Räntan som knäcker fastighetsbolagen

Räntorna stiger och många fastighetsbolag brottas med sina balansräkningar. Vilka förutsättningar som råder och hur långt bolagen kommit på vägen skiljer dock enormt.

I grafiken nedan har vi beräknat det vi kallar för ”break-even-ränta” för merparten av de noterade fastighetsbolagen. En sådan kan definieras på olika sätt, men här antar vi stamägarperspektivet och söker därför den ränta som bolaget mäktar med innan resultatet per stamaktie blir negativt.

Att det inte blir några pengar kvar alls till stamaktieägarna är förstås en låg ribba att klara av. Men att snitträntan (blå linje) närmar sig break-even-räntan (röd stapel) för ett bolag ser vi som en tydlig varningssignal. Och många fastighetsbolag kommer förstås få stora problem i balansräkningen långt innan den nivån är nådd.

Break-even-ränta för fastighetsbolagen

Hälften klarar 8%

Vi ser att många fastighetsbolag står rätt så väl riggade för att klara av högre räntor utan att göra förlust. Ungefär hälften av bolagen klarar 8% ränta och det handlar särskilt om börsens yield-jägare inom lager/logistik och kontor.

Av de tio bolagen i topp har åtta en direktavkastning i sina fastighetsbestånd på 5% eller mer. Med det vill säga att driftöverskottet i beståndet är 5% eller mer av det senast redovisade fastighetsvärdet. Allra högst i topp tronar dock Hufvudstaden vilket snarare beror på det bolagets ultralåga belåningsgrad om 19%.

Bostäder i botten

John MattsonAnalys

John Mattson: Ett räntekänsligt substanscase

I botten finns bostads- och samhällsfastighetsbolagen. Även här är dock skillnaderna stora med bolag som Balder, Fortinova och Wallenstam som alla klarar räntor över 6%. Längst ned i botten finner vi John Mattson som vi analyserade häromdagen men passade på just på grund av räntekänsligheten.

NeoboAnalys

Neobo: Fem fulfastigheter är fler än fyra fina

Ganska långt ned hittar vi även Neobo (klarar 4,9% ränta) och ständigt utskällda SBB (klarar 5,6% ränta).

SBBAnalys

SBB: RIP för utdelningen

För SBB är siffran inte huggen i sten utan bygger på vår bästa förståelse av hur avyttringen av hälften av bolagets utbildningsportfölj till Brookfield påverkar siffrorna.

Tabell: Break-even-ränta och räntebindningstid

I tabellen nedan hittar du räntebindning, nuvarande snittränta och break-even-ränta för alla fastighetsbolag i grafiken ovan. Den informationen kan ge en indikation på hur stora marginaler som finns i bolagets balansräkning – och hur lång tid det kommer ta innan det är fullt exponerat mot nuvarande ränteläge där många fastighetsbolag nu lånar till en kostnad på 4-5% eller ännu mer.