Fastighet Kommentar Fastighetsbolag
Sju intressanta fastighetsaktier
Fastighetsbolagen har fallit rejält och många aktier ser nu billiga ut med såväl höga substansrabatter som låga P/E-tal. Samtidigt är de redovisade värdena i balansräkningen osäkra och intjäningsförmågan svårbedömd när räntorna stigit kraftigt.
I ett försök att ur denna sörja filtrera ut intressanta bolag har vi ställt upp ett par kriterier för den som vill hitta rimligt värderade fastighetsbolag med stabila balansräkningar. Kraven är följande:
- P/E-tal under 15 vid 5% snittränta. Vi räknar alltså ut vad P/E-talet blir om bolaget hade betalat räntor på 5%. Tanken är att sortera fram aktier som är billiga på någon slags uthållig intjäningsförmåga.
- Räntetäckningsgrad över 1,5 gånger vid 5% snittränta. Här filtrerar vi således bort bolag vars intjäningsförmåga har svårt att täcka de räntekostnader som råder i dagsläget.
- Nettobelåningsgrad under 50% av fastighetsvärdet. Idén är att få fram de bolag som klarar av ett hyggligt tapp i fastighetsvärdena utan att få vatten över huvudet.
- Obligationsfinansiering ska vara minimal. Kravet sorterar bort de bolag som riskerar likviditetsproblem när stora obligationsförfall nu är svåra att refinansiera.
De bolag som klarar samtliga krav finns i tabellen nedan. Som synes är det bara något enstaka av de större fastighetsbolagen som når dit, även om det ska sägas att kravet på låga P/E-tal tenderar gynna just små fastighetsbolag. En tolkning är att marknaden alltjämt verkar göra bedömningen att större fastighetsbolag ska kunna finansiera sig till lägre nivåer än 5% på lång sikt. Rätt eller fel får framtiden utvisa.
Efter tabellen följer fördjupande kommentarer om samtliga nämnda bolag.
| Bolag | Börsvärde (Mkr) | Substans-rabatt | P/E-tal idag | P/E-tal vid 5% ränta | Belånings-grad | Räntetäcknings-grad | Implicit avkastningskrav |
| Pandox | 21 952 | 43% | 12,2 | 14,1 | 49% | 2,0x | 6,9% |
| Eastnine * | 3 362 | 34% | 17,1 | 21,4 | 27% | 1,8x | 7,8% |
| Logistea ** | 1 569 | 42% | 11,9 | 11,9 | 44% | 2,2x | 7,5% |
| Logistri | 638 | 30% | 8,6 | 10,9 | 44% | 2,5x | 7,9% |
| Kallebäck | 628 | 5% | 10,3 | 12,7 | 36% | 3,0x | 7,0% |
| Solnaberg | 323 | 55% | 13,3 | 13,3 | 43% | 1,9x | 6,2% |
| Slottsviken | 30 | 39% | 8,2 | 9,2 | 38% | 1,7x | 12,2% |
| * Eastnine: siffror efter avyttring av MFG. Afv gör bedömningen att P/E-talet kan sjunka under 15 om/när likvididen investeras i nya fastigheter. ** Logistea: siffror efter genomförande av pågående fullt garanterade företrädesemission. |
|||||||
Aktierna som nästan kvalade in
Platzer. Göteborgsbolaget inom kommersiella fastigheter har en mindre andel obligationer och låg belåning på 47%. P/E-talet på 15,2 vid 5% snittränta ligger bara just över vårt gränsvärde. Vi ser ändå detta som en klart intressant aktie och har ett köpråd på aktien. Läs mer här.
Wihlborgs. Kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Har liksom Platzer en mindre andel obligationer utestående men godkänd belåningsgrad på 50%. P/E-talet blir 17 om snitträntan vore 5%. Vi har inget aktuellt råd på Wihlborgs.
Diös. Fokus på kommersiella fastigheter i norra Sverige. Har ofta varit en billig aktie och så även nu kring 14 gånger vinsten ifall snitträntan vore 5%. Här faller det dock på belåningsgraden som är 54% och möjligen även obligationsexponeringen som uppgår till 2,6 miljarder av totala lån på 16,8 miljarder. Räntetäckningsgraden är dock god på 1,8 gånger.
Catena. Logistikfastighetsbolaget är lågt skuldsatt och en av få aktier som handlas till premie mot substansvärdet. P/E-talet stiger dock till 23,5 om snitträntan blir 5%.
Hufvudstaden. Storstädernas finaste fastigheter med Fredrik Lundberg som största ägare. Klarar med råge alla krav på stark balansräkning samtidigt som intjäningsförmågan bara påverkas marginellt av stigande räntor. P/E-talet runt 20-25 klarar inte vårt uppställda krav men vi har förståelse för den som tycker det är billigt för några av de finaste adresserna.
Pandox
Hotellfastighetsbolaget rasade under pandemin då hotelloperatörer och fastighetsägare fick dela på den skada som då uppstod. Aktien har inte återhämtat sig helt sedan dess. Nu handlas Pandox kring 14 gånger vinsten om bolagets snittränta skulle stiga från dagens 4,3% till 5,0%.
