John Skogman: ”Katastrofläge” på bostadsmarknaden – så passa på att köpa

2006 var ”Buy it, fix it, flip it” en bästsäljande bok i USA. Alla skulle bli rika genom att investera i bostadsmarknaden. Ingen kunde tänka sig att priserna på hus och lägenheter kunde gå något annat än upp. Jag behöver nog inte påminna dig om vad som hände sedan, men den makalösa krasch vi kallar finanskrisen borde kunna lära oss ett och annat.

Min främsta lärdom är att när alla är övertygade om att marknaden bara kan gå åt ett håll, är det snarare en indikation på att man bör tänka precis tvärtom.

SVÅRT ATT SE RAS FÖR BOSTADSPRISERNA

Min husgud Warren Buffett brukar förklara det som att marknaden kortsiktigt påverkas av vilka vindar som blåser just nu, men på längre sikt är marknaden alltid en avspegling av faktiska vinster och resultat. Med andra ord, i längden är det bara siffrorna som betyder något. Det är också det tänket vi nu behöver applicera på bostadsmarknaden.

Ilija BatljanKrönika

Den isländska sagan om Ilija Batljan och SBB

Varje dag blir vi matade i media med information om hur mycket priserna fallit, hur mycket räntorna kommer att gå upp och slutsatsen att det bara kommer att bli ännu värre prisfall framöver. Affärsvärldens Peter Benson skrev exempelvis att bostadspriserna kan sjunka med över 30%. Och i enlighet med Buffetts tes, så har denna skrämselpropaganda också fått bostadspriserna att kortsiktigt falla 5–10%. För mig framstår det fortfarande som ytterst oklart vad som skulle motivera att detta enorma ras ska ske. Nej, snarare tänker jag att det kan vara ett guldläge att använda den faktiska nedgången som ett köpläge.

FRITIDSHUSEN LEDER VÄGEN – MEN INTE NU

Om vi ser tillbaka på 90-talets bostadskrasch så drevs den av en hög arbetslöshet. Just nu finns dock inte några som helst tecken på att arbetslösheten skulle öka, utan snarare är det en extremt överhettad arbetsmarknad som tillfälligt kylts ner en smula.

Utan hög arbetslöshet finns det inte människor som tvingas sälja bostäder i panik, vilket krävs för en verklig kollaps. Den enda ökande arbetslöshet att oroa sig för är möjligen bland fastighetsmäklare när objekt inte omsätts i samma takt. Det är dock något jag tror att Sverige kan överleva och till och med må bra av.

MarknaderKrönika

John Skogman: Trader är världens svåraste jobb – har du det som krävs?

Ett större bostadsprisfall inleds alltid med fritidshusen. När det börjar bli knapert är det lantstället som ryker först. Skärgårdshus och fjällstugor slumpades ut som aldrig förr när krisen var som värst under 90-talet. Det märkliga just nu är att vi inte ser några stora förändringar alls på den marknaden. Med tanke på hur den svenska kronan utvecklar sig är det troligare att utländska turister intresserar sig mer för svenska fritidsbostäder i framtiden. Syna mig gärna genom att själv leta fyndlägen i Åre eller på Värmdö, för jag kan då inte hitta några.

BYGGPAMPARNA SÄLJER INTE MED FÖRLUST

Alla nybyggnationer har drabbats av att priserna på insatsvarorna har stigit enormt. Allt material har blivit dyrare och arbetskraften likaså.

På råvarumarknaden vet man att priserna aldrig kan sjunka lägre än produktionspriset för att utvinna råvaran, eftersom det då inte skulle finnas någon nytta med utvinning längre. Precis samma tes bör gälla på bostadsmarknaden. Det är inte så att byggpamparna kommer bygga en massa bostadsrätter för att sedan sälja dem med förlust. Och är det då rimligt att tro att priserna på längre sikt kommer krascha när det just blivit väldigt mycket dyrare att bygga nytt? Den sista bostaden är helt säkert inte byggd ännu, och när det blir dyrare att bygga nytt talar det mesta för att det befintliga beståndet kommer att stiga i värde.

Jag är inte den som brukar sjunga Finansinspektionens och Riksbankens lov, men här har de faktiskt agerat klokt. De har insett att nollräntan hade kunnat skapa en vansinnesbubbla. Amorteringskrav har införts och bankerna har fått tuffa krav på hur hög skuldsättning som tolereras. Detta har gjort att bostadsmarknaden aldrig har spårat ur på samma sätt som aktiemarknaden gjorde.

EXPERTERNA VARNAR UNISONT FÖR BOSTADSKRASCH

Alla expertröster är eniga, de varnar nu unisont för en bostadskrasch. Den mest klassiska expertfällan är att dra ut precis allt i tangentens riktning. Går det upp ska det gå upp mer, går det ner ska det gå ner mer.

Skräckscenarion väcker känslor, skapar spännande rubriker och fängslar människor. Dock borde väl sparekonomerna med sin gedigna kunskap ha kunnat varna om detta tidigare? Eller är det så att de faktiskt inte själva har den blekaste aning om hur bostadsmarknaden kommer att utvecklas. Skulle de besitta en förmåga att förutsäga marknaden borde de väl alla vara ekonomiskt oberoende och för länge sedan ha slutat slava för storbankerna till en medioker ersättning?  Skillnaden är stor på att vara proffstyckare och investerare.

KÖPLÄGE NÄR ALLA ÄR NEGATIVA

Självklart är det så att jag egentligen inte besitter någon bättre förmåga än sparekonomerna att sia om var bostadsmarknaden är på väg i framtiden. Det jag har insett genom erfarenhet är styrkan i att inte följa strömmen. Att det väldigt ofta finns ett riktigt bra köpläge när alla andra är negativa.

Så om du har en peng undanstoppad kanske det kan vara värt att lägga den på en bostad. Eller inte. Det kommer vi att veta först när marknaden slutat reagera på de budskap som nu populistiskt basuneras ut och istället stabiliseras runt de verkliga värdena, precis som Warren Buffett lärt oss.

John Skogman, daytrader som tidigare jobbat på Remium, Kaupthing och gjort en FN-sväng i Kosovo. Idag är han mest känd för att han driver Börspodden.