Krönika Fastighetsbolag
De långa kopplen som styr fastighetsaktierna
Men först en liknelse mellan börsen och en hundpromenad som jag tycker är väldigt bra.
En hundägare har sin roliga hund i ett väldigt långt koppel ute på en promenad i parken. När hunden springer hit och dit så är det ren underhållning för folket i parken. Vem kan gissa vilka oväntade krumsprång och vändningar hunden ska göra härnäst?
Liknelsen är att hunden är aktiemarknaden och folket i parken är investerarna som nyfiket följer varje steg hunden/börsen tar för att försöka gissa vart den är på väg härnäst. Sagans lärdom är dock att hundens rörelser över tid är helt ointressanta. För att förstå var den kopplade hunden kommer hamna på sikt så är det hundägarens steg man ska följa. Inte hundens.
FRESTANDE MED SITTFLÄSK
Liknelsen handlar alltså om skillnaden mellan kortsiktigt brus och det som är långsiktigt viktigt. För den som är långsiktig är ju hundens hyss rätt oviktiga så länge hunden inte kliver i en rävsax eller äter råttgift. Vi återkommer till dessa kortsiktigt existentiella risker men först det längre perspektivet.
Det finns ju signaler som tyder på att det kan vara ett riktigt bra köpläge i fastighetsaktier för den med några års sittfläsk.
- Aktier som har halverats och halverats igen.
- Enorma substansrabatter som gör att det även med rejäla nedskrivningar kan finnas uppsida i aktierna.
- Ett sentiment som är supernegativt och där den sista optimisten snart har gett upp. Då kan det ju enligt klassisk visdom bara bli bättre.
BLUNDA FÖR EMISSIONSRISKEN
Det mest uppenbara hindret är dock den överhängande risken för nyemissioner. I dagens marknadsläge görs dessa till stor rabatt varpå börskurser obönhörligen (?) tyngs ner mot eller i värsta fall till emissionskursen. Logiken så långt är att man absolut inte ska köpa en aktie innan nyemission. Och precis efter nyemission finns det ofta ett säljtryck när kortsiktiga spekulanter söker sig vidare till nästa case.
Allt det här är sant och relevant och agerar man på det så agerar man… inte alls. Så det kan också vara väldigt feltänkt. Att avstå från ett fyndköp för att man tror att fyndet kanske kan bli ännu större om ett kvartal kan vara smart. Men det kan också vara ett dumsnålt sätt att helt missa ett köpläge. Riktigt bra köp kännetecknas av att de känns riktigt jobbiga vid investeringstillfället.
Rent generellt tror jag att många investerare ofta är alldeles för panikslagna inför en hotande nyemission. Visst, det blir säkert kortsiktigt trist för aktien. Men om emissionen är industriellt sund eller nödvändig så är det bra att den görs. Och för den långsiktige ägaren så handlar allt om var aktien står om 3–5 år. Inte vad som händer nästa kvartal. Om man tror på bolaget långsiktigt och har torrt krut så att man kan ta sin andel i nyemissionen så spelar det faktiskt absolut ingen roll om den görs till stor eller liten rabatt.
ALLA FÅR EMISSIONSPENGAR
Observera att resonemanget ovan är helt generellt. Jag vet inte om det är fyndläge bland fastighetsaktier i maj 2023 eller ej. Däremot vet jag att man inte sällan ska köpa aktier som ser riktigt billiga ut även om de nog behöver göra en nyemission längs vägen. Jag vet också att fokus på aktiemarknaden just nu känns extremt kortsiktigt kring fastighetsbolagen. Kortsiktiga finansieringsfrågor är inte oviktiga men det är inte det enda som betyder något.
Empiriskt är det glasklart så att nästan alla börsbolag lyckas göra nyemission. Ofta blir utspädningen plågsam men att lite större börsbolag rätt och slätt misslyckas med en nyemission är extremt sällsynt. Om Anoto, SAS, Eniro och hundra andra serieemittenter håller sig flytande i decennier så kan jag nästan ta gift på att även ifrågasatta fastighetsbolag kan få in pengar. (Att SBB drog tillbaka sin emission nyss ser jag inte som ett misslyckande utan som en seger för det sunda förnuftet. Om SBB behöver göra en rak nyemission med en “normal” prissättning så kommer de lyckas.)
LÅNGA SIKTENS KÄPPHÄSTAR
Så hur var det med det långsiktiga fyndläget? Finns det sådana bland fastighetsaktierna idag? Här måste man först bena ut vilka de stora faktorerna är för de kommande 5–10 åren. Nedan följer mina främsta käpphästar om den saken.
REALRÄNTAN REGERAR
Som Afv varit inne på tidigare är realräntan den i särklass viktigaste variabeln för fastigheters avkastning. Just precis nu är den på sinnessjukt låga cirka -6%. Detta givet styrränta på 3,5% minus inflation runt 9–10%. Om realräntan ligger kvar under eller nära noll under lång tid så kommer det vara kraftigt understödjande för fastighetsvärdena. Detta förhållande gäller oavsett om inflationen är hög eller låg även om det allra härligaste så klart vore om inflationen föll ner mot 2–3% samtidigt som Riksbanken sänkte räntan till en ännu lägre nivå. Men en långsiktigt normal realränta är runt 1–2% realränta. Inte negativ och inte noll.
INFLATION OCH REPRESSION
Centralbanker har dock stor möjlighet att manipulera räntor och penningmängd oavsett inflationen. Dessa manövrar kallas ofta för QE och liknande fikonspråk men jag tycker finansiell repression är bästa beskrivningen. Fast helst vill vi så klart se att inflationen faller tillbaka till 2–3% så att Riksbanken med gott samvete kan sänka räntan från dagens nivåer. Penningmarknaden prisar dessutom in ett sådant rosigt scenario där inflation och räntor faller tillbaka till njutbara nivåer. Du får själv välja om glaset är halvfullt (marknaden har oftast rätt) eller halvtomt (riskerna finns på nedsidan).
HYBRIDARBETETS SEGER
Tre år efter pandemin vet vi svaret. De flesta gillar och klarar hybridarbete. I amerikanska storstäders downtown rör det sig 30-50% färre människor jämfört med 2019. Afv har skrivit mycket om detta och trenden har stor betydelse för kontorsmarknaden på två sätt. Efterfrågan minskar generellt och skiftar över från B- och C-kontor till bra kontor i A-lägen.
BULLISH PÅ BOSTÄDER
Kortsiktigt tror jag nog att bostadspriserna kan falla mer men på lång sikt gynnas efterfrågan på bostäder av starka trender:
- Distansarbete kräver hemmakontor. När vi tillbringar mer tid hemma är det rimligt att lägga mer på boendet.
- “Det trygga Sverige krymper” är ett begrepp som innebär att det för medelklassen acceptabla bostadsbeståndet krymper när fler områden präglas av brottslighet och usla skolor.
FYND ELLER FLYKT?
Jag är ännu osäker på om det är köpläge i fastighetssektorn. Men jag grundar det inte på risk för nyemissioner i SBB med flera utan på oklarhet kring i första hand realräntan. Det är inte otänkbart alls att finansiell repression eller andra faktorer kan hålla realräntan låg även i framtiden.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla krönikor