Bolaget använder sig nästan enbart av bankfinansiering. Belåningsgraden är strax under 50% och intjäningen täcker ränteutgifterna två gånger om. Hotellfastigheterna kan man köpa till en implicit direktavkastning om 7,0% över börsen. Det är inte fy skam och vi har sedan snart 1,5 år tillbaka köpråd på aktien.
Eastnine
Det Baltikum-fokuserade fastighetsbolaget lyckades nyligen få sålt sin sista tillgång i Ryssland. På rådande siffror klarar bolaget inte våra kriterier ovan, men efter avyttringen blir belåningsgraden låga 27% och en del av balansräkningen lär nu sättas i spel i nya förvärv. Vi tror chansen är god att bolaget kan få upp intjäningen så pass att P/E-talet faller under 15.
Vi har ett köpråd sedan i februari, det vill säga innan den ryska avyttringen stod helt klar. Sedan dess har aktien stigit 18%. Värderingen är dock inte alltför utmanande även om kontorsfastigheter i Baltikum ska ha rabatt.
Logistea
Detta är gamla Odd Molly som sedermera blev logistikfastighetsbolag med Ilija Batljan som största ägare. Utvecklingen i SBB och hans privata skuldsituation gjorde dock fortsatt ägande omöjligt och i juni sålde Batljan hela innehavet till det fastighetsfokuserade riskkapitalbolaget Slättö. Alldeles nyligen kom också AP4 in som fjärde största ägare.
En fullt garanterad företrädesemission på 436 Mkr har nu kommunicerats, där teckningsperiod pågår i skrivande stund. Det kommer möjliggöra för bolaget att betala av hela nuvarande obligationsskuld om 384 Mkr om så önskas. Sammantaget ger det nya förutsättningar i aktien som alltjämt ser billig ut. Vi har aldrig skrivit om aktien i dess nuvarande form men det finns anledning att sätta upp bolaget på “att göra”-listan.
Logistri
Ett gammalt konsultdrivet fastighetsbolag som äger en portfölj av 18 fastigheter inom lager och lätt industri. Fick 2019 in Ålandsdoldisen Henrik Viktorsson som ny ägare. Sedan dess har ett förändringsarbete startat. 2021 skrotade bolaget gamla rådgivningsavtalet med Pareto. Under 2022 rekryterades en VD i form av David Träff med bakgrund från Corem och Klövern.
Nu är ambitionen att växa beståndet och bli ett ”riktigt” fastighetsbolag. Vi gillar aktien och har sedan början av 2023 ett köpråd. Sedan dess är aktien ned cirka 10%. Värderingen på 11 gånger vinsten vid 5% ränta är bland de lägre på börsen.
Kallebäck
Ett enfastighetsbolag som äger en fastighet belägen i Kallebäck fem kilometer utanför centrala Göteborg. Fastigheten är fullt uthyrd till försvars-Saab som bland annat utvecklar och testar radarsystem vid anläggningen. Fastigheten är strategiskt viktig för Saab som också tagit kontroll över bolaget genom att under 2020 köpa knappt 27% av aktierna i Kallebäck. Risken att Saab skulle lämna fastigheten är låg och hyresavtalet gäller ända till 2031.
Intressekonflikten med huvudägaren innebär dock att man som aktieägare nog inte ska räkna med något vidare värdeskapande utöver den löpande intjäningen. Det räcker dock ganska långt då P/E-talet är kring 10 idag och 13 med 5% ränta. Finanserna är starka med låg belåning på 36%. Vi skrev en analys i somras som landade i ett neutralt råd.
Solnaberg
Även detta ett enfastighetsbolag som äger kontorsfastigheten Bladet 3 i Solna – belägen över E18 i Bergshamra där If Skadeförsäkring huserat sedan 1986. Nuvarande hyreskontrakt löper till 2032 även om det finns ett par mindre hyresgäster som står för 17% av hyresintäkterna.
I våras sänkte vi rådet från köp till neutral när utdelningen halverades då vi såg risk att aktien skulle hamna under press. Sedan dess har aktien fallit från 116 till 87 kronor. Direktavkastningen har därför återigen krupit uppåt och ligger nu på 5,7%. Aktien värderas till cirka 13 gånger vinsten om snitträntan hade varit 5%.
Substansrabatten är hög på 55% och även om avkastningskravet på fastigheten skulle stiga med 1,5 procentenhet från dagens 4,3% så skulle rabatten i aktien ändå uppgå till omkring 15%.
Slottsviken
Ett mikroskopiskt bolag noterat på Spotlight med ett börsvärde på bara 30 Mkr. Det är nog i underkant att räkna med samma snittränta i Slottsviken som för övriga bolag, men även om räntan vore högre än 5% skulle det inte ändra bilden särskilt mycket eftersom bolaget är ett av de lägre belånade.
Ett P/E-tal under 10 lockar nog vissa – samtidigt som aktien egentligen ska betraktas nästan som innehav i ett onoterat företag. Om många av de andra mindre fastighetsbolagen har knapp likviditet, så är den gräsligt tunn i Slottsviken. Vi har ett köpråd sedan i december då kursen stod 16,40. Idag kostar aktien 18,00 kronor.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser
