Nya trollkonster från SBB

Det pressade samhälls- och bostadsfastighetsbolaget SBB (13,50 kr) lägger idag fram en rapport som visar hyggligt stabil operationell utveckling.

I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,7% medan motsvarande kostnader steg 5,2%. Den något försämrade överskottsgrad som följer av denna ekvation är främst ett resultat av de högre elpriserna.

Snitträntan steg från 1,46% i andra kvartalet till 1,89% i tredje men är än så länge inte på någon nivå som är problematisk för bolaget. Fastighetsvärdena skrevs ned med 2,5 miljarder kronor under kvartalet. Totalt motsvarar nedskrivningen cirka 1,6% av det totala värdet så förändringen är liten i sammanhanget.

Bostadsbolag knoppas av

Den stora nyheten i kvartalet var att SBB överväger en transaktion där bostadsfastigheter för 18 miljarder kronor knoppas av i ett eget bolag. Detta bolag skulle i sin tur delas ut till aktieägarna och noteras på First North. Det handlar primärt om det bestånd som fanns inom Amasten som SBB köpte upp kring årsskiftet, vars fastigheter i så fall alltså skulle göra återinträde på börsen. Totalt äger SBB bostadsfastigheter för 54 miljarder kronor.

En idé kan vara att ett snyggt och prydligt paketerat bostadsbolag skulle kunna bära en procentuellt sett högre skuld än SBB. Ilija Batljan pratar i VD-ordet om en möjlig belåningsgrad på 55% för detta bostadsbolag. Det är högre än SBB:s egna siffra på 47% så som bolaget själva mäter. Transaktionen skulle därmed sänka belåningsgraden i kvarvarande SBB.

Redo att försvara makten

SBBFastighet

Ilija Batljan springer ifrån sitt ansvar

Ett annat motiv skulle kunna vara att avknoppningen ger möjlighet för Ilija Batljan att själv sälja av aktier i bostadsbolaget för att på så sätt minska sin privata skuldsättning. Som de flesta känner till finns en utbredd oro över huvudägarens privata ekonomi.

Genom att dela ut tillgångar från SBB till ägarna krymper visserligen SBB som bolag. Men det kan ge Ilija Batljan det ekonomiska utrymme som krävs för att han ska klara sina egna finansiella åtaganden.

CastellumAnalys

Castellum: Tronskiftet

Ilija Batljan skulle då i ett pressat läge ändå kunna bibehålla röstmakten över ett något mindre SBB. I kontrast till branschkollegan Rutger Arnhult vars privata belåning tvingade honom att avyttra stora delar av sitt innehav i Castellum och lämna över taktpinnen till Roger Akelius.

Avyttringar och mera avyttringar

Marknadens intryck är alltjämt att SBB liksom dess huvudägare är överbelånat. Som svar på det fortsätter bolaget sälja av tillgångar.

Av redan genomförda fastighetsförsäljningar återstår cirka 2 miljarder kronor som ska betalas till SBB framöver. Bolaget har också avtalat om ytterligare försäljningar på 0,8 miljarder som betalas under fjärde kvartalet. Till detta ska läggas den avsiktsförklaring om avyttring av en fastighetsportfölj för 9 miljarder där försäljningsprocess pågår och förväntas bli klar inom ett par veckor.

Utöver det har SBB nu också identifierat två underkoncerner som är “lämpliga för att in långsiktiga minoritetsägare”. Bolaget öppnar alltså för att även sälja ut mindre andelar av annan befintlig verksamhet. Exakt vilka delar av bolaget detta gäller framgår inte.

Kamp mot klockan

I rapporten presenterar SBB också en känslighetsanalys som visar hur bolagets snittränta kan utvecklas kommande år om bolaget refinansierar sig till 4,9% ränta.

Det läskiga är att som bolaget ser ut idag är i princip hela stamaktieägarnas vinst utraderad redan kring 4,0% ränta.

Det positiva är att bolaget har ett par år med stigande hyresintäkter på sig att lösa situationen. Under tiden gäller det alltså för SBB att stärka balansräkningen rejält. Det blir en kamp mot klockan.