Fastighet Kommentar Uppköpsguiden Svenska Nyttobostäder
Svenska Nyttobostäder: Tillbaka till ALM
Svenska Nyttobostäder (15,60 kr) är ett fastighetsbolag som knoppades av från ALM Equity och särnoterades i november 2020.
Bolaget var från början ett slags pappersprodukt vars grundkärna var ett avtal om att förvärva hyresbostäder för 11,8 miljarder kronor som skulle utvecklas av ALM och byggas under 2020-2025.
ALM kunde därmed knyta till sig en köpare av sin produkt, medan Svenska Nyttobostäder fick köpa nyproducerade hyresbostäder till en fast prislapp som motsvarade en bedömd direktavkastning på 5,1%.
Historien om Svenska Nyttobostäder
De avtalade fastighetsförvärven var ursprungligen tänkta att finansieras genom en kombination av banklån och utgivna preferensaktier. ALM Equity, som sedan avknoppningen förblivit största ägare i Svenska Nyttobostäder, hade åtagit sig att teckna preferensaktier för 3,9 miljarder kronor och stod därmed för en väsentlig del av finansieringen.
Det är ett upplägg som redan från början var helt avhängigt låga räntor. Något vi pekade ut redan i vår första analys av bolaget i november 2020 när stamaktien särnoterades.
I december 2022 skrev vi om preferensaktien och noterade att balansräkningen då nästan uteslutande bestod av lån och preferensaktier. Stamägarnas egna kapital utgjorde bara strax över 10% av balansomslutningen. Vi såg tydlig risk att de högre räntorna skulle tvinga bolaget att ställa in utdelningen på preferensaktien, vilket vi trodde riskerade knäcka hela Svenska Nyttobostäders finansieringsmodell.
Som om inte det vore nog kom i slutet av 2022 ett avgörande i Högsta domstolen som innebar att den sorts blockuthyrning av bostäder via hyresförmedlare, som Svenska Nyttobostäder haft som huvudsaklig modell, inte längre kommer godkännas.
Våren 2023 ställdes utdelningen som väntat in och Svenska Nyttobostäders preferensaktie rasade. Därmed hade både ursprunglig finansieringsmodell liksom affärsmodell kollapsat, och stora delar av 2023 ägnades åt att stöpa om bolaget.
Ett utbyteserbjudande togs fram där ägarna till 82% av bolagets preferensaktier valde att byta 1 preferensaktie mot 2 nyemitterade stamaktier. De omfattande avtalen som reglerade Nyttobostäders kommande fastighetsförvärv gjordes om så att säljarna får betalt i nya stamaktier i stället för preferensaktier, vilket ledde till en riktad nyemission om 46,6 miljoner stamaktier. Utöver det genomfördes en företrädesemission som tillförde omkring 200 Mkr. Allt som allt har antalet stamaktier mer än dubblerats sedan noteringen, samtidigt som antalet preferensaktier minskat rejält.
Fusion med ALM Equity
Åtgärderna verkar dock inte räckt till för att Svenska Nyttobostäder ska klara omställningen på egen hand, och för att vara ALM-sfären är budskapet ovanligt klarspråkigt:
”Sedan noteringen av Svenska Nyttobostäder 2020 har förutsättningarna för finansiering på kapitalmarknaden förändrats väsentligt och den finansieringsstruktur som låg till grund för Svenska Nyttobostäder visade sig inte vara långsiktigt hållbar i en marknad med en väsentligt högre räntenivå.”
Att Svenska Nyttobostäder och ALM Equity återigen skulle slå ihop sina påsar bedöms få ett par positiva effekter, bland annat:
- Byggrätter i Svenska Nyttobostäder kan med stöd av ALM Equitys redan befintliga fastighetsutvecklingsorganisation tas tillvara på ett bättre sätt.
- Det sammanslagna bolaget bedöms ha en organisation som kan hantera Svenska Nyttobostäders färdigställda fastigheter och pågående projekt. Dessutom med vissa möjliga kostnadssynergier exempelvis inom administration.
- Det bedöms bli lättare att genomföra avyttringar ur den sammanslagna koncernen, som kan frigöra likviditet och minska skuldsättningen. Möjligheterna att erhålla finansiering till vettiga villkor bedöms förbättras för den gemensamma fastighetsportföljen.
- Likviditeten är bättre i ALM-aktien vilket ger aktieägarna större flexibilitet.
Affärens villkor
Den föreslagna fusionen är helt aktiebaserad – inga kontanter byter händer och det är till viss del samma ägare som är inblandade på bägge sidor av transaktionen.
För 14 aktier i Svenska Nyttobostäder kommer 1 aktie i ALM Equity att erhållas, enligt förslaget. För preferensaktierna är förhållandet att 1,26 preferensaktier i Nyttobostäder byts mot 1 preferensaktie i ALM.
Totalt skulle det innebära en utspädning i ALM Equity på 34%. Detta är alltså vad som kommer att tillfalla ägarna i Svenska Nyttbostäder, vilket blir deras ägarandel av den sammanslagna koncernens stamaktier.
Baserat på respektive akties stängningskurser (10 kr för Svenska Nyttobostäder och 250 kr för ALM Equity) motsvarar budet en premie om 79% för Svenska Nyttobostäders ägare. Den aktien är i skrivande stund upp 55% på beskedet medan ALM Equity stiger ett par procent.
Brett stöd för affären
Så är stödet
Aktieägare representerande 34,0% av aktierna och 63,4% av rösterna i ALM Equity har åtagit sig att rösta för fusionen. Samtidigt har aktieägare representerande 79,9% av aktierna och 79,4% av rösterna i Svenska Nyttobostäder, exklusive aktier och röster som direkt eller indirekt innehas av ALM Equity, åtagit sig att rösta för fusionen.
Vi har svårt att förstå varför premien är så hög eller om sammanslagningens villkor är rimliga. Men affären verkar ha brett stöd även utöver huvudägaren ALM Equity och huvudpersonen Joakim Alm. Troligtvis kommer fusionen därmed bli av.
Vi noterar att 14 aktier i Svenska Nyttobostäder fortfarande handlas klart under priset på 1 aktie i ALM Equity, så den som tror sammanslagningen blir av och är intresserad av aktien verkar göra bättre i att köpa Svenska Nyttobostäder – vi har dock inget råd på den aktien.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser