Konsultdrivna fastighetsbolag: På väg bort

Saltängen (77 kr) äger en enda fastighet utanför Västerås med ICA som enda hyresgäst. Det rör sig om en stor logistikfastighet även om det också finns kontorsyta. Bolaget noterades 2015 på First North och är ett typiskt exempel på de enfastighetsbolag som då kom till börsen.

Aktien har varit en riktigt dålig placering med en nedgång på 46 procent sedan årsskiftet. Kursraset kom när bolaget i februari gick ut med att de tvingades skriva ned värdet på sin fastighet med 360 Mkr eller 25 procent. Detta efter att sonderingar bland möjliga köpare av fastigheten indikerat att bokfört värde var alldeles för högt.

I dagens bokslut lämnar ledningen mer information om bakgrunden till allt detta. Något som bör stämma till eftertanke för investerare i sektorn. Hela försäljningsprocessen verkar initierats av att Saltängen inte lyckats refinansiera sina krediter, ”trots låg belåningsgrad” som de uttrycker det. Ingen långivare ville ge ett långt lån då risknivån ansågs för hög eftersom Saltängen bara har en hyresgäst och att hyresavtalet löper ut sista september 2023.

Den befintliga krediten med Swedbank togs upp när fastigheten köptes för knappt fem år sedan och ska lösas nu vid halvårsskiftet. Under 2019 förhandlade man med ICA om att förlänga hyresavtalet men kunde inte enas.

Därför verkar det brunnit i knutarna att sälja kåken och köpare blev ICA Fastigheter. Alltså en del i samma koncern som är hyresgäst. Prislappen på 1,1 miljarder i underliggande fastighetsvärde kan ställas mot ett driftnetto 2019 om 82,5 Mkr. En direktavkastning på 7,5 procent. Detta är en hög nivå även för att röra sig om den här typen av bolag. Det speglar ett ytterst utsatt förhandlingsläge.

Styrelsen i Saltängen rekommenderar ändå ägarna att godkänna affären då möjligheterna till refinansiering beskrivs som ”uttömda”. Man kan notera att bolaget inte bara letat banklån utan även sonderat bland obligationsinvesterare.

Vi bevittnar här troligen slutet för de rena enfastighetsbolagen i Sverige. De är inte längre möjliga att finansiera. Särskilt inte med sådana som har en hyresgäst som kan väntas sätta hårt mot hårt. Att Saltängen hade en utsatt position var tydligt sedan tidigare då man till exempel tvingats sänka utdelningen för att göra investeringar. Börsplus har haft flera säljråd på aktien.

Att konsultdrivna fastighetsbolag överlag är på väg bort är dock en mer generell tendens. I tabellen nedan finns fyra aktuella exempel.

Både Bråviken och Delarka säljer sina tillgångar till bra värderingar. Solnaberg äger IF:s huvudkontor utanför Stockholm och har blivit utsatt för ett fientligt bud från Sterner Stenhus. Sterner vill inte avnotera bolaget men väl ändra strategin och göra Solnaberg till ett mer normalt fastighetsbolag med en tydlig tillväxtagenda. Utdelningspolicyn ska omprövas.

IPO-guiden

Krönika: Mäklare syr ihop alltfler Frankensteins börsbolag

Styrelsen i Solnaberg är dock inte med på noterna utan avråder ägarna från att ta budet, som alltså saknade premie. De föreslår också att utdelningen höjs från 8 till 10 kr i bokslutet.

Vilka köparna är i de två första fallen är lite mystiskt. I Bråviken pekas ”Sydkoreanskt pensionskapital” ut medan Delarka ska sälja posthuset till ett ”nyetablerat nordisk bolag”.

Även om Solnaberg ser ut att bli kvar på börsen med nuvarande utdelningscentriska inriktningen intakt, så är tendensen att den här typen av bolag är på väg bort. Det är nog inte så mycket att beklaga. Börsplus inställning har alltid varit rätt skeptisk mot fenomenet, se länkar här intill.

En naturlig fråga är om det finns andra bolag i gruppen som riskerar att möta samma utmaningar som Saltängen. Konstruktionerna har blivit mer sofistikerade med tiden och de konsultdriva fastighetsbolag som noterats på sistone har varit klart mer diversifierade än pionjärer som Delarka, noterad 2013.

Men det lär visa sig i så fall. En snabb överflygning ger inte vid handen att några uppenbara fall finns. Närmast ligger kanske Västsvensk Logistik som äger Kappahls centrallager där banklånen ska läggas om 2022. Men hyresavtalets längd till 2027 ger viss trygghet.

Över lag är den här sektorn inget som lockar oss på Börsplus och att den krymper är inte att beklaga.