Halverade utdelningar i enfastighetsbolagen

Konsultdrivna fastighetsbolagFastighet

Enfastighetsbolag en rysare med ovisst slut

I december analyserade vi börsens enfastighetsbolag – eller konsultdrivna fastighetsbolag – som vi snarare gillar att kalla dem.

Detta eftersom de har gemensamt att de skapats av investmentbanker och drivs av konsulter utan någon egen organisation att tala om. Fastighetsbestånden är generellt små och nischade, hyresavtalen ofta långa och belåningen hög. Lockelsen har mest varit den höga aktieutdelningen, ofta runt 6-8%.

Utdelningsförslag från samtliga enfastighetsbolag har nu lämnats, och precis som vi varnade för i december har utdelningarna sänkts ordentligt. Förslagen syns i tabellen nedan och innebär en minskning på i genomsnitt 41%.

Utdelningsförslag i de konsultdrivna fastighetsbolagen

Solnaberg: Tar höjd för 6% ränta

Solnaberg (116 kr) äger endast en kontorsfastighet – Bladet 3 i Solna med en total uthyrbar area på 31 325 kvm och If Skadeförsäkring som största hyresgäst med ett hyresavtal som löper till 2032.

Solnaberg PropertyAnalys

Solnaberg: Dolda värden

Vi gav då ett köpråd på aktien men var tydliga med att sänkt utdelning låg i korten. Bolaget har nästan helt rörlig finansiering vilket innebär att de stigande marknadsräntorna slår direkt mot bolagets kassaflöde. Med antagen ränta på 4,15% såg vi sänkt utdelning från 10 till 8 kronor per aktie som en långsiktigt hållbar nivå.

Utdelningsförslaget landade i stället på 5 kronor. Räknar man baklänges innebär det att bolaget nu tar höjd för räntor kring 6%.

Givet att bolaget för sin nuvarande finansiering betalar ett påslag på knappt 1% skulle det motsvara en reporänta på ungefär 5%. Det är inte många bedömare som räknar med så höga räntor i dagsläget.

Lånevillkoren gäller dock bara fram till december 2025. Därefter finns förstås risken att bolaget vid refinansiering får ett betydligt högre marginalpåslag än dagens. I vilket fall är vår bedömning att utdelningssänkningen från 10 till 5 kronor innebär att bolaget nu både har hängslen och livrem på. Särskilt givet Solnabergs låga belåningsgrad på 43%.

Bra för bolaget – dåligt för aktien?

På lång sikt är det förstås positivt att bolaget för en restriktiv utdelningspolitik i ett osäkert läge. Samtidigt tar den sänkta utdelningen bort en stor del av charmen med aktien i närtid. Med nuvarande utdelning (5 kr) och rådande aktiekurs (116 kr) blir direktavkastningen klena 4,3%.

Räntebanan ligger också något högre än när vi skrev om Solnaberg. Skruvar vi upp vår antagna snittränta för Solnaberg från 4,15% till 4,50% blir P/E-talet i ett sådant scenario 18. Det är inte farligt högt, men givet att utdelningen nu blir en bra bit lägre än vi räknade med väljer vi ändå att ställa oss neutrala till aktien.