Distansarbete skapar fastighetskris

Fastighetssektorn på Stockholmsbörsen har efter en lång rad framgångsrika år gått dåligt på sistone. Men sektorn värderas fortfarande med viss premie. Summerat över de 35 största bolagen är premien 3%. Man bakom den siffran är det en splittrad bild som dessutom ändrar karaktär om vi räknar bort ett enda bolag.

SAGAX FÖRKLARAR HELA PREMIEN

Superstjärnan Sagax handlas till en premie på cirka 180% eller 38 miljarder kronor över sitt redovisade substansvärde. Exklusive Sagax handlas börsens fastighetsbolag till en rabatt på 3%. Det är främst fastigheter inom kontor som drar ner det hela. Men trots att deras aktier handlas med klar rabatt så kör kontorsbolagen själva på som om allt är som vanligt.

UPPSKRUVADE KONTORSVÄRDEN

En färsk rapport från ratingbolaget Nordic Credit Rating visar att alla kontorsfastighetsbolag utom två skrev upp värdet på sina portföljer under 2020. Undantagen var Hufvudstaden och Atrium som båda har ett stort inslag av butiker. De övriga skrev i snitt upp värdet på sina fastigheter med 3,4%.

RedovisningPremium

Från ”Fair” till ”Fairytale Value”

Detta sätter fingret på frågor som Affärsvärldens Per Lindvall reste i reportaget om redovisningen i bland annat fastighetsbolag. Exempelvis att den ekonomiska avkastningen överskattas eftersom “värdehöjande investeringar” inte behöver skrivas av. Alla som äger ett hus vet att det inte är en klar gräns mellan “värdehöjande investeringar” och löpande underhåll.

Misstanken är att fastighetsbolagen själva inte vet så noga utan istället lägger så mycket som möjligt som investeringar (som inte behöver skrivas av) istället för att belasta det löpande resultatet och därmed sänka det åh så viktiga driftsöverskottet. Detta trevliga sätt att visa upp fina siffror i både resultat- och balansräkningen funkar utmärkt så länge man har medvind i form av en god hyresmarknad och sjunkande avkastningskrav. Då kan man årligen skriva upp värdet på sina fastigheter oavsett hur stora “investeringar” man gjort under året.

DISTANSARBETE FUNKAR BRA

Nästan en tredjedel av svenska kontorsarbetare kan tänka sig att sänka sin lön i utbyte mot att få arbeta helt på distans. Framförallt är det mer fritid och sparade pengar till följd av att slippa pendla som är motivationen. Det skriver DI Digital och hänvisar till en Sifo-undersökning där 1000 kontorsarbetare har svarat. Yngre är i högre utsträckning öppna för en lönesänkning än äldre. Slutsatsen av detta är inte att man ska vänta sig lönesänkningar. Slutsatsen är att folk vill jobba på distans även efter viruskrisen.

Allt tyder dessutom på att folk överlag arbetar mer hemifrån än när de åkte till sina kontor. Mjukvarubolaget Asana frågade 13 000 kontorsanställda i åtta länder och fann att dessa i snitt jobbade en timma mer per dag under 2020 jämfört med 2019. Det är tid som annars åts upp av pendling och annat trist. Många får också mer gjort hemifrån, enligt anekdotiska bevis.

Det här gäller så klart bara högpresterande personer med eget driv. Men det är ju exakt den typen av personer som arbetsgivare vill anställa. I Sverige och Västvärlden är det dragkamp om duktiga medarbetare. Arbetsgivare som längtar tillbaka till fullsatta kontorslandskap kommer få det svårare att locka till sig bra folk.

Det finns så klart nackdelar med distansarbete. Det passar sämre för nyanställda och det kommer krävas format för möten för att skapa utrymme för gemenskap och kompetensutveckling. Men det är inga omöjliga utmaningar.

KONTORETS FRAMTID

De kommande 5-10 åren lär det ske en stor förändring där företagen sakta men säkert organiserar om sig för att underlätta effektivt distansarbete. Parallellt med ändrade arbetssätt kommer man få förändrade lokalbehov. Netto kommer man efterfråga mindre kontorsyta men den yta som efterfrågas kommer också se annorlunda ut. Mer ytor för möten och grupparbete förmodligen. Kanske i flexibla lösningar som kan delas med andra företag. Och mindre ytor för “lugn och ro” och avskildhet eftersom det behovet enklare och bättre tillgodoses hemifrån.

Storbanken HSBC säger sig vilja minska lokalbehovet med 40% globalt. Brittiska Lloyds Bank kommer dra ner ytan med 20% på tre år. I London räknar 80% av alla advokatbyråer med att krympa kontorsytan.

Samma saker lär vi se i Sverige. Många fastigheter kommer behöva byggas om för att bli ändamålsenliga. Eller så måste hyresvärden acceptera lägre kvadratmeterhyra. För fastighetsägarna innebär detta ökade kostnader, kanske ökade vakanser och mer press på hyrorna.

Det tar tid att ändra arbetssätt och organisation och hyreskontrakt löper över lång tid. Räkna alltså inte med dramatiska förändringar under 2021. En ledtråd att hålla utkik efter är kontraktslängden. Om ovanstående hypotes är rätt kommer hyresgästerna vilja ha stor flexibilitet de kommande åren.

VAR ÄR VÄRDEGRUNDEN?

Tabellen intill visar ett räkneexempel för ett bra kontorshus på 10 000 kvm i exempelvis Solna eller motsvarande.

Med dagens förutsättningar kan fastigheten värderas till drygt 50 000 kronor per kvadrat. Men om 2-3 kan man tänka sig att det hänt en del. Vi skissar på att hyresnivån är 10% lägre, vakanserna 5%-enheter högre och avkastningskravet 0,5%-enheter högre. Det låter ju inte så dramatiskt men det summerar till att samma fastighet tappat 30% av värdet och nu bara kan räknas hem till 35 000 kr per kvadrat. Lägg lite belåning på detta och ägaren kan se fram mot att tappa över 60% av värdet. Så det är kanske inte så konstigt att kontorsfastighetsbolag handlas till stor rabatt på börsen? Min gissning är att vi bara är i början.

Kontorsbranschen har en lång ökenvandring framför sig. Idag värderas fastighetssektorn till cirka 600 miljarder kronor på Stockholmsbörsen. Med tanke på belåning och stor andel kontor är det rimligt att ett par hundra miljarder av dessa värden kan raderas ut när distansarbete går från tillfällig krislösning till megatrend.

Peter Benson är chefredaktör och styrelseordförande för Affärsvärlden.