Fastighet Krönika Konsultdrivna fastighetsbolag
Krönika: Konsultdrivna fastigheter under luppen
En röd tråd mellan bolagen i fråga är att de är grundade och paketerade som börsbolag av investmentbankirer och andra typer av rådgivare eller mellanhänder. När fenomenet var ungt kallades bolagen ofta för ”single property companies” eller enfastighetsbolag eftersom det ofta handlade om en enda hyresgäst som hyrde en eller ett fåtal stora fastigheter.
Exempelvis Postnords fastighet i Tomteboda (Delarka) eller Ellos kontor och lager i Borås (Bosjö Fastigheter) eller Volvo Cars forskningsanläggning på Hisingen (Torslanda Property).
Enfastighetsbolag har dock blivit alltmer missvisande för sektorn eftersom alltfler av bolagen äger många och ibland väldigt många fastigheter.
När Börsplus granskade fenomenet senast så valde vi att beskriva dem som ”rådgivarfabricerade” fastighetsbolag. Bolagen har nämligen inte skapats ”på naturlig väg” utan är ett fabriksprodukter som snickrats ihop i mäklarfirmornas corp-verkstäder.
Här är det typiska upplägget i korthet:
- Ett litet fastighetsbestånd med en röd tråd i form av en enda hyresgäst eller bara en fastighetstyp. Små koncentrerade bestånd innebär högre risk.
- Långa hyreskontrakt och långa banklån. Även stora risker kan ju kännas små om de ligger långt bort i tiden.
- Eftersom fastigheterna ofta är av sekundär kvalitet så blir avkastningen ganska hög. Särskilt med belåning ovanpå. Delar man sedan ut hela vinsten så blir det en frestande utdelningsnivå på ofta uppåt 7 procent.
- Bolagen saknar entreprenörer utan är ”skrivbordsprodukter” framtagna av någon investmentbank. Pareto är störst men även Catella, ABG och Carnegie är aktiva. Verksamheten drivs av konsulter där VD också ofta är konsult eller deltidsanställd som ”administratör”. Styrelsen imponerar sällan.
- Aktierna tecknas vanligtvis av förmögna privatinvesterare via en private placement. Lockelsen är som sagt hög utdelning och med det som argument verkar man bortse från substansvärde och risknivå. Även många semi-proffs av typen kommuner och små stiftelser utgör målgrupp. Efter nyemissionen noteras aktien på en småbolagslista som First North eller Spotlight och då finns likviditet så att vem som helst kan köpa eller sälja.
Ett enklare och kanske bättre begrepp än ”rådgivarfabricerade” för att beskriva bolagen är ”konsultdrivna”. Fokus är på nutid istället för hur bolagen en gång i tiden skapades. I flera fall har ju dessa aktier varit noterade i många år nu.
Konsultdrivna sätter dock fingret på att bolagen saknar egna organisationer som driver verksamheten framåt. VD är ofta konsult eller möjligen deltidsanställd och saknar så gott som alltid anställd personal. Istället förlitar man sig på konsulter och underleverantörer för att driva verksamheten.
Även med en duktig (deltids-) VD så blir det inte mycket gjort utan en riktig organisation. Fokus blir att administrera något som är statiskt och utan entreprenörsdriven tillväxt. Via artikellänken bredvid finns länkar till flertalet av Börsplus äldre analyser av sektorn. Som ni förstår har vi inte varit superpositiva till företeelsen konsultdrivna fastighetsbolag.
Den kommande veckan gör vi dock en ny djupdykning i sektorn igen. Nu ser värderingarna kanske lite bättre ut jämfört med övriga fastighetsaktier. Om detta låter intressant så bör du lägga några minuter på att studera grafiken nedan och sedan hålla utkik nästa vecka efter ett analyser av ett urval av dessa aktier.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla krönikor