Hyreshöjning med 20 procent

Helt under radarn och hittills utan någon som helst offentlig debatt presenterade Finansinspektionen den 28 januari i år en promemoria med den prosaiska titeln ”Ökade kapitalkrav för banklån till kommersiella fastigheter” (FI Dnr 19-14171). Med tanke på att svenska politiker, från höger till vänster, förefaller att ha ”fler ­hyresrätter” högst upp på sin bostads­politiska önskelista är frånvaron av debatt en smula förvånande. Det som döljer sig bakom rubriken kommer nämligen få betydande konsekvenser för hyrorna, främst i nyproduktionen, på längre sikt även i ­beståndet men också för bostadsbyggandet.

Och medan vi ändå klingar i ­larmklockan kan vi passa på att utfärda ytterligare två varningar. Nästa år (2021) ­planerar ­regeringen att införa den så kallade bank­skatten som regeringen och januari­partierna enades om för att finansiera höjda försvarsanslag. Ovanpå detta planerar EU-kommission tillsammans med sitt samarbetsorgan Baselkommittén att 2023 införa nya kapitalkrav på bankerna. ­Eftersom ­effekterna kommer att bli betydande har Svenska Bankföreningen valt att kalla det ­reviderade regelverket för Basel IV.

Finansinspektionens närmast okända förslag kommer att implementeras redan från den 1 september detta år. Med start i år, det vill säga innan vi ännu sett den fulla vidden av den pågående corona-pandemin, planerar således regeringen och dess myndigheter för en finansiell trippelsmäll som kommer att få mycket konkreta följdverkningar för bygg- och fastighetssektorn.

Finansinspektionens förslag innebär att ett så kallat riskviktsgolv för kommersiella fastigheter införs. Samtliga fastighetsslag omfattas, förvisso med något lägre effekt för bostadsfastigheter. Riskviktsgolvet innebär dock att riskvikten blir densamma för alla lån till bostadsfastigheter, oavsett underliggande risk. Det får till följd att det som måste anses vara bankens kärnuppgift, att göra en saklig bedömning av förutsättningarna i det enskilda fallet ersätts av ett statiskt regelverk, det vill säga precis samma regelstyrda kreditprövning som ­redan blivit fallet med hushållens bolån.

Det verkligt bekymmersamma är emellertid att boendekostnaderna kommer att öka. Det planerade riskviktsgolvet innebär att bankernas riskvikter för bostadsfastigheter nästan fördubblas, från 14 procent risk­vikt i snitt idag till det föreslagna golvet på 25 procent. Allt annat lika innebär det att bankernas marginaler på lån (och därmed kundräntor) behöver nästan fördubblas för att bibehålla nuvarande avkastning. Här finns givetvis flera påverkbara variabler men historien visar att när riskvikter och kapitalkrav ändrades för bolån hade det stor påverkan på bankernas marginaluttag. Med högre finansieringskostnader blir följden att färre projekt kan finansieras och till högre kostnad än idag.

I praktiken innebär det att banken måste prioritera sina befintliga och mest solventa kunder. Det betyder i sin tur att det blir ­svårare för nya och innovativa aktörer att ta sig in på marknaden. Där regeringen ­s­­äger sig vilja främja ökad konkurrens blir ­resultatet med andra ord det motsatta.

Men hur stor blir då påverkan på hyrorna? Enligt Finansinspektionen blir effekten marginell eller cirka 0,15 – 0,30 procent högre utlåningsränta. De berörda stor­bankerna gör dock en annan bedömning och menar att effekten kan bli så hög som cirka 0,80 procent. Om vi antar att utfallet landar mittemellan, på cirka 0,50 procent och ­förutsätter att byggaren vill ha ett ­oförändrat fastighetsvärde blir följden att hyran för en trea på runt 70 kvadratmeter måste höjas med 10–12 procent motsvarande cirka 1 500 kronor/månad.

Till detta har vi bankskatten. Regeringen har redan meddelat att den vill ta in 5 miljarder kronor till statskassan via en skatt på säkerställda obligationer, det vill säga bankernas upplåning för bland ­annat ­bostadsinvesteringar. Innan förslaget har ­offentliggjorts är det svårt att i detalj veta hur det kommer att slå men redan vid ett modest antagande torde bankskatten ge ökade utlåningsräntor med cirka 0,15 procent.
2023 väntar sedan Baselkommitténs förslag till ökade kapitalkrav för bankerna. På DI debatt den 23 februari hänvisade ­Bankföreningen till en analys gjord av Copenhagen Economics som visar att de nya kraven kan mötas genom att bankerna antingen minskar sin utlåning med upp till fjärdedel, cirka 2 300 miljarder kronor ­eller genom höjda räntor med cirka 30 miljarder kronor per år. Även i detta fall är det svårt att mer exakt bedöma utfallet men en relativt försiktig bedömning säger att effekten kan motsvara cirka 0,25 procentenheter högre utlåningsräntor.

Corona­krisen har lärt den breda allmänheten att svenska politiker med förkärlek tar ­vindskydd bakom sina expert­myndigheter. För oss som följer bostadsdebatten har ­detta länge varit ett känt mönster.

Summa summarum står alltså bygg- och fastighetssektorn och deras hyresgäster inför en högst realistisk utveckling där ­utlåningsräntorna kan öka med upp mot 1,20 procent. Om vi nöjer oss med att ­räkna på 1 procent högre räntor blir effekten att direktavkastningskravet i de flesta fall ökar i samma storleksordning. Det skulle innebära att hyran ökar med cirka 20 procent eller motsvarande 2 300 kronor per månad för en nybyggd normal trerummare, på sikt även i beståndet. Är det en sådan signal som regeringen vill sända till Sveriges hyresgäster och fastighetsägare när corona­krisen börjar klinga av?

Vän av ordning tänker säkert att så illa kan det väl ändå inte bli. Regeringskansliet ­består ju av kloka människor med ­förmåga att göra grundliga konsekvensanalyser. Må så vara, men Sverige är också ett land där det under ett par decennier skett en ­smygande förskjutning från den politiska till den administrativa makten. Corona­krisen har lärt den breda allmänheten att svenska politiker med förkärlek tar ­vindskydd bakom sina expert­myndigheter. För oss som följer bostadsdebatten har ­detta länge varit ett känt mönster där det ansvariga statsrådet mest framstår som en kommunikatör för Finans­inspektionens generaldirektör.

Lennart Weiss är kommersiell direktör, Veidekke, med 30 år i bygg- och fastighetsbranschen. Weiss är oberoende s-debattör och en av Sveriges främsta bostadsexperter.