Bostäder trygg hamn för finansmarknaden

En smula paradoxalt kan man notera att coronakrisen förskjutit riskfokus i debatten. Före krisen var eventuella risker förenade med hushållens skuldsättning ett närmast dagligen återkommande tema. Därefter har det med några få undantag varit relativt tyst, kanske som en effekt av att politiker från höger till vänster nu tävlar om vem kan presentera de mest omfattande stödpaketen till näringsliv och hushåll – allt för att hålla hjulen i igång och mildra effekterna av den pågående virusepidemin.

Att corona kommer att driva upp skuldsättningen, främst hos stat och kommun men till viss del också hos företag och privatpersoner är tämligen självklart. Men just nu spelar det inte så stor roll. En smula lättsinnigt kanske man skulle kunna säga att just nu är det inne att ta lån och att låta balansräkningen svälla.

Helt tyst i ämnet har det dock inte varit. I en krönika den 24 mars varnade Louise Andrén Meiton, nyhetschef på SvD Näringsliv för att ”högbelånade svenska hushåll med rörliga boräntor inte (får) drabbas av en räntechock” och målade upp ett scenario av 1990-talskaraktär. Tanken var att högbelånade hushåll skulle kunna drivas från hus och hem till följd av stigande räntor och på så sätt sätta igång en negativ spiral i det finansiella systemet. Sannolikheten för att den korta räntan skulle rusa i detta skede är dock tämligen låg. Tvärtom signalerar världens riksbanker med FED och ECB i spetsen att penningpolitiken för överskådlig framtid kommer att förbli expansiv.

Särskilt många högbelånade hushåll har vi inte heller, i varje fall inte till den grad att dessa utgör en systemrisk. Av Finansinspektionens egna bolånerapporter framgår att det varje år görs cirka 150 000 transaktioner. Andelen hushåll med nytagna lån utgör en mindre del.

Till detta kan vi konstatera att hushållens belåningsgrader trendmässigt sjunkit under en följd av år. 2013 var belåningsgraden på stocken cirka 65 procent och cirka 70 procent i nyutlåningen. Då räknade Finansinspektionen med att belåningsgraderna skulle öka.

Men som bekant har så inte blivit fallet. Den genomsnittliga belåningsgraden på nytagna lån ligger i dag på strax över 60 procent och på hela stocken under 50 procent. I Finans-
inspektionens senaste bolånerapport från den 2 april skriver man följaktligen att ”Överlag har nya bolånetagare fort-farande goda marginaler för att klara betalningarna på sina lån i ett sämre ekonomiskt läge. (…) God motståndskraft tyder på en begränsad risk för att bolånen ska orsaka omfattande kreditförluster för bankerna.”

Finansinspektionens sammanfattning ska ses i ljuset av bankernas säkerhetsmarginaler. För att bankerna ska erhålla AAA-rating måste i regel de underliggande säkerheterna överskrida värdet på de utestående obligationerna med cirka 15 procent. Det betyder att det måste ske ett mycket omfattande prisfall för att det ska föreligga några risker för bankernas rating eller bankernas säkerhetsmarginaler.

Trots detta är det ett faktum att det på senare tid skett rörelser när det gäller räntan på så kallade säkerställda obligationer, det vill säga bostadslån utgivna som obligationer med bostäder som pant. Det kan ha flera möjliga förklaringar men en möjlig teori är att de finansiella marknaderna känner en oro för konsekvenserna av en ökad arbetslöshet och att detta skulle kunna leda till att hushållen får svårt att betala räntor och löpande avgifter.

Att Sverige skulle anses vara en särskilt riskutsatt marknad är dock osannolikt. Med låga belåningsgrader på stocken är bankernas säkerhetsmassa betryggande. Även om enskilda hushåll kan drabbas är det svårt att se att det skulle få en så stor omfattning att dessa hushåll skulle kunna utgöra en systemrisk. Tvärtom talar det mesta för att Sveriges (och de nordiska ländernas) unika socialförsäkringssystem, som nu dessutom får draghjälp via permitteringsstöd och särskilda tillskott till A-kassan, kommer att klara påfrestningarna bättre än de flesta.

Men kan möjligen utlåningen till kommersiella fastighetsbolag vara en joker i leken? När Lehmann-kraschen utbröt 2008 kunde jag som vd på ett av Sveriges största värderingsföretag mot den kommersiella sektorn konstatera att relativt många noterade bolag var mycket högt belånade. Tack vare att vakansgraderna var låga och kassaflödena fortsatt goda valde dock bankerna klokt nog att avstå från att kräva tilläggssäkerheter. Men man lärde av läxan. I dag är belåningsgraderna inom den kommersiella fastighetssektorn klart lägre, helt enkelt för att en hög soliditet belönas med högre rating och därmed billigare finansiering.

Inom den kommersiella fastighetssektorn kommer vi säkert se att vissa portföljer måste värderas ned som en följd av de problem som många företag inom detaljhandeln drabbats av. Därmed kommer ett och annat bolag att straffas av börsen. Men för den reala ekonomin eller det finansiella systemet finns knappast anledning att måla fan på väggen. Coronakrisen kommer att visa att fastigheter, i synnerhet samhällsfastigheter och bostäder, är finansmarknadens trygga hamn.