Västsvensk Logistik gör revansch – säljer fastigheten

Dan före dan före dopparedan meddelade Västsvensk Logistik (103 kr) att man ingått avtal om försäljning av bolagets enda fastighet – Hästägaren 3. Den finns i Mölndal utanför Göteborg och är uthyrd till Kappahl som huvudkontor och centrallager. Mer om budet finns att läsa här.

Transaktionen innebär att fastigheten avyttras till ett fastighetsvärde om 665 Mkr. Efter avdrag för lån och transaktionskostnader bedöms ett värde på totalt 106 kronor per aktie finnas i bolaget.

Enfastighetsbolag en begränsad ägarform

Som motiv till försäljningen nämns bland annat att ”köparen vid behov har större möjligheter att utveckla fastigheten jämfört med bolaget som är ett enfastighetsbolag”. Det vill säga en sorts inlindad kritik kring bristerna med den egna ägarformen och tillgångsslaget.

Enfastighetsbolag – eller konsultdrivna fastighetsbolag som vi ofta kallar dom – är ju konstruerade för att äga fastigheter med stabila kassaflöden och skifta ut hela överskottet till ägarna. Det är förstås något helt annat att äga en tillgång som kräver betydande investeringar eller andra åtgärder.

Västsvensk LogistikAnalys

Västsvensk Logistik – en nagelbitare på lager

I pressmeddelandet från bolaget nämns också att den kommande refinansieringen i slutet av 2022 innebär en ”trolig framtida ränteuppgång”. Just detta pekade vi i vår senaste analys ut som den klart största risken i Västsvensk Logistik.

Köps av investerare med expertis inom fastighetsförädling

Köpare av fastigheten är Revelop som fram tills nyligen gick under namnet Profi Fastigheter. Ett bolag som äger fastigheter via fondstrukturer där pensionskapital och annat institutionellt kapital finns investerat. Revelop reste i fjol 2,1 miljarder kronor till sin femte fond som lär vara en av de större fastighetsfonderna av detta slag i Sverige, enligt dom själva. Beroende på hur hårt de planerar skuldsätta Västsvensk Logistik bör investeringen utgöra omkring en tiondel av hela fondens kapital.

Revelop grundades 2004 av Staffan Olsson som i höstas lämnade bolaget för att i stället fokusera på naturupplevelser och utomhussport via stort delägande i Grönklittsgruppen. Revelops fokus ligger på just kommersiella fastigheter med utvecklingsbehov. Exakt vad som eventuellt behöver göras med Kappahlfastigheten är för oss oklart. Men vi noterar att Revelop äger ett tiotal fastigheter inom några kilometer från området så det verkar känna till och tro på området i stort.

En bra parkeringsplats

Affären är sannolikt klappad och klar vilket innebär att 106 kronor i värde finns att hämta. Aktien byter nu händer till kurser kring 103 kronor. Transaktionen väntas stänga i första kvartalet vilket innebär att man får knappt 3% avkastning på 2-3 månader. Omräknat i årstakt är det inte fy skam så aktien kan vara värd att behålla ytterligare något. Eller kanske till och med är köpvärd för den som letar en kortfristig parkeringsplats med lite ränta.

Totalt sett landar totalavkastningen på 24% för den som köpte aktien kring noteringen i början av 2018. En årlig avkastning runt 6% är ingen fantastisk siffra och klart sämre än det mesta annat i fastighetsväg under samma period – men det är i linje med vad dessa produkter tenderar utlova i utdelning.

Västsvensk Logistik som alltsedan coronakrisen briserade sett lite halvrisigt ut tycks alltså få ett hyggligt slut trots allt. Det är ett positivt tecken för den som trots nackdelarna med detta produktslag gillar den här sortens fastighetsbolag.