Bostadskrisen kommer bli långvarig – dags att politikerna vaknar 

Tre dagar före julafton kallade finansminister Elisabeth Svantesson till pressträff. Temat var det ekonomiska läget. Ett bistert budskap till trots valde finansministern att förbigå krisen på bostadsmarknaden med total tystnad. Med tanke på de samhällsekonomiska effekter som en långvarig kris kan få, inte minst för näringslivets möjligheter att rekrytera arbetskraft, var tystnaden minst sagt förvånande.  

Bara uppe i norra Sverige planeras för investeringar i det gröna skiftet på mer än 1000 miljarder kronor. För att möta industrins planer och behovet av ny arbetskraft görs enbart i Luleå, Boden och Skellefteå kommunala investeringar på strax över 60 miljarder kronor. Lägger man samman industrins och kommunernas investeringsplaner behöver befolkningen i norra Norrland öka med cirka 100 000 personer. Det innebär att närmare 50 000 bostäder behöver uppföras de närmaste åren. Inget tyder på att det kommer att ske.

Hur långvarig blir krisen?

Skälet är bristande lönsamhet. Förenklat kan saken beskrivas i tre steg. Först via pandemin, därefter kriget i Ukraina och sedermera via stigande byggherrekostnader (ökande räntor) har byggkostnaderna ökat kraftigt. I steg två fick inflation och räntor priserna på andrahandsmarknaden att falla, fram tills nu med cirka 15%. Uttryckt i fasta priser har prisnivån kommit tillbaka till samma nivå som Q1 2015. Dessutom har hushållen drabbats både av stigande levnadsomkostnader och ökade boendeutgifter. Av Veidekkes marknadsrapport, Sju svåra år, från december, framgår att urholkningen av hushållens köpkraft lett till att marknadsdjupet för bostadsrätter och egna hem halverats.  

Boverket prognosticerar att cirka 19 500 bostäder kommer att påbörjas 2024. Det kan jämföras med myndighetens egen behovsanalys som säger att det skulle behöva byggas 67 300 bostäder per år till 2030 för att svara mot befolkningsutvecklingen och arbetsmarknadens behov. Den fråga som alla ställer sig är, hur långvarig blir bostadskrisen?  

I Veidekkes Sju svåra år simuleras olika scenarier. Som rapporten visar är samspelet mellan bostadspriser på andrahandsmarknaden och byggkostnader av central betydelse. För att nå upp till 45 000 påbörjade bostäder 2025 (obs, klart färre än som behövs) krävs att bostadspriserna ökar med 10% i årstakt från och med Q 4 2023 till Q 4 2025 och att byggkostnaderna samtidigt faller med 5% i årstakt under samma period, det vill säga till utgången av 2025.  

Orealtiska siffror

Det innebär cirka 30% högre bostadspriser på andrahandsmarknaden än i dagsläget, och samtidigt 15% lägre byggkostnader. En sådan utveckling är helt orealistisk, även om vi skulle utgå ifrån att bostadspriserna börjar ticka uppåt under 2024 och 2025. Om vi hypotetiskt tänker oss att priserna likväl skulle öka med 10% per år och byggkostnaderna utvecklas i linje med rapportens mest troliga antagande – något som kräver en mycket stark konjunktur – kommer antalet påbörjade bostäder i bästa fall komma upp till knappt 30 000 år 2025. 

En annan infallsvinkel på samma hypotes, det vill säga ett bostadsbyggande som uppgår till 45 000 påbörjade bostäder 2025, är att utgå från utvecklingen av hushållens löner. För att bostadspriserna ska öka med 10% per år till 2026 (vilket ensamt inte räcker för att ge underlag för 45 000 påbörjade bostäder) krävs att realinkomsterna ska öka med 20 till 25%, allt annat lika under samma period. Prognosen i rapportens huvudscenario är en svagt positiv årlig tillväxt om en till två procent under åren 2024 – 2026. Det är med andra ord helt orealistiskt att inkomsterna ska bidra till en så pass kraftig prisutveckling på andrahandsmarknaden att antalet påbörjade bostäder 2026 ska uppgå till 45 000. 

Når hälften – i bästa fall

Men räntan då? Kommer inte bostadsmarknaden att få ett uppsving när räntorna med all säkerhet kommer börja dala redan detta år? För den som hoppas på ett sådan utveckling kan meddelas att Veidekkes rapport bygger på att räntorna kommer att börja falla i linje med konsensus i affärsbankernas antaganden, alltså med cirka 1–1,5 procentenhet. För perioden 2023 – 2026 är det uppenbart att bostadsbyggandet i bästa fall kommer att nå upp till hälften av Boverkets behovsanalys.

FastighetsmarknadFastighet

Weiss: Bostadskrisen förvärras – politiken måste agera

Med två års byggtid betyder det att bostadsbyggandet kommer att återhämta sig först mot slutet av detta decennium. Det innebär i klartext att bostadsbyggandet står inför sju svåra år. Och därmed att industrin och tjänstesektorn står inför en minst sagt besvärlig utmaning när det gäller att rekrytera arbetskraft. 

En illusion

Men oron stiger också hos de kommuner som tagit offensiva investeringsbeslut och förutsatt att bostadsförsörjningen kommer att lösa sig, på ena eller andra sättet. Det är dock en illusion som skapats av de senaste årens extremt nedpressade räntor. Den som studerar statistiken över bostadsbyggandet de senaste 30 åren kan konstatera att med undantag för perioden 2012 – 2022 har bostadsbyggandet i Sverige legat i intervallet 20 000 till 25 000 bostäder. 

Så här långt har regeringens svar varit att arbeta med ”strukturreformer ”som ger effekt när konjunkturen vänder uppåt, det vill säga åtgärder som främjar utbudet av byggbar mark och kortar ledtider för planering och byggande. Det är naturligtvis vällovligt men dessvärre ett helt otillräckligt program. Bostadsbyggande handlar i sin kärna om olika typer av finansiella utmaningar och fördelning av risk mellan olika intressenter.   

Debatten lyser med sin frånvaro

När Sverige i början av 1990-talet (med all rätt) avvecklade den statliga bostadsfinansieringen flyttades ansvaret för bostadsfinansieringen till hushåll, fastighetsbolag och banker. Men som bekant menar såväl Riksbanken som Finansinspektionen att detta lett till en ohälsosam skuldsättning med risker för den finansiella stabiliteten. Men vad är alternativet? Om detta saknas en debatt i Sverige.

Den som spanar mot våra närmaste grannar kan ana konturerna till alternativa svar: Antingen gör man som Norge och stöttar hushållen finansiellt via bosparande, egenkapitaltillskott och startlån, eller som Finland där man stöttar bostadsbyggandet via finansiellt stöd till byggandet av sociala bostäder. Utan en ekonomisk analys och ett finansiellt program för bostadsbyggandet kommer bostadskrisen att bli långvarig och dessutom fördjupas. Hallå regeringen. Hallå oppositionen. Hallå..!   

Lennart Weiss är kommersiell direktör på Veidekke