Så klarar fastighetsbolagen fallande fastighetsvärden

FastighetsbolagFastighet

Räntan som knäcker fastighetsbolagen

Häromveckan granskade vi hur mycket högre ränta fastighetsbolagen kan betala innan de börjar göra förlust i verksamheten. Den analysen (se länk bredvid) tog endast hänsyn till bolagets intjäningsförmåga, men inte deras balansräkning.

Den fastighetskris som nu utspelar sig har dock i mångt och mycket sitt ursprung i en överbelånad fastighetssektor där alltfler aktörer jagat tillväxt med hjälp av obligationskapital som nu blivit allt svårare att refinansiera. Det råder också stor osäkerhet kring hur mycket fastighetspriserna kan tänkas falla för att väga upp för de högre räntorna.

Grafiken nedan visar hur mycket respektive bolags fastighetsbestånd kan falla i värde innan företaget blir ”överbelånat”. Överbelåning definierar vi här som en belåningsgrad (nettoskuld dividerat med fastighetsvärdet) över 70%. Det är ett förenklat mått som exempelvis inte tar hänsyn till bolagens förmåga att klara av sina räntebetalningar eller obligationsförfall, men det ger åtminstone en fingervisning.

För toppbolaget Hufvudstaden är exempelvis tolkningen att fastighetsvärdet kan falla med hela 75% innan belåningsgraden stiger från dagens 17% till 70%. I andra änden finner vi SBB där fastighetsbeståndet bara kan förlora 6% av värdet innan 70% belåningsgrad nås. I samtliga bolag räknar vi hybridobligationer som en del av skulden vilket bland annat påverkar just SBB.

Så stora värdefall klarar fastighetsbolagen

Börsen tror på fallande värden

Mycket är förstås redan inprisat i aktierna – den genomsnittliga fastighetsaktien har senaste året tappat drygt 40% av värdet.

I grafiken nedan tar vi hänsyn till det och tittar i stället på hur mycket fastighetsvärdet kan falla innan substansrabatten i aktien är utraderad. Det vill säga när substansvärdet faller till samma nivå som aktiekursen.

Tar man Neobo som exempel är rabatten mot det senaste redovisade substansvärdet nu 80%. I det bolaget kan fastighetsvärdet falla med 42% innan substansvärdet understiger nuvarande aktiekurs. I andra änden finns Sagax där fastighetsvärdet i stället måste stiga med 74% för att substansvärdet ska motsvara aktiekursen.

Så stora värdefall är inprisat i fastighetsaktierna

Intressanta aktier

I den matiga tabellen nedan har vi hällt in alla viktiga nyckeltal från denna och vår senaste fastighetsgenomgång. Ett par aktier tycker vi sticker ut som lite extra intressanta. Dit hör bland annat Platzer, Castellum, Fastpartner och Atrium Ljungberg som alla har under 50% belåningsgrad och handlas till stor rabatt och rimliga P/E-tal även med lite högre ränta. Av dessa har Platzer klart minst exponering mot obligationsmarknaden. Andra bolag som vi tycker förtjänar att nämnas är Fabege (lite högt P/E) och Catena (låg substansrabatt).

Den knepiga marknaden för refinansiering av obligationer är en stor osäkerhet för fastighetsbolagen. Men att hålla sig till bolag som klarar kraftigt fallande fastighetsvärden och betydligt högre räntor än dagens låter åtminstone som ett ganska sunt ställe att leta på för den som börjar intressera sig för hårt pressade fastighetsaktier.