Krönika: Mäklare syr ihop alltfler Frankensteins börsbolag

Ett nytt fastighetsbolag är alltså på väg till börsen. Mälardalens Omsorgsfastigheter är namnet som även beskriver verksamheten väldigt väl. Det handlar om 25 vård- och omsorgsfastigheter i Mälardalen med ett marknadsvärde på 550 Mkr.

I fastighetssammanhang är det ett mindre bolag och aktien ska noteras på Spotlight Stock Market men med självaste Carnegie som rådgivare. Allt gott så långt.

När Börsplus IPO-guide granskar Mälardalens Omsorgsfastigheter så står det dock klart att det är den typ av fastighetsbolag som vi tidigare har kallat för ”single property” eller enfastighetsbolag. (Se länkar nedan till först en krönika och sedan massor av analyser som Börsplus skrivit om enfastighetsbolag.)

Namnet anspelar på att flera av dessa bolag bara äger en eller ett fåtal fastigheter med som regel en enda hyresgäst. Exempelvis Postnords fastighet i Tomteboda (Delarka) eller Ellos kontor och lager i Borås (Bosjö Fastigheter) eller Volvo Cars forskningsanläggning på Hisingen (Torslanda Property).

Fast ”single property” är egentligen en dålig beskrivning. Om ett bolag har en eller många hyresgäster är en viktig aspekt. Men fenomenets innersta kärna är snarare omständigheterna kring bolagens tillkomst. Bolagen har nämligen inte skapats ”på naturlig väg” utan är ett slags Frankensteins monster som sytts ihop och fått liv i mäklarfirmornas corp-verkstäder.

Här är det typiska upplägget i korthet:

• Ett litet fastighetsbestånd med en röd tråd i form av en enda hyresgäst eller bara en fastighetstyp. Små koncentrerade bestånd innebär högre risk.
• Som regel långa hyreskontrakt och långa banklån. Även stora risker kan ju kännas små om de ligger långt bort i tiden.
• Eftersom fastigheterna ofta är av sekundär kvalitet så blir avkastningen ganska hög. Särskilt med belåning ovanpå. Delar man sedan ut hela vinsten så blir det en frestande utdelningsnivå på ofta uppåt 8 procent.
• Bolagen saknar entreprenörer utan är ”skrivbordsprodukter” framtagna av någon investmentbank. Pareto är störst men även Catella och ABG är aktiva. VD är en deltidsanställd ”administratör” och inget mer. Styrelsen imponerar sällan.
• Aktierna tecknas vanligtvis av förmögna privatinvesterare via en private placement. Lockelsen är som sagt hög utdelning och med det som argument verkar man bortse från substansvärde och risknivå. Även många semi-proffs av typen kommuner och små stiftelser utgör målgrupp. Efter nyemissionen noteras aktien på en småbolagslista som First North eller Spotlight och då finns likviditet så att vem som helst kan köpa eller sälja.
• Det tiotal gånger Börsplus analyserat dessa aktier har de i regel värderats till en hög eller väldigt hög premie mot bedömt substansvärde.

Frankensteins monster är dock ett för starkt ord. Rådgivarfabricerade är kanske en bättre beskrivning av dessa börsbolag än att kalla dem monster.

Hela upplägget påminner mer om hur finansbranschen säljer strukturerade produkter. För övrigt en produktkategori som är känd för höga dolda kostnader, dålig avkastning och intressekonflikter klart över snittet. Samma saker är mycket vanliga i de rådgivarfabricerade börsbolagen. Det gäller även Mälardalens Omsorgsfastigheter, även om de på många punkter är klart bättre än snittet.

Nu till den stora frågan: Varför tar de rådgivarfabricerade bolagen in pengar via ”private placement” och inte via offentliga erbjudanden?

Frågan hamnar i blixtbelysning av just Mälardalens Omsorgsfastigheter som emitterar 190 Mkr till Carnegies kunder och 10 Mkr till allmänheten, via Nordnet.

Den lilla pengen via allmänheten är liten nog för att man ska slippa prospektkrav. Det underlättar även för Carnegie att ”regissera” det stora erbjudandet efter behag. Om erbjudandet inte klassas som publikt i formell mening så står det rådgivaren fritt att marknadsföra det lite mer hur man vill.

Den stora frågan kvarstår dock. Varför ska man köpa laboratorieprodukter från arvodesmaximerande rådgivare istället för att köpa äkta vara, organiskt odlat av superentreprenörer som David Mindus, Sven-Olof Johansson, Erik Selin, Erik Paulsson, Rutger Arnhult, Ilija Batljan med flera.