Fastator visar hur man festar loss i fastighetsbranschen

Av någon anledning är det ovanligt många originella människor som lyckas bra i fastighetsbranschen. 1980-talet var kanske en guldålder med än idag aktuella namn som Sven-Olof Johansson och Erik Paulsson. Rutger Arnhult och Mikael Andersson är två färgstarka magnater idag men även Erik Selin, David Mindus, Joakim Alm, Oscar Engelbert, Ola Serneke, Ilija Batljan och många andra sticker ut ordentligt jämfört med den genomsnittlige börs-vdn. Fastator (börskurs 27,50 kronor 12/8) är ett nynoterat investmentbolag inom fastighetssektorn som är en liten pärla om man gillar ett färgstarkt persongalleri.

Joachim Kuylenstierna är vd, grundare och huvudägare bakom Fastator. Kuylenstierna är en kontroversiell men framgångsrik fastighetsinvesterare som nu senast är mest känd från riksnyheten om ryska oligarkers intresse för ubåtshamnen på Gotland. DN har även skrivit att Kuylenstiernas bolag Skälsö ska ha finansierats med kapital från en stor kokainhärva med internationella förgreningar och att dessa pengar även ska ha kommit Fastators huvudinnehav Offentliga Hus till del. Joachim Kuylenstierna förnekar dock alla kopplingar till härvan, där för övrigt de åtalade sedermera friades.

Björn Rosengren, tidigare socialdemokratisk näringsminister och nu styrelseordförande i Fastator.

Ulf Adelsohn, tidigare moderatledare, minister och landshövding. Femte största ägare i Fastator med 4 procent av aktierna. Sonen Erik Adelsohn har också varit engagerad som dotterbolags-vd.

Carl Bildt, styrelseledamot i Fastator och tidigare statsminister.

Mats Hulth, tidigare socialdemokratisk Stockholmspolitiker och krogproffs. Mats Hulth är storägare i Fastator med 4 procent av aktierna.

Pierre Ladow, en svensk affärsman med playboyprofil och jetsetumgänge, satt tidigare i styrelsen och representerar nu det privatägda Luxemburgbolaget Cofigelux som är hälftenägare i Fastators viktigaste innehav Offentliga Hus samt har flera andra affärsrelationer med Fastator.

Flera av dessa är alltså dokumenterat duktiga på att festa och men de ligger i lä jämfört med festprissarna på Riksbanken och Rosenbad. Det är ju de som är ansvariga för att det mångåriga fastighetspartyt spårar ur och alltmer liknar ett fylleslag.

Ett exempel där det verkar extra onyktert är Nacka, där det idag finns 40 000 bostäder. Men Nacka kommun planerar för 26 500 nya bostäder fram till 2030.

Visst är Nacka en väldigt trevlig kommun men pendlingstrafiken är inte toppen och kommer bara bli sämre kommande år när enorma infrastrukturarbeten ska bana väg för bland annat en ny tunnelbanelinje. Bakgrunden till byggboomen i Nacka är för övrigt rätt artificiell. Kommunen har avtalat med staten om att bygga bostäder mot att Nacka bara behöver ta en bråkdel av kostnaden för tunnelbanebygget. Vi får alltså en flod av nya bostäder samtidigt som det kan bli 10 år av trafikproblem. Börsplus gissar att det framåt 2020 kommer vara köparens marknad i Nacka.

En fjärdedel av Fastators substans på 550 Mkr ligger i det hälftenägda intressebolaget Genovafastator Holding AB. Fastator anger värdet till 143 Mkr per årsskiftet. Genova (vars preferensaktie Börsplus skrivit om) värderar i sin årsredovisning sina 50 procent av Genovafastator till 12 Mkr.

Genovafastator äger bara en fastighet. Det är en mindre handelsfastighet nära ”Skvaltan” i Nacka. Det här är inget A-läge och en färsk avkastningsvärdering pekar på att fastigheten är värd 65–70 Mkr. Den är också belånad så nettovärdet för aktieägarna är runt 40 Mkr. Hälften av detta värderar Fastator alltså till 143 Mkr.

Den bisarra matematiken bygger på idén att man kanske kan bygga ett 30-våningars höghus på tomten. En eventuell detaljplan för bostäder ligger dock långt fram i tiden. Även Fastators övriga tillgångar är onoterade, illikvida och ofta delägda. Koncernen är finansierad med räntebärande lån på en kvarts miljard kronor. Det förvånar att inte aktien handlas till en större rabatt än 30 procent.

En lista med länkar till Börsplus alla analyser hittar du lättillgängligt i Analysarkivet.

Sammanfattning av veckans analysskörd:

Swedol

Swedol har bättrat på lönsamheten ordentligt och bör inte längre betraktas som ett ”problembolag”. Ytterligare något högre marginaler går nog fortfarande att tänka sig. Dessutom har bolaget successivt bättrat på kapitaleffektiviteten och vi tror det finns anledning att skissa på fortsatt förbättring här. Aktien har visserligen värderats upp vilket spänner bågen något, men vi tror inte det är för sent att köpa Swedol.

Resurs Bank

Bankmarknaden riskerar att stöpas om på sikt när EU-direktivet PSD2 blir verklighet. Det är oklart om det gynnar aktörer som Resurs. Aktien är dock tydligt billigare än storbankerna som lever med liknande, om inte värre, risker. Här och nu levererar dessutom banken fina resultat och god tillväxt till en låg värdering. Ibland behöver det inte vara knepigare än så.

Moberg Pharma

Den svaga rapporten från Moberg visar att kostnaderna är klart högre än vi trodde. Målet om 25 procent marginal ligger därmed en bra bit fram. Det betyder i sin tur att skuldsättningen kommer se svettig ut länge än. Uppsidan i aktien är intakt men nyemissionsrisken har ökat rejält när kassaflödet tryter samtidigt som MOB-015 blivit lite försenat. Vi får kalla fötter. Det är sällan bra när bolag med svagt kassaflöde rör sig mot riskzonen för nyemission.

Shortcut

I fjol växte filmproduktionsbolaget Shortcut över 200 procent. Tillväxtmodellen är små billiga förvärv där dotterbolagscheferna är kvar som minoritetsägare. Samma modell har misslyckats många gånger förr. Shortcuts unge grundare Anders Brinck verkar duktig och seriös men det är ingen lätt uppgift att växa snabbt med bibehållen kvalitet i en bransch med högt personalberoende.

Pharmacolog

Medicinteknikbolaget Pharmacolog har en lovande produkt för kontroll av intravenösa läkemedel. Kommersialiseringen är i full gång och man har en stärkt ägarbild. Börsvärdet är lågt men det överskuggas av att det finns ett tydligt kapitalbehov som måste lösas snart. En nyemission i höst kan dock innebära ett bra köpläge.

Update: Novo Nordisk & Zalando

• Novo Nordisk aktie har återhämtat sig något från den tillväxtschock som drabbade bolaget förra hösten. Bolagets färska halvårsrapport var särskilt stark. Men efter kursuppgång och svagare dollar är aktien inte längre lika uppenbart billig. Vi slopar köprådet.
• Zalandos halvårsrapport visar att e-handelsgiganten fortsätter växa så det knakar. Värderingen på aktien är hög, men framstår ändå som attraktiv jämfört med de nordiska (över)hypade e-handelsbolagen. Vi tar bort köprådet på ett sådant, Boozt, som gått starkt sedan noteringen.