Fastighet Kommentar Corem Property
Kiseldalens guld blev till sand
Igår publicerades obekräftade uppgifter till Fastighetsvärlden att Ericsson överväger lämna Kista, där man haft sitt huvudkontor sedan 2003. Ryktet säger att det finns en lokalsökning om uppemot 100 000 kvadratmeter ute på marknaden, som sägs gälla just telekomföretaget. Nyheten slog ned som en bomb inte minst i fastighetsbranschen, och hyresvärden Corems aktie rasade 11%. Corem har Ericsson som enskilt största hyresgäst med knappt 7% av de totala hyresintäkterna.
Det är nog länge sedan någon på allvar hyste förhoppningar om att Kista skulle kunna förbli Sveriges svar på Silicon Valley, så som det kanske en gång i tiden uppfattades. Stadsdelen Kista växte fram på 1970-talet och har sedan 1980-talet varit ett centrum för IT-företag där Ericsson, IBM och Tele2 länge varit de tre största.
Dödsstöden för Kista?
Ericsson genomförde en större samlokalisering till Kista så sent som 2009 då man samtidigt lämnade kontor på några andra håll i Stockholm. Totalt verkar koncernen ha omkring 9 000 anställda i området.
Vakansgraden för kontorsfastigheter i Kista är redan nu närmast ofattbara 20-25%. Uppemot var fjärde kvadratmeter kontorsyta står alltså utan hyresgäst. Flykten från området har pågått en tid och 2022 flyttade exempelvis konsultjätten CGI och datalagringsspecialisten Proact.
Utvecklingen går delvis även att väva ihop med en helt annan trend, som är att många företag efter pandemin verkar söka ytmässigt mindre men mer centralt belägna kontor. Skulle även Ericsson lämna skulle det kunna bli dödsstöten för hela området.
Otrygghet i området
Att Ericsson-ryktet nu finns ute i media skulle förstås kunna vara en strategisk läcka avsedd att pressa hyresvärden Corem inför eventuella förhandlingar om hyran.
Det är dock anmärkningsvärt att fackliga företrädare gått ut med uttalanden om att personalen upplever otrygghet utanför normala kontorstider, och att det hänt att anställda fått eskorteras av säkerhetspersonal till tunnelbanan på kvällarna. Även den våg av rån mot Ericsson-anställda som det rapporterats om 2016 nämns i media av Per Norlander, koncernförhandlare för Sveriges Ingenjörer på Ericsson Sverige.
Det skulle ju då inte se särskilt bra ut för Ericsson, om företaget trots de omfattande problemen valde att stanna kvar om bara hyresavgiften blev lite lägre.
Konkurrensnackdel med dåliga kontor
Helt uppenbart är att det blir det en konkurrensnackdel för företag med kontor i dåliga områden, när det kommer till att locka och behålla kompentent personal. Det är en väsentlig men inte enkelt observerbar kostnadspost som i förlängningen lär medföra att vi kommer se allt större skillnader mellan hyresnivåer i bra respektive dåliga kvarter.
Det är också beklämmande att det privata blir lidande av politikers oförmåga att hantera de problem som finns på många håll i Stockholm, och övriga landet. Ett samhälleligt misslyckande som kan bli kostsamt för den som äger tillgångar i riskzon.
Gott om problemområden i börsbolagen
Även om många risker varit kända länge så har intresset bland investerare och fastighetsköpare varierat över tid. Vi kommer exempelvis att tänka på de börsnoterade miljonprogramsbestånden som för ett antal år sedan var heta placeringar, men i mångt och mycket lämnade svensk börs genom utköpen av Victoria Park och Hembla som nu finns i tyska fastighetsjätten Vonovia.
Corem blev förstås stor förlorare på gårdagens nyhet, men även Castellum är stora i Kista. Atrium Ljungberg äger en mindre mängd fastigheter i Kista, men har också andra möjliga risklägen som framväxande Barkarbystaden, och även Gränbystaden i Uppsala som under en tid legat i riskzonen att klassificeras om till utsatt område av polisen.
Fastpartner har en hel del fastigheter i förorterna, och har under längre tid ägt ett antal knepiga stadsdelscentrum som Rinkeby, Tensta, Hässelby Gård och Bredäng. Liknande investeringar har Balder gjort som äger centrumen i Hallonbergen och Rissne, och fastigheter kring Vårby gård. Även om det utgör en liten del av hela bolaget.
Samtidigt är det nog en för enkel analys att avfärda alla investeringar i utsatta lägen. För att avsluta mer positivt kan vi nämna Malmöbolaget Trianon som i somras sålde hälften av Rosengård centrum till Bonnier Fastigheter, där fastigheten ökat i värde med 2,5 gånger på åtta år.
Så uppenbarligen går det att göra bra affärer med problemtyngda fastigheter, även om risken är att vi snarare kommer se mer av det motsatta framöver.
Kommentera artikeln
I samarbete med Ifrågasätt Media Sverige AB (”Ifrågasätt”) erbjuder Afv möjlighet för läsare att kommentera artiklar. Det är alltså Ifrågasätt som driver och ansvarar för kommentarsfunktionen. Afv granskar inte kommentarerna i förväg och kommentarerna omfattas inte av Affärsvärldens utgivaransvar. Ifrågasätts användarvillkor gäller.
Grundreglerna är:
- Håll dig till ämnet
- Håll en respektfull god ton
Såväl Ifrågasätt som Afv har rätt att radera kommentarer som inte uppfyller villkoren.
Här hittar du alla analyser