Fastighetslån och bostadspriser vägs på samma våg

TessinFastighet

Bankernas reträtt öppnar upp för privata fastighetslån

Sedan början av 2021 har Afv analyserat och skrivit om fastighetslån från främst investeringsplattformen Tessin Nordic men vi har även följt konkurrenterna Kameo och delvis SBP Nordic. Gemensamt för alla tre är att privatpersoner kan investera i säkerställda fastighetslån till fastighetsutvecklare eller mindre fastighetsbolag som behöver bryggfinansiera exempelvis ett mindre byggprojekt.

SNITTRÄNTA PÅ 8,8%

Totalt har Afv publicerat 15 analyser av fastighetslån från Tessin och Kameo. Affärsvärlden har också investerat totalt 370000 kronor av tidningens egna pengar i sju av dessa fastighetslån. Tre av sju lån är framgångsrikt återbetalade. De fyra resterande har en genomsnittlig ränta på 8,8% och en initial löptid på i snitt 16 månader. Det här är väldigt typiska villkor för Tessins typ av projekt. Afv har bevakat och investerat i den här typen av fastighetslån av ett par olika anledningar. Afv har även, som minnesgoda läsare vet, ett kommersiellt samarbete med Tessin.

DIVERSIFIERING FRÅN BÖRSEN

TINA-epoken har varit svår. Ultralåga räntor och låga riskpremier har kännetecknat i stort sett alla tillgångsklasser. Säkerställda fastighetslån av Tessins typ har varit ett av få alternativ där man både erbjudits vettig avkastning och en riskprofil som på viktiga punkter avviker från börsen.

• Löptider på 12-24 månader är tilltalande kort jämfört med aktier där merparten av värdet handlar om förväntningar långt bortom en 5-årshorisont.
• Låneinvesteringar är till sin natur säkrare. I medgång får man inget extra och i motgång är det alltid projektägaren som tar första och värsta smällen.
• Riskerna är delvis okorrelerade med konjunktur och börs. Enskilda projekt knäcks oftare av vanskötsel eller vanlig otur.

Riskerna är så klart ändå stora men hittills (peppar, peppar) har alla Affärsvärldens Tessin-investeringar slutat lyckligt. Däremot är kalkylen just nu sämre för investeringar i nya säkerställda fastighetslån.

KONKURRENSKRAFTIG RÄNTA (?)

När börsen är stark är det, om villkoren är rätt, ofta vettigt att låsa in en del av sitt kapital i ränteinvesteringar med några års löptid. Ribban för detta bör dock vara mycket högre när börsen är svag och värderingarna har kommit ner. Värdet av flexibilitet och likviditet är högre när man ser chans till alternativa runt hörnet.

Aktuella projekt från Tessin och Kameo ger precis som tidigare en ränta på 8-10% per år. Men i relativa termer är ju det en försämring med tanke på att övriga räntor i samhället gått upp. Preferensaktier och företagsobligationer har likartade risker men här finns det antingen likviditet (preferensaktier) eller större inslag av ”fyndpriser”. I veckan handlades exempelvis Balders ena hybridobligation till 63% av nominellt belopp. Det motsvarar över 17% (!) i årsavkastning till trolig (?) inlösen i mars 2026.

RISKER OCH MÖJLIGHETER

Just nu är det ovanligt svårt att hitta fynd bland säkerställda fastighetslån med tanke på de ovanligt stora riskerna.

• Fallande bostadspriser är en realitet och kalkylen för bostadsprojekt blir då extremt osäker.
• Dyrare byggmaterial försämrar projektkalkylen ytterligare. I flera fall är det en galopperande kostnadsinflation.
• Högre entreprenadrisker följer som amen i kyrkan. Flaskhalsar och personalproblem får värre konsekvenser och viktiga underleverantörer kan gå i konkurs.
• Lägre riskaptit gäller både finansiärer och bostadsköpare. Banker och investerare blir mer lynniga och krävande. Bostadsköpare vill så klart inte köpa på ritning givet alla ovanstående risker.

Affärsvärlden har ofta och länge varnat för att investerare och hushåll underskattar risken att högre räntor leder till rejält fallande fastighetspriser. Verkligheten har nu till stor del hunnit ifatt. Därför kan det vara på sin plats att istället lyfta fram tre argument som faktiskt talar för fortsatt höga bostadspriser.

INFLATION = AMORTERINGSKRAV

Högre inflation är, allt annat lika, ungefär samma som ett ”amorteringskrav”. Hushållen tvingas betala högre månatliga utgifter som dock innebär att lånets reala värde sjunker. När Finansinspektionen har infört diverse amorteringskrav så har det historiskt inte lett till någon dramatik på bostadsmarknaden. Det förklaras nog av två saker.

• Många hushåll har stora ekonomiska marginaler. De klarar helt enkelt amorteringskrav på 1-3% per år trots att det handlar om rätt stora pengar.
• Bostadsägarna är rationella nog för att se att amorteringskrav är ett ”tvångssparande” och inte en högre kostnad.

Om Riksbanken skulle höja räntan rejält så är det ganska troligt att politikerna pausar amorteringskraven. Det skulle vara en stor lättnad för oroliga hushåll. Lägg därtill möjligheten att räntan fortsätter släpa efter inflationen. Det innebär negativ realränta och den effekten blir ännu större med 30% skattemässigt avdrag.

HEMMAKONTOR PRIORITERAS

Affärsvärlden har alltsedan sommaren 2020 trott stenhårt att trenden ”work from home” är här för att stanna. Inte till 100% men långt mer än det var innan pandemin. Det har nu gått från hypotes till realitet. Att jobba hemifrån ett par dagar per vecka är något som en majoritet både klarar och vill. Arbetsgivarna är nästan alltid med på tåget. Det här är en positiv frihetsrevolution som ändrar våra levnadsmönster. När fördelarna med bra boende ökar så är det också rimligt att folk vill lägga mer pengar på sitt boende.

DET TRYGGA SVERIGE KRYMPER

I USA pratar man sedan decennier om ”white flight”. Vi ser detsamma i Sverige. När demografin i ett område leder till högre brottslighet och sämre skolor så flyr den skötsamma medelklassen (oavsett hudfärg). Det är inte konstigt, alla vill ju det bästa för sina egna barn.

Det konstiga är att svensk politik är så djupt dysfunktionell att problemen hela tiden växer. För varje år som går så dras fler bostadsområden och skolor djupare in i kaos och normupplösning. När Sverige samtidigt har lågt bostadsbyggande och en snabbt växande befolkning så innebär det en jobbig huggsexa om de bra bostäderna.

REDO FÖR SNABBA SKIFTEN

Affärsvärldens huvudscenario är fortsatt att bostadspriserna ska ner en hel del. Men en botten behöver inte dröja jättelänge. När bostads- och byggmarknaden stabiliserats lite så kan det återigen vara lockande att investera i att det finns en långsiktigt stark efterfrågan på bra bostäder. Säkerställda fastighetslån borde vara ett strukturellt bra sätt att investera i en sådan utveckling.