Movinn (teckningskurs 10,80 DKK) är ett danskt bolag som hyr ut inflyttningsklara lägenheter på tillfällig basis.

Segmentet kan beskrivas som en sorts hybrid mellan hotell och vanliga bostadslägenheter. Movinn tillhandahåller fullt inredda lägenheter där det ofta är möjligt att lägga till tjänster som städning. Omkring 80-90% av hyreskontrakten löper på 3 till 24 månader.

Kunderna är oftast företag och lägenheterna används i många fall av utländska specialister eller annan arbetskraft som jobbar tillfälligt i landet. 75% av Movinns kunder är av sådan karaktär.

Movinn grundades 2014 av Jesper Thaning (idag finanschef), Patrick Blok (idag VD) och Morten Nielsen. Jesper Thaning grundade 1989 fastighetsskötselbolaget Kølving & Thaning som expanderade till 1 500 anställda innan han sålde bolaget till riskkapitalbolaget Polaris. Thaning kommer äga knappt 55% av bolaget efter noteringen. VD Patrick Blok tog 2015 examen i statsvetenskap och har i huvudsak hållit på med Movinn sedan dess. Blok kommer äga 16%.

Bolaget har idag 279 lägenheter för uthyrning i Köpenhamn, Aarhus och Odense. Movinn äger inte dessa utan hyr av andra fastighetsägare. Totalt 47 lägenheter hyrs av bolag som är delägda av Movinns VD och finanschef. För det har bolaget tilldelats en flagga enligt IPO-guidens granskning.

Noteras på First North i Danmark

I den stundande noteringen tar Movinn in motsvarande 44 Mkr i nytt kapital som ska användas till tillväxt, främst på nya marknader. Inga befintliga aktier säljs.

Knappt 70% av erbjudandet är tecknat på förhand. Störst andel tar det tyska fondbolaget SPSW Capital som tecknar för motsvarande 12 Mkr. Resten tecknas av drygt ett dussin mindre företag och privatinvesterare.

Läs mer om aktuella noteringar på IPO-guiden

Grundläggande granskning av alla noteringar via Affärsvärldens IPO-guide. IPO-guiden fokuserar på prospektet, villkoren, alla aktörerna och eventuella ”varningsflaggor” kopplade till själva erbjudandet.

Aktieanalyser som går direkt till Affärsvärldens prenumeranter med råd om man bör teckna aktien eller ej. Analyserna fokuserar på bolagsanalys och aktievärdering. Det här är en sådan analys men i en extremt förenklad form. Flödet av nya bolag är så skiftande att det ibland blir orimligt att göra ”fullskaliga” analyser. Så är fallet här. Nedan följer istället Affärsvärldens reflektioner och magkänsla efter en första genomläsning av prospektet.

Några reflektioner

• Affärsmodellen kan beskrivas som ett slags löptidsarbitrage där bolaget hyr lägenheter från andra fastighetsägare på långa kontrakt för att sedan hyra ut dessa till sina egna kunder på kortare löptid. I den modellen ingår att bära vissa vakanser samt risker kopplade till det. Vi hittar inga uppgifter över hur stora vakanserna är – annat än att de ökade på oönskat sätt under coronapandemin som förstås drabbar aktörer med den här affärsmodellen.
• Hyresregleringen i Danmark. De priser som bolaget tar ut för sina objekt ligger i storleksordningen 10 000 till 25 000 danska kronor i månaden, beroende på lägenhetens storlek. Enlig våra erfarenheter är det klart högre än snittet för reglerade hyresbostäder i Danmark. Dansk hyresreglering gäller primärt bostäder byggda före 1992 och 37% av Movinns lägenheter omfattas av detta. För dessa lägenheter får hyran inte överstiga den för andra liknande objekt med hänsyn taget till storlek, läge, kvalitet med mera. Positivt är dock att bolaget sedan 2015 ingått totalt 1 800 hyreskontrakt men bara haft två formella dispyter kring hyran.
• Lönsamheten är idag negativ. Bolaget redovisade senaste tolv månaderna intäkter på 46 MDKK men antalet lägenheter har växt kraftigt så siffran lär växa. Av detta var bolagets bruttovinst (efter egna hyreskostnader) cirka 8 MDKK vilket ger en bruttomarginal kring 17%. På sista raden blev det 1 MDKK i förlust. Ett frågetecken för skalbarheten är hur mycket kostnader som drivs av att omkring 15% av lägenheterna byter hyresgäst varje månad. Ett annat frågetecken är att marknaden verkar vara ganska liten – behöver bolaget hela tiden expandera till nya städer och länder är det dåligt för skalbarheten.
• Balansräkningen är något klen. Movinn har drygt 30 MDKK i skulder före noteringen varav hälften lånats ut av bolagets VD och finanschef. Netto efter noteringskostnader tillförs bolaget mellan 21 och 29 MDKK och blir alltså inte ens skuldfritt efter noteringen. För ett bolag i tidig fas som fortfarande gör förlust är det svagt. Att sätta upp en ny marknad med 30 lägenheter kostar omkring 5 MDKK enligt bolaget.
• Tillväxten ska enligt bolagets ambition vara kring 20% per år i antal enheter. Det är en takt man överträffat senaste åren – men alltså på bekostnad av att bolaget också tagit upp en hel del skuld. Håller man takten framöver vore det fullt möjligt att bolaget omsätter kring 80 MDKK under 2023, alltså knappt 75% ökning mot idag. 15 MDKK i bruttoresultat vore då tänkbart och kanske även positivt resultat.
• Värderingen är hög. Till noteringskursen blir börsvärdet 183 MDKK motsvarande omkring 4 gånger försäljningen. Givet att bruttomarginalerna ligger under 20% är det nog inte lätt för bolaget att nå tvåsiffrig rörelsemarginal. Då känns prislappen ganska hög.

Movinn ger ett godkänt intryck vid första anblick. Men trots rimliga ambitioner om halvhög tillväxt så lockar inte värderingen på aktien tillräckligt för att man ska gå över ån efter det danska vattnet.

Hade prislappen halverats hade det varit värt att göra mer jobb på denna IPO. Som läget är nu är vår känsla att man bör avstå från att teckna Movinn.