hur investerarna ser på svenska fastighetsmarknaden. Tabellen nedan visar ett urval av svenska fastighetsaktier sorterade efter ”implicit avkastningskrav” i kolumn tre.

Rinkeby dyrare än Gyllene Triangeln

Vad visar då detta? Jo att den ”dyraste” fastighetsaktien av alla i tabellen är Hembla. Väger man in börsens värdering av eget kapital så blir fastigheternas implicita avkastning endast 2,8% före räntor och värdeförändringar. Här är innebörden av respektive kolumn:

1. Kallas även yield eller direktavkastningskrav men har inget med aktieutdelning att göra men kan väl jämföras med den ”utdelning” som fastigheterna ger varje år, obeaktat värdeförändring och räntekostnad. Högt avkastningskrav innebär stor skepsis från investerarna om framtiden för dessa fastigheter. Och vice versa. Lågt avkastningskrav innebär alltså hög värdering. Beräknas som driftöverskott delat med fastighetsvärde.
2. Under långa tider var det norm med substansrabatter för fastighetsaktier men numera är premie det nya svarta. Endast ett fåtal handlas med (liten) rabatt. (Detta är mätt som börskurs mot standardsubstansmåttet EPRA NAV.)
3. Implicit avkastningskrav. Här utgår vi från samma siffror som i kolumn 1 men justerar fastighetsvärdet krona-för-krona med summan av substanspremien/rabatten.
4. Implicit värde per kvm. Här tar vi det premie/rabatt-justerade fastighetsvärdet och delar på uthyrbar area.

Vad ser vi av detta?

• Hembla är som sagt den dyraste fastighetsaktien i tabellen. Det är intressant eftersom Hembla (som tidigare hette D.Carnegie) äger slitna miljonprogramskåkar i Södertälje, Jordbro, Rinkeby, Husby, Norrköping och Eskilstuna. Inga gräddhyllor direkt.
• Sagax är näst dyrast. Här är det vurmen för superstjärnan David Mindus samt en alltmer spridd uppfattning att lager/logistik och liknande hus via serieförvärv kan bli en kassaflödesmotor som leder till himmelriket.
• Hufvudstaden är tredje dyrast. Det är dock förvånansvärt lågt med tanke på att beståndet är det yppersta man kan tänka sig. I nästan alla BNP-scenarier man kan tänka sig för Sverige de kommande 10-50 åren är det rimligt att Hufvudstadens innerstadshus i AAA-läge klarar sig bättre än snittet i termer av real hyrestillväxt.

Är det köpläge i Hufvudstaden? Vi låter den frågan hänga kvar i luften. Per kvadratmeter värderas Hufvudstadens guldlägen trots allt 5-10x högre än de andra. Detsamma gäller visserligen hyran